تداوم معاملات ملکی در شهرهای اقماری

ایمان رفیعی

کارشناس بازار

ساخت وساز

ادامه روند افزایش نرخ تورم علیرغم کاهش قیمت در بازار ارز و طلا و ثبات نسبی قیمت‌ها نشان دهنده عدم ایجاد آرامش و تعادل در لایه‌های زیرین اقتصاد و تغییر رویه و روش‌های افزایش قیمت و حفظ التهاب در بازار توسط سودجویان است. گره زدن تولید و قیمت گذاری کالاها به تغییرات نرخ ارز، یکی از اصلی‌ترین و قدیمی‌ترین دلایل و به عبارتی حقه‌ها برای افزایش قیمت در تمام کالاها بوده است. بازار مسکن که به‌دلیل تامین بخش زیادی از مصالح آن از منابع داخلی، یکی از مستقل‌ترین کالاها در بازار محسوب می‌شود، به‌دلیل وجود نوسانات جانبی بازار و همچنین ورود سودجویان و همچنین التهاب در سایر بازارها، نوسانات شدیدی را طی یک سال اخیر تجربه کرده است.

این نوسان که موجب افزایش شدید قیمت‌ها تا سقف بیش از ۱۰۰ درصد در این بازار شد، موجب خروج بخش زیادی از متقاضیان و مصرف کنندگان واقعی از این بازار شد. با خروج مشتریان واقعی از بازار، در بعضی مناطق برای حفظ ظاهری رونق و بالا نگه داشتن قیمت‌ها، برخی سودجویان اقدام به اعلام قیمت‌های کاذب و بعضاً انجام معاملات صوری کردند. اما با گذشت زمان و نمودار شدن آثار تورم و رکود سنگین در این بازار، علاوه بر کاهش حجم معاملات، شاهد خروج بخشی از سود جویان که نتوانستند به هدف خود برسند از این بازار بودیم. در شرایط کنونی که نه خبری از خریداران ملتهب و دست به نقد در این بازار و نه خبری از سودجویان متظاهر است، شاهد افت شدید معاملات در این بازار هستیم. البته بازندگان واقعی در این شرایط، فروشندگان و مصرف کنندگان واقعی مسکن هستند که نمی‌توانند مطابق با شرایط تورمی‌پیش آمده فعلی اقدام به خرید و فروش ملک نمایند.

از یک طرف سرمایه گذاران و فروشندگان واقعی به‌دلیل افت شدید معاملات و خروج مصرف‌کنندگان به‌دلیل ناتوانی از تامین نقدینگی مورد نیاز، نمی‌توانند اقدام به بازگرداندن سرمایه گذاری انجام شده در بخش مسکن کنند و از طرف دیگر با افزایش مداوم نرخ تورم و رشد قیمت‌ها، میل و رمقی برای ورود به بازار ساخت و ساز برای سازندگان به‌دلیل‌ترس از گرفتار شدن در مرداب رکود نمانده است. در این شرایط که بازار به نوعی قفل شده است اندک معاملات در جریان را می‌توان در مناطق حاشیه ای و کمتر توسعه یافته و همچنین شهرهای جدیدالاحداث حاشیه شهرها که هنوز امید خانه دار شدن برای مصرف کنندگان واقعی وجود دارند یافت.

 همچنین این شرایط را می‌توان در مناطقی که پروژه‌های مسکن مهر در آنها اجرا شده و به‌دلیل ارزان قیمت بودن امکان معامله آن برای برخی افراد وجود دارد مشاهده کرد.

 البته  رونق نسبی در این مناطق بعید به نظر می‌رسد ادامه دار باشد. زیرا با پایان فصل تابستان و فصل جابجایی‌ها، عمده افرادی که توان تهیه ملک در این مناطق را دارند اقدام به انجام معامله خواهند کرد.

در کلان شهرهایی مانند تهران رونق نسبی این معاملات را در مناطقی مانند پردیس و پرند مناطق حاشیه جنوب شهر و اطراف کرج می‌توان مشاهده کرد. این شرایط نشان دهنده مشکلات عمیق و گسترده ای است که در زیر پوست شهرها در جریان است. کشیده شدن دامنه معاملات به مناطق حاشیه‌ای و کمتر توسعه یافته نشان دهنده سقوط توان مالی قشر متوسط جامعه و ورود طبقه ضعیف است.

نزدیک شدن قیمت رهن و اجاره آپارتمان در مناطق مرکزی کلانشهرها به قیمت خرید این املاک در مناطق حاشیه ای باعث شده تا بخش زیادی از متقاضیان اسکان در مناطق اصلی و مرکزی کلانشهرها‌ترجیح دهند در مناطق حاشیه ای ساکن و صاحب خانه شوند.

همین پیش بینی هجوم متقاضیان باعث افزایش قیمت شدید ملک در این مناطق از سوی برخی سودجویان در نیمه دوم سال گذشته شد، به طوری که در برخی مناطق مانند شهر جدید پردیس افزایش قیمت‌ها به بیش از ۲۰۰ تا ۳۰۰ درصد رسید.

 اما در نیمه نخست سال جاری و با کاهش حجم معاملات مسکن در مناطق اصلی و مرکزی شهرها و همچنین خروج بخشی از سودجویان از بازار مسکن، شاهد کاهش قیمت‌ها در این مناطق حاشیه ای به میزان ۲۵ تا ۳۰ درصد هستیم.

در حال حاضر، وجود رونق نسبی معاملات در این مناطق، نشان دهنده ثبات نسبی و واقعی‌تر شدن قیمت‌ها در این مناطق است. در حال حاضر میانگین قیمت یک واحد مسکونی در شهر جدید پردیس با متراژ حدود ۸۵ متر بین ۳۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان است که این قیمت نسبت به قیمت‌های نیمه دوم سال گذشته بین ۲۰ تا ۳۰ درصد کاهش پیدا کرده است. البته ادامه رونق معاملات در این مناطق نیز با توجه به شرایط کنونی اقتصاد و روند رو به رشد تورم بعید به نظر می‌رسد با رشد مثبت همراه باشد، کما اینکه در مرداد ماه امسال شاهد کاهش حجم معاملات نسبت به تیرماه در این مناطق هستیم. البته باید مدنظر داشت با توجه به ظرفیت محدود پذیرش این مناطق و مهاجرت قشر متوسط ساکنین کلانشهرها به این بخش‌های حاشیه ای، می‌بایست از هم اکنون دستگاه‌های متولی اقدام به سیاستگذاری در بخش مسکن نسبت به تامین نیاز قشر متوسط و ضعیف به طور جدی نمایند. چرا که با ادامه روند کنونی در بازار مسکن، اگر تغییری در حجم عرضه مسکن و یا توان مالی خریداران به وجود نیاید، در سال‌های آینده شاهد رشد قیمت نامتعارف در این مناطق به ویژه در بخش رهن و اجاره املاک خواهیم بود. آنچه در شرایط فعلی مسلم و مشهود است وجود یک معادله و معامله دوسر باخت برای سازندگان و خریداران در بازار ملک است. کاهش قیمت در مناطق مرکزی شهرها که همزمان با کاهش شدید قیمت‌ها در این مناطق همراه شده است نشان‌دهنده رکود تورمی‌و نه ایجاد تعادل در بازار است. عدم تغییر حجم عرضه و قیمت رو به رشد قیمت مصالح در بازار مسکن همزمان با کاهش شدید حجم معاملات و هجوم خریداران به مناطق حاشیه ای شهرها پیش آگهی خوبی برای آینده بازار مسکن در کشور نیست. وضعیتی که با تعمیم آن به کل اقتصاد می‌توان شرایط فعلی زیر پوست شهر را بیش از پیش درک کرد.