مسکن، پیروز ماراتن است نه پیروز 100 متر
گروه راه و شهرسازی|زهره علامی|
سال گذشته و در پی خروج امریکا از برجام، نرخ ارز به‌شدت افزایش یافت و در پی آن، سایر بازارهای اقتصادی هم جهش قیمت را تجربه کردند. از اردیبهشت سال 97 قیمت تمامی کالاها و خدمات افزایش قابل ملاحظه‌ای داشت و در این میان قیمت مسکن هم رشد بالایی را نسبت به مدت مشابه سال 96 ثبت کرد.
در این میان و با توجه به تورم ایجاد شده در اقتصاد کشور، صاحبان سرمایه برای حفظ ارزش دارایی خود و برخی دیگر به منظور کسب سود، اقدام به سرمایه‌گذاری در بازارهای مختلف اقتصادی کردند، برخی در بازار ارز، تعدادی در بازار طلا و عده‌ای هم در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کردند، اما سوال این است که در سال گذشته کدام یک از این بازارها برای صاحبان سرمایه پرسودتر بوده است ؟
بررسی‌ها نشان می‌دهند، افرادی که در بازار طلا وارد شده و در آن سرمایه‌گذاری کرده‌اند بیشترین سود را در سال گذشته داشته‌اند.
در حالی که قیمت هر گرم طلای ۱۸ عیار در دوم فروردین ماه سال گذشته، ۱۵۳ هزار و ۳۴۱ تومان بود، این قیمت طبق آخرین اطلاعات در ۲۸ اسفند ۱۳۹۷ به ۴۲۹ هزار و ۸۷۰ تومان افزایش یافت و همین افزایش موجب شد تا بازار طلا در سال ۹۷ بازدهی ۱۸۰ درصدی را تجربه کند.
پس از بازار طلا، بازار ارز در رتبه بعدی قرار دارد، بازار ارز و به ویژه دلار هم در سال گذشته با افت و خیز‌های فراوانی همراه بود. در حالی که هر دلار در بازار آزاد در اول فروردین ماه ۹۷ حدود 4هزار و 889 تومان معامله می‌شد، در ۲۸ اسفند ماه و طبق آخرین اطلاعات قیمت هر دلار به 12 هزار و 894 تومان افزایش یافت، یعنی بازدهی دلار در سال جاری حدود ۱۶۳ درصد بود.
بازار سرمایه در جایگاه سوم از نظر حجم سوددهی قرار دارد، شاخص کل بورس اوراق بهاردار در ششم فروردین ماه ۹۷ حدود ۹۶ هزار و ۴۲۶ واحد بود که این شاخص در ۲۸ اسفند ۹۷ به ۱۷۸ هزار و ۶۵۹ واحد افزایش پیدا کرد، یعنی بازدهی سرمایه‌گذاری در بورس در سال ۹۷، ۸۵ درصد بود.
پس از بازار طلا، ارز و سرمایه بازار مسکن قرار داشت. این بازار در سال گذشته، رشد قیمتی چشمگیری را تجربه کرد، بطوری که متوسط قیمت هر مترمربع مسکن از 5.53 میلیون تومان در فروردین ماه به 9.97 میلیون تومان در بهمن ماه رسید و همین افزایش قیمت هر مترمربع مسکن موجب شد که بازدهی ۸۰ درصدی برای بازار مسکن رقم بخورد.
در نتیجه با توجه به آمار‌های بالا، بیشترین بازدهی در سال ۹۷ مربوط به طلا با ۱۸۰ درصد بازدهی بوده است. بعد از طلا هم دلار با بازدهی ۱۶۳ درصدی، بورس با بازدهی ۸۵ درصدی، مسکن با بازدهی ۸۰ درصدی و در آخر سپرده‌گذاری در بانک با بازدهی ۱۵ درصد قرار داشته‌اند.
حال سوال این است که پایین بودن نرخ بازدهی بازار مسکن مربوط به سال گذشته بوده یا در سال‌های دیگر هم تکرار شده و می‌شود؟ آیا براساس این آمارها، سرمایه‌گذاری در بازار مسکن به‌صرفه نیست؟
بازار بلندمدت مسکن
بیت‌الله ستاریان، استاد دانشگاه درباره بازدهی بازارهای مختلف اقتصادی و تفاوت آنها به «تعادل» می‌گوید: دوره تحلیل بازارهای کوتاه‌مدت با بازار بلندمدت متفاوت است.
مسکن بازاری بلندمدت دارد و دوره مورد نظر برای تحلیل این بازار 5 یا 10 ساله است و برهمین اساس ممکن است همان‌گونه که در سال گذشته بازدهی بازار مسکن نسبت به سایر بازارها کم بوده در سال جاری هم اینگونه باشد.
ستاریان اضافه می‌کند: ارزیابی بازار ارز، طلا و بورس با مسکن طی 20 سال گذشته نشان می‌دهد که طلا، ارز 168 برابر شده است اما شاخص مسکن 1090 برابر شده است و مقایسه بازدهی این بازارها قابل مقایسه نیست.
او ادامه می‌دهد: با توجه به اینکه تولید مسکن زمانبر است و پس از طی دوره 2 تا 3 ساله به بازار عرضه می‌شود و دوره‌های رکود و رونق مسکن درگیر مسائل کلان اقتصادی است یک شبه رخ نمی‌دهد و هر ساله بین 15 تا 20 درصد افزایش قیمت داریم.
به گفته این استاد دانشگاه، البته دربرخی سال‌ها که شاهد کاهش عرضه وافزایش تقاضا هستیم، افزایش تا 150 درصدی قیمت مسکن هم امکان پذیر است.
ستاریان اظهار می‌کند: به عنوان نمونه در بازار ارز طی چند سال، قیمت در مرز 3 هزار تومان باقی ماند اما مسکن هر ساله 10 تا 15 درصد افزایش را داشت و سال گذشته هم بالای 90 درصد رشد قیمت داشت.
او با بیان اینکه نباید بازارهای کوتاه و بلندمدت را با هم مقایسه کرد، بیان می‌کند: اگرچه بازار ارز، طلا و... با بازار مسکن موازی است اما در تحلیل بازدهی، این بازارها قابل مقایسه نیستند چون ارز و طلا کوتاه‌مدت و مسکن بلندمدت است.
بازدهی بالای مسکن درسال 94 و 95
این استاد دانشگاه با تأکید بر آنکه در برخی سال‌ها بازدهی بازار مسکن از تمام بازارهای موازی بیشتر بوده است، اضافه می‌کند: در سال 95 و 96 بازدهی بازار مسکن بالاتر از سایر بازارها بوده است به عنوان نمونه در سال 95، ارز 3300 تومان بود و به 3500 تومان رسید اما مسکن حدود 25 درصد رشد داشت یعنی ارز 3 تا 4 درصد افزایش یافت اما مسکن رشد خوبی داشت.
ستاریان اظهار می‌کند: مسکن در سال 94 و در اوج رکود هم 17 درصد رشد را تجربه کرد و نرخ ارز تغییری نکرد.
او ادامه می‌دهد: ارز و طلا براساس شاخص تورم افزایش می‌یابند و بازار سرمایه با تمام این بازارها متفاوت است. چون ورودی و خروجی این بازار با تمام بازارهای دیگر متفاوت است. به عنوان نمونه رشد اقتصادی تاثیر بسیاری در بورس دارد اما در ارز معکوس عمل می‌کند و در بازار مسکن اثرگذاری مثبت آن همانند بازار سرمایه نیست.
این استاد دانشگاه با تاکید بر اینکه در بازار مسکن شاخص‌های محدودی را مقایسه می‌کنیم، می‌گوید: در بازار سرمایه ورودی‌ها و خروجی‌ها متفاوت است و تحلیل این بازار هم سخت‌تر است.
ستاریان می‌گوید: بازار مسکن با توجه به منطقه‌ای بودن، محدودیت تقاضای منطقه‌ای بودن دارد چون مسکن کالایی با ویژگی وارداتی نیست، حال با این شرایط اگر تقاضای منطقه‌ای رشد کند، قیمت‌ها هم افزایش می‌یابد. اما اگر تقاضا رشد نکند رشد مسکن معادل ارز و طلا است چون ارز و طلا براساس شاخص تورم و نقدینگی رشد می‌کنند.
او اضافه می‌کند: پارامتر دیگری که بر قیمت مسکن اثرگذار است بحث تقاضاست موضوعی که درباره ارز و طلا صادق نیست.
این استاددانشگاه با اشاره به اینکه سالانه باید بیش از یک میلیون واحد مسکونی ساخته شود، می‌گوید: اگر به میزان نیاز مسکن تولید نکنیم قیمت‌ها افزایش می‌یابد اما اگر تولید کنیم و نیازمان کاهش یابد در آن صورت قیمت مسکن همگام با رشد کالاها و خدمات افزایش می‌یابد.
