روزگار ناخوش اوراق وام مسکن در دوران رکود

گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|

در گذشته افراد با مراجعه به بانک مسکن و واریز

 9 میلیون تومان به عنوان سپرده بانکی پس از مدتی وام مسکن دریافت می‌کردند. در حال حاضر به افرادی که حسابی تحت عنوان «حساب سپرده سرمایه‌گذاری ممتاز» افتتاح می‌کنند و موجودی خود را در زمانی مشخص در آن حساب نگه‌داری می‌کنند، ‌اوراق گواهی حق تقدم استفاده از وام مسکن تعلق می‌گیرد. کسانی که براثر سپرده‌گذاری مالک این اوراق می‌شوند، یا می‌توانند وام مسکن بگیرند یا اوراق حق تقدم را در فرابورس بفروشند. شما می‌توانید با خرید این اوراق تسهیلات بانک مسکن، بدون سپرده‌گذاری صاحب وام مسکن شوید.

اوراق حق تقدم تسهیلات بانک مسکن (به صورت خلاصه تسه) اوراقی هستند که مالک آنها می‌تواند با مراجعه به بانک در ازای هر برگه از آن، از امتیاز استفاده از 500 هزار تومان تسهیلات خرید یا ساخت مسکن استفاده کند. در برخی از سال‌ها، قیمت هر برگه اوراق ۵۰۰ هزارتومانی بالای ۹۰ هزار تومان بوده اما قیمت این اوراق از ابتدای سال جاری بین ۴۰ تا ۴۲ هزار نوسان داشته است.

به گفته کارشناسان حوزه مسکن دلیل کاهش قیمت اوراق را می‌توان در چند مولفه اساسی شامل افزایش قیمت مسکن، رکود مسکن و ناکافی بودن تسهیلات جست‌وجو کرد. به باور این کارشناسان، در حال حاضر بازار اوراق تسهیلات مسکن، معروف به تسه، دچار بی‌اعتنایی و بی‌اعتباری شده است.

   قیمت اوراق مسکن چند؟

به طورکلی قیمت اوراق تسه نیز از عوامل گوناگونی تأثیر می‌پذیرد. سقف وام مسکن، وضعیت سپرده‌گذاری در این اوراق و حفظ تناسب عرضه و تقاضا، نرخ بهره بانکی، انتظارات تورمی جامعه و چشم‌انداز قیمتی بازار مسکن ازجمله این عوامل هستند.

امتیاز هر برگه تسهیلات مسکن در مرداد 98 حدود 43 هزارتومان، در تیرماه 42 هزار و 400 تومان، و در خرداد 98 حدود 41 هزار و 400 هزار تومان بوده است. همچنین در حال حاضر، قیمت هر برگه تسهیلات مهر 96 حدود 39 هزار و 800 تومان و دی 96 حدود

 40 هزار و 200 تومان است. این در حالی است که قیمت هر برگه اوراق تسه در مرداد ۹۵ به مرز ۱۰۰ هزار تومان رسید. بر اساس آمارهای حاصله از بورس ایران، در حال حاضر در برخی از ماه‌ها میزان حجمی اخذ اوراق نسبت به ماه‌های مشابه سال قبل افزایش داشته اما بطورکلی این میزان نسبت به سال‌های قبل به‌خصوص نسبت به دوران رونق بازار مسکن با کاهش فاحشی روبه‌رو شده است.

همچنین بر اساس آمارهای حاصله میزان کاهش حجمی اوراق گواهی حق تقدم تسهیلات مسکن نمادهای معاملاتی «تسه» (اوراق تسهیلات مسکن صادره از بانک عامل بخش مسکن) بیشتر از «تملی» (اوراق تسهیلات مسکن صادره از بانک ملی) بوده است؛ اما هر دو اوراق مد نظر از لحاظ ارزش معاملاتی به علت کاهش قیمت هر برگه اوراق نسبت به گذشته کاهش شدیدی داشته‌اند. در حال حاضر، کاهش قیمت‌های اوراق تسهیلات مسکن صادره از بانک عامل بخش مسکن به کاهش نرخ این اوراق در بانک ملی منجر و سبب‌شده تا اوراق تسهیلات مسکن با نماد معاملاتی تملی در بازه ۱۵ تا ۲۲ هزار تومان در فرابورس

به فروش برسد.

یادآور می‌شود، اوراق تملی دارای 5 تفاوت ساختاری با اوراق تسه است. این تفاوت‌ها شامل سقف وام، مدت بازپرداخت وام، میزان اوراق تعلق گرفته به حساب‌های طرح مسکن بانک ملی، حذف سقف سنی در وام مسکن بانک ملی و فقدان دو اهرم کنترل سفته‌بازی و تقاضای سرمایه‌ای در بازار اوراق بانک ملی است.

همچنین در مدل بانک ملی پس از یک سال معادل ریالی یک برابر موجودی تا سقف ۳۸ میلیون تومان اوراق به دارنده حساب تعلق می‌گیرد اما در بانک مسکن پس از گذشت یک سال معادل ریالی ۲۷ درصد از میزان سپرده، اوراق پرداخت خواهد شد.

به هر حال، کاهش نرخ این اوراق در بازار سرمایه و ریزش قیمت‌ هر برگه اوراق به مرز 40 هزار تومان باعث شده این بازار دچار بی‌اعتنایی شدید از سوی صاحبان اوراق شود. بنابراین، این عده برای فرار از ضررهای احتمالی بیشتر بازار اوراق را به سمت صرفاً فروش کشانده‌اند. به باور کارشناسان هزینه خرید اوراق تسهیلات مسکن در مقطع زمانی حاضر چه برای متقاضیان انفرادی تسهیلات مسکن از محل اوراق و چه برای زوجین نسبت به گذشته به میزان قابل‌توجهی کاهش‌یافته است؛ بنابراین اگرچه به دلیل جهش قیمت مسکن سطح پوشش‌دهی تسهیلات نسبت به گذشته کاهش‌یافته است اما به دلیل کاهش قیمت اوراق، متقاضیانی که در شرایط فعلی قصد خرید مسکن با تسهیلات بانکی دارند می‌توانند با هزینه کمتری نسبت به گذشته، به این تسهیلات دسترسی داشته باشند.

   دلیل کاهش حجمی و ارزشی تسه

در همین رابطه، پرویز کاکایی، رییس یک شعبه بانکی با بیان اینکه تعدیل قیمت اوراق از سال ۹۷ شروع‌شده است، گفت: براساس نرخ‌های اعلام‌شده در حال حاضر امتیاز هر برگه اوراق مهر ۹۶ حدود ۴۰ هزار و ۱۴۶ تومان، مهر ۹۷ حدود ۴۱ هزار و ۴۰۰ و قیمت اوراق مردادماه ۹۸ حدود ۴۲ هزار و ۹۰۰ تومان است.

وی گفت: کاهش تقاضا برای خرید مسکن در پی افرایش قیمت مسکن مهم‌ترین دلیل کاهش قیمت اوراق تسه بوده است.

کاکایی گفت: قیمت تسه به‌شدت تحت تأثیر عرضه و تقاضا است. زمانی که متقاضیان به سمت دریافت اوراق هجوم می‌آورند رشد قیمت تسه دور از انتظار نیست. بطور مثال در مردادماه سال ۹۵ قیمت هر برگه اوراق ۵۰۰ هزار تومان حدود ۱۰۰ تومان دادوستد می‌شد؛ اما مردادماه امسال قیمت اوراق حدود ۴۲ هزار تومان شده است. آمار منتشره در خصوص معاملات اوراق تسهیلات مسکن در خردادماه امسال نشان می‌دهد تنها در ۱۸ روز کاری، معاملات در این بازار انجام شد و تعداد ۴۳ میلیارد و ۶۵۲ میلیون برگه اوراق تسهیلات مسکن به ارزش ۱۴ هزار و ۷۱۱ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان (با احتساب مجموع قیمت هر برگه به‌اضافه ارزش ۵۰۰ هزارتومانی هر برگه برای دریافت تسهیلات مسکن) خریدوفروش شد که نسبت به ماه مشابه سال گذشته (خرداد ۹۷) کاهش ۲۱ درصدی از نظر حجم و ۴۲ درصدی از نظر ارزش معاملات را نشان می‌دهد. در حال حاضر زوج‌های تهرانی برای دریافت وام ۱۲۰ میلیون تومانی مسکن و جعاله باید حدود ۱۰ میلیون و ۸۰ هزار تومان هزینه کنند.

وی گفت: البته در‌ برخی از ماه‌های‌ سال تعداد اوراق تسهیلات ازلحاظ حجمی بیشتر ‌از سال 97 بوده اما از لحاظ مالی کاهش داشته است؛ چراکه قیمت اوراق از برگه حدود 100 هزار تومان سال 95 به 40 هزار تومان رسیده است. این کارشناس امور بانکی با اشاره به اینکه در حال حاضر بازار اوراق مسکن دچار بی‌اعتنایی و بی‌اعتباری شده است در تفسیر این موضوع گفت: در حال حاضر میانگین قیمت هر متر از واحد مسکونی در کلان‌شهر تهران حدود ۱۳ میلیون تومان است و این مورد باعث‌شده تعداد معاملات مسکن با افت بسیار شدید روبه رو شود.

وی گفت: تعداد معاملات مسکن در مرداد ۹۸ حدود

 ۳ هزار و۲۹۲ فقره، مرداد ۹۷ حدود ۱۲ هزار و در مرداد ۹۶ حدود ۱۸ هزار بوده است. کاهش معاملات مسکن از ۱۸ هزار به ۳ هزار واحد به‌خوبی نشان می‌دهد که بخش مسکن وارد رکود سنگین شده و بخش تقاضا اعتنایی به بازار اوراق ندارند. دلیل این بی‌اعتنایی را می‌توان در بی‌اعتباری این اوراق در پوشش‌دهی قیمت مسکن دانست. بر اساس گردش‌های میدانی قیمت یک واحد مناسب ۷۰ متری در تهران حدود ۹۰۰ میلیون تومان است که وام ۱۲۰ میلیون تومانی تنها ۱۵ درصد آن را پوشش می‌دهد که این اوراق را به‌شدت بی‌اعتبار کرده است. این کارشناس بانکی درنهایت گفت: افزایش تورم عمومی، آینده مبهم در بخش ساخت‌وساز و مسکن، رکود شدید اقتصادی و نبود برنامه جامع در بخش اخذ مالیات از خانه‌های خالی باعث شده بخش تقاضا اعتنایی به بازار اوراق نداشته باشند.

   وضعیت اوراق تملی بهتر از تسه

در ادامه همین مبحث محمدعلی مهری کارشناس ارشد شهرسازی بابیان اینکه پیش‌بینی آینده قیمت اوراق مسکن بسیار راحت است، گفت: با توجه به افزایش ۷۰ درصدی قیمت مسکن، اوراق تسه کارایی خود را ازدست‌داده است. براساس آمارهای بانک مرکزی قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در مرداد امسال ۱۳ میلیون و در مرداد سال ۹۷ حدود ۷ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان بوده که این ارقام بیانگر رشد ۹۰ درصدی مسکن است.

وی گفت: اگرچه اوراق تسه از ابتدای امر به سه علت گرانی، دشواری خرید و عدم پوشش‌دهی کافی، کارایی مطلوبی نداشت اما در دوران رونق بازار مسکن توانست تا حدودی رضایت برخی از متقاضیان مصرفی را به خود جلب کند. همچنین مهری یادآور شد:

 به طورکلی هزینه کارمزد خرید اوراق تسهیلات مسکن (۰.۴۹ درصد) و هزینه کارمزد فروش (۰.۲۴ درصد) است. این معادله عجیب‌وغریب نشان می‌دهد بانک‌های ارایه‌کننده اوراق تسهیلات در دو بانک ملی و مسکن تنها برنده این ماجرا هستند و بخش تقاضا به‌گونه‌ای شگفت‌انگیز درگیر معادله نابرابر می‌شود.

   فروش امتیاز وام، نوعی باج

مهری بابیان اینکه از ابتدای امر خرید اوراق مسکن یک نوع باج محسوب می‌شد تاکید کرد: اگرچه بازار اوراق کنونی به‌واسطه کاهش تقاضا از ۹۰ هزار به ۴۰ هزار نزول کرده اما نرخ‌های کنونی نیز منصفانه نیست. باید مسوولان پاسخ دهند چرا یک زوج جوان در ابتدای امر برای خرید زودهنگام یک‌مشت اوراق بالای ۱۱ میلیون تومان بپردازد. البته همین زوج علاوه بر این هزینه، باید هزینه‌های جانبی اخذ وام و اقساط سنگین را نیز بپردازد.

این کارشناس شهرسازی گفت: البته هرچه قیمت این اوراق کاهش یابد به سود متقاضیان مصرفی بازار مسکن است؛ اما در حال حاضر دارندگان اوراق صرفاً فروشنده شده‌اند.

این کارشناس شهرسازی گفت: در حال حاضر از ۲۶ نماد معاملاتی در حال فروش به متقاضیان دریافت وام مسکن همه در رنج قیمتی 40 تا 42 هزارتومانی

قرار دارند که در بین آنها مجموعه‌ای از اوراق تسهیلات مسکن صادره در نیمه دوم ۹۶ تا ماه‌های پایانی سال گذشته دیده می‌شود. این مورد به‌وضوح نشان می‌دهد بخش تقاضا دیگر علاقه‌ای به حضور در فرابورس برای اخذ تسهیلات از بخش اوراق ندارند.

مهری بابیان اینکه کاهش خریدوفروش اوراق هشدار جدی برای وضعیت بازار مسکن است گفت: مسکن به عنوان صنعت مادر نباید هیچگاه متوقف شود چراکه این بازار سرمایه ساز و اشتغال ساز است؛ بنابراین نیاز است وزارت راه و شهرسازی تمامی تلاش خود برای ارتقای حجمی و کیفی ساخت‌وساز یا ارایه بازار مسکن کند.

   خرید مسکن به صرفه است

در همین زمینه منصور غیبی، کارشناس اقتصاد مسکن گفت: اوراق تسه ازیک‌طرف عامل تسهیل مالی جهت کمک به فرآیند خرید آپارتمان محسوب می‌گردد و از طرفی به عنوان شاخصی به‌منظور ارزیابی رکود و رونق خرید ملک محسوب می‌شود؛ و اساساً افزایش یا کاهش قیمت اوراق تسه یک رابطه مستقیم با استقبال خریداران آپارتمان دارد.

وی گفت: تجربه نشان داده در زمان افزایش تقاضا برای خرید ملک این اوراق با افزایش قیمت مواجه می‌شود و در زمان رکود و کاهش تقاضای خرید با کاهش قیمت مواجه می‌گردد.

غیبی افزود: با رصد میدانی بازار مسکن و تحلیل آمار خریدوفروش ملک در حال حاضر وضعیت بازار نشان از کاهش معنادار متقاضی خرید و از طرفی افزایش فایل‌های فروش می‌دهد که شاخص قیمت اوراق تسه این وضعیت را تایید می‌کند.

وی گفت: اگرچه دولت در سیاست‌های اقتصادی خود برای خروج غیر‌تورمی از رکود طی سال‌های اخیر بخش مسکن را به عنوان یکی از زیر گروهای فعالیت‌ها و محرک‌های خروج از رکود عنوان کرده است که متأسفانه با وجود تمامی تلاش‌ها این هدف نهادینه نشده است؛ چراکه به نظر می‌رسد راهکارهای ارایه‌شده با واقعیت جامعه همخوانی ندارد.

این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه کاهش تعداد اوراق مسکن هشدار جدی برای عمیق‌تر شدن رکود بازار مسکن است، تأکید کرد: اگرچه این اوراق فشار مضاعف بر بخش تقاضا بود اما طی سال‌های گذشته زمانی که فاصله میزان تسهیلات با قیمت مسکن متعادل‌تر بود توانست در خانه‌دار کردن متقاضیان نقشی را ایفا کند.

وی گفت: به‌هرحال با واکاوی سیاست‌های دولت در بخش مسکن، می‌توان به تنها محرک موجود یعنی «بسته‌های حمایتی» در قالب تسهیلات بانکی برای جامعه مصرفی در بخش مسکن اشاره کرد؛ که این سیاست به تنهایی باعث رونق اقتصاد مسکن و خروج از رکود و تبدیل آن به یک محرک اقتصادی موثر در رشد اقتصادی کشور نخواهد شد و تنها شاید بتواند عده‌ای از متقاضیان مسکن را از طریق برخورداری از تسهیلات بانکی فقط «خانه‌دار» کند.

غیبی متذکر شد: باید بین اقدام به «خانه‌دار» کردن متقاضیان مصرفی جامعه، با تعالی و رشد دادن «اقتصاد مسکن» که حتما یکی از تبعات غنای اقتصاد مسکن، افزایش سرمایه در گردش جامعه و به‌تبع آن افزایش سرمایه در گردش خانوارهای جامعه خواهد شد را تمییز قائل شویم و سیاست دوم را با همپوشانی سیاست خانه‌دار کردن متقاضیان در تمام ابعاد به‌پیش ببریم تا نقشه راه عملیاتی شود.

این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه کاهش اوراق هم‌زمان با افزایش چند برابری قیمت مسکن عملا کار کارد خود را از دست می‌دهد تأکید کرد: به وضوح می‌توان تصور کرد آینده معامله این اوراق در بازار سرمایه به هیچ عنوان روشن نیست.

وی گفت: البته توصیه بزرگان بازار مسکن و تجربیات سال‌های گذشته دعوت از خریداران مصرفی مسکن نسبت به خرید به موقع ملک و استفاده مناسب از فرصت چانه‌زنی برای خریداران جهت انتخاب مناسب و قیمت متعادل بازار است که هم‌زمان استفاده از قیمت مناسب اوراق تسه از دیگر مزیت‌های انتخاب به موقع و خرید هوشمندانه خواهد بود.