خطای ساخت و ساز انبوه در تهران
گروه راه و شهرسازی| زهره علامی|
مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن، در تازه‌ترین اظهارات خود از کمبود زمین برای تولید مسکن در تهران خبرداد. موضوعی که هفته گذشته هم مدیرکل محیط زیست و توسعه پایدار شهرداری تهران هم از نگاهی دیگر به آن اشاره کرده بود، به گفته این مقام مسوول شهرداری اولین و مهم‌ترین چالش شهر تهران کاهش ظرفیت زیستی این شهر است که به دلیل نامتوازن بودن پخش امکانات در تهران، در کمتر از یک درصد کشور، ٢٥ درصد جمعیت جای داده شده است.
اما داستان به همین جا ختم نمی‌شود، هفته گذشته وزیرراه و شهرسازی از افزایش تسهیلات خرید مسکن تا 250 میلیون تومان خبر داد، البته به این موضوع هم اشاره کرد که این رشد فقط مربوط به شهرهای اطراف تهران می‌شود. بررسی و تحلیل اظهارات و جهت‌گیری‌ها نشان می‌دهد که دولت برنامه‌ای برای ساخت و ساز جدید در پایتخت ندارد و تلاش می‌کند با ارایه امتیازاتی به سازندگان و خریداران مسکن در اطراف تهران، تراکم جمعیت در تهران را کاهش داده و به سمت شهرهای اطراف سوق دهد. اجرایی نشدن طرح انتقال پایتخت که پرونده آن بارها باز و دوباره بسته شد، نشانگر آن است که اگرچه دولت در شرایط کنونی به دنبال تغییر پایتخت نیست اما راهکارهایی برای کاهش تراکم و جمعیت‌پذیری تهران دارد، یکی از این راهکارها، افزایش سقف وام خرید مسکن به 250 میلیون تومان برای متقاضیان خرید مسکن در شهرهای اطراف پایتخت است.
اما سوال این است که بهترین راهکار و گزینه پیش رو حمایت از خریداران و سازندگان مسکن در اطراف تهران است، یا اینکه می‌توان از پتانسیل خانه‌های خالی و بازسازی بافت فرسوده برای جمعیت پذیر کردن و افزایش ظرفیت‌های زیست محیطی پایتخت استفاده کرد؟ کارشناسان شهری و مسکن معتقدند، ظرفیت زیستی تهران توان گسترش افقی و عمودی جدید را ندارد و واگذاری خانه‌های خالی و بازسازی بافت‌های فرسوده هم ظرفیت لازم برای خانه دارکردن جمعیت سرریز تهران را ندارند. درهمین رابطه، حسن محتشم، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران درباره کاهش ظرفیت زیستی تهران و امکان ساخت و ساز با توجه به وضعیت کنونی، به «تعادل» می‌گوید: ظرفیت پایتخت برای جمعیت‌پذیری کامل شده است، در واقع بارگذاری تهران بیش از توان این شهر بوده است. محتشم می‌افزاید: ظرفیت هر شهر مثل ظرف آب است که اگر جمعیت بیش از حد در شهر ساکن شود یا ساخت و‌سازی بیش از اندازه در این شهر انجام شود، شاهد سرریز شدن آن خواهیم بود که می‌تواند تبعاتی منفی به همراه داشته باشد. او ادامه می‌دهد: عده‌ای که قصد دارند در تهران زندگی کنند باید از واحدهای مسکونی موجود برای زندگی استفاده کنند و امکان ساخت و ساز جدید در این شهر رو به اتمام است. به گفته این فعال بخش مسکن، فضایی برای فروش در تهران وجود ندارد و حتی فضای اضافی هم فروخته شده است و عملا شرایط زندگی برای ساکنان این شهر سخت شده است.
محتشم اظهار می‌کند: اگر زمینی هم برای ساخت و ساز در پایتخت وجود داشته باشد، حجم آن به گونه‌ای نیست که بتواند در خانه دارکردن مردم تاثیرگذار باشد و از این پس ساخت و ساز مسکن به شهرهای جدید هدایت می‌شود. او درباره ظرفیت بافت فرسوده برای جمعیت پذیرکردن تهران بیان می‌کند: نمی‌توان انتظار داشت که با نوسازی این بافت بتوان جمعیت بیشتری را در آن ساکن کرد، این بافت‌ها مناطقی است که عده‌ای درآن سکونت دارند و تأکید بر ضرورت نوسازی آن به دلیل رعایت مسائل ایمنی است و نه افزایش جمعیت‌پذیری شهرها. این عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران ادامه می‌دهد: امتیازات ارایه شده توسط شهرداری و وزارت راه و شهرسازی به سازندگان و متقاضیان خرید مسکن در این بافت به دلیل حفظ جان ساکنان این بافت است، البته در این نوسازی با افزایش ظرفیت برای سکونت جمعیت مواجه می‌شویم اما این افزایش به گونه‌ای نیست که پاسخگوی نیاز جمعیت فاقد مسکن باشد. محتشم اظهار می‌کند: براساس برنامه‌های تدوین شده در بخش مسکن سالانه باید یک میلیون واحد مسکونی نوسازی شود که بخش عمده‌ای از این نیازمندی هم مربوط به ساکنان اصلی بافت فرسوده است و اضافه بنای موجود در تراکم تشویقی هم در خانه دارکردن مردم تاثیرگذار نیست و برای خانه دارکردن خانوارهای فاقد مسکن (زوج‌های جوان) باید آنها را به مناطق اطراف شهرها سوق داد و اگر خانواری هم به دنبال سکونت درشهر تهران است تنها راهکار آن خرید واحدهای موجود است. این عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران درباره پتانسیل خانه‌های خالی برای پاسخگویی به تقاضای موثر می‌گوید: باید راهکارهایی برای استفاده از ظرفیت خانه‌های خالی در تهران اجرایی شود، اما موضوع این است که ارزش خانه‌های خالی موجود در پایتخت بالا است و مربوط به مناطقی است که سطح قیمت بالایی دارند. محتشم تصریح می‌کند: اغلب واحدهای مسکونی خالی پایتخت (500 هزار واحد مسکونی) بالای 100 متر هستند و واحدهای مسکونی با چنین متراژی نمی‌توانند جوابگوی نیاز متقاضیان مصرفی مسکن و زوج‌های جوان باشند. او اظهار می‌کند: انتظار می‌رود، طی چند سال آینده خانه‌های خالی پایتخت به فروش بروند اما با توجه به اینکه بیشتر خانوارهایی که فاقد واحدمسکونی هستند، از قشرکم درآمد و متوسط هستند، خانه‌های خالی موجود در پایتخت نمی‌تواند تاثیر پررنگی در خانه دارکردن آنها ایفا کند.
دریافت مالیات از خانه‌های لوکس
اگرچه به گفته برخی کارشناسان تحویل خانه‌های خالی پایتخت نمی‌تواند تاثیر چندانی در خانه دارکردن مردم داشته باشد، اما به نظر می‌رسد، وزارت راه و شهرسازی برنامه‌هایی برای کاهش حجم خانه‌های خالی (که اغلب لوکس هم هستند) دارد، معاون وزیر راه و شهرسازی در این زمینه می‌گوید: از خانه‌های لوکس که عده‌ای چندین بار در سال آنها را برای حفظ ارزش پول خرید و فروش می‌کنند مالیات دریافت خواهد شد.
مازیار حسینی در گفت‌وگو با تسنیم، در پاسخ به این پرسش که آیا وزارت راه و شهرسازی برنامه‌ای برای دریافت مالیات از عایدی سرمایه بخش مسکن دارد، اظهار می‌کند: نباید بگوییم مالیات بر عایدی مسکن باید بگوییم مالیات بر عایدی سرمایه. او ادامه می‌دهد: به این دلیل که فقط مسکن نیست که در یک بخش بورس‌پذیر یا سفته‌پذیر مشمول دریافت مالیات می‌شود، بسیاری از موضوعات هستند و اگر به‌صورت تک‌مولفه‌ای فقط سراغ مسکن برویم، نتیجه‌ای جز آشفته کردن بازار مسکن و خروج و فرار سرمایه‌ها نخواهد داشت. حسینی اظهار می‌کند: این مسکن‌ها چند بار در طول یک سال خرید و فروش می‌شود؛ اینجا وقتی کاسبی و تجارتی انجام می‌شود مالیات آن باید پرداخت شود تا مورد استفاده عموم مردم قرار گیرد، این موضوع باید کنار سایر عایدی‌ها دیده شود. او تأکید می‌کند: یک پکیج تحت عنوان مالیات بر عایدی سرمایه را باید تعریف کنیم که بخش مسکن جزیی از آن باشد.
