گلوگاه‌های انباشت املاک مازاد بانک‌ها

سیمین‌السادات    میرهاشمی‌نایینی|

کاهش املاک مازاد در شبکه بانکی مستلزم در نظر گرفتن زنجیره‌ای از فعالیت‌هاست به‌ گونه‌ای که توجه محض به خود بحث واگذاری املاک مازاد بدون در نظرگرفتن سایر حلقه‌های مفقوده این زنجیره اثربخش نخواهد بود.

در ادبیات اقتصادی رسالت اصلی بانک‌ها تجهیز و تخصیص منابع و بطور کلی واسطه‌گری مالی تعریف شده است که با بنگاه داری بانک‌ها و موضوعاتی از قبیل تملک و مالکیت املاک، مستغلات، واحدهای تولیدی و شرکت‌ها اختلاف فاحشی دارد. بر این اساس، «مدیریت املاک مازاد در شبکه بانکی» -شامل املاک مازاد ملکی یا تملیکی- یکی از موضوعات چالش برانگیز در شبکه بانکی ایران است.

این موضوع خصوصاً پس از تصویب قانون «رفع موانع تولید رقابت‌پذیر و ارتقای نظام مالی کشور» مورخ ۱۳۹۴.۰۲.۰۱ مجلس شورای اسلامی از اهمیت دو چندانی برخوردار شده است. این قانون بانک‌ها را ملزم به فروش یا واگذاری اموال مازاد خود و آزادسازی منابع بلوکه شده به منظور افزایش رونق اقتصادی کشور و پیشگیری از کاهش قدرت نقدینگی بانک‌ها برای اعطای تسهیلات به مشتریان به‌ویژه بخش‌های مولد در اقتصاد می‌نماید.

بنابراین شناسایی گلوگاه‌ها و نقاط آسیب فرآیند واگذاری املاک مازاد بانک‌ها حائز اهمیت است به این سبب که عدم موفقیت در واگذاری املاک مازاد ممکن است ناشی از برخی گلوگاه‌ها در فرآیند واگذاری این املاک باشد که با رفع آنها و پیشنهاد راهکارهای مناسب، منجر به افزایش واگذاری املاک مازاد و از اینرو کاهش این املاک در پرتفوی دارایی بانک‌ها شود. در این راستا با بررسی فرآیند فروش و واگذاری املاک مازاد در شبکه بانکی برخی نکات حائز اهمیت به شرح زیر است: اولین نکته این است که بخشی از افزایش املاک تملیکی و به سبب آن املاک مازاد بانک ناشی از نقاط آسیب و گلوگاه‌هایی است که در فرآیند اعطای تسهیلات وجود دارد. بدین معنی که املاک تملیکی بانک ناشی از ناتوانی تسهیلات گیرندگان در بازپرداخت بدهی به بانک است. این امر نخست منجر به افزایش میزان مطالبات سررسید گذشته، معوق و مشکوک الوصول بانک خواهد شد.در مراحل بعدی بانک به منظور وصول مطالبات روش‌های متنوعی (تهاتر بدهی، اقاله و...) در پیش می‌گیرد. در نهایت تمام این اقدامات منجر به تملیک وثیقه تسهیلات اعطایی که در اکثر موارد املاک هستند خواهد شد و به این ترتیب با ادامه این روند املاک تملیکی بانک و به سبب آن املاک مازاد بانک سیر صعودی به خود می‌گیرد. این امر به‌شدت متاثر از شرایط حاکم بر اقتصاد کشور است.

در صورتی‌که که شرایط رکودی بر اقتصاد حاکم باشد تسهیلات گیرندگان در پرداخت دیون خود به بانک‌ها دچار مشکل خواهند شد و همین امر سبب رجوع بانک‌ها به وثایق ملکی تضمین ارایه تسهیلات می‌شود. بنابراین، در گام نخست باید تمهیداتی در هنگام اعطای تسهیلات و اخذ تضامین برای کاهش املاک تملیکی اتخاذ شود. بدین منظور به نظر می‌رسد علاوه بر انجام اعتبارسنجی‌های مناسب هنگام اعطای تسهیلات و در نظر گرفتن تمهیدات مناسب در این خصوص باید در نوع تضامین دریافتی بابت ارایه تسهیلات تجدید نظر شود.همچنین، باید تدابیری اتخاذ شود که وثایق از درجه نقدشوندگی بالایی برخوردار باشند و این میزان نقدشوندگی کمتر تحت تأثیر شرایط اقتصادی حاکم بر اقتصاد قرار گیرد. بنابراین تجدید نظر در نوع وثایق تضامین اعتبارات به عنوان یکی از اقدامات پیشگیرانه در خصوص افزایش املاک مازاد و جلوگیری از افزایش شکاف بانکداری با بنگاهداری حائز اهمیت است.

نکته حائز اهمیت دیگر این است که بخشی از افزایش املاک تملیکی و به سبب آن املاک مازاد بانک ناشی از نقاط آسیب و گلوگاه‌هایی است که در فرآیندهای وصول مطالبات بانک وجود دارد. بدین منظور می‌بایست به مراحل تملیک تا واگذاری و فرآیندهایی که در این فاصله انجام می‌شوند، توجه کرد. تملیک تا واگذاری شامل ۴ مرحله تملیک، اخذ سند، رفع موانع حقوقی و فروش یا واگذاری است.

همانطور که ملاحظه می‌شود هدف بانک از تملیک نهایتاً واگذاری یا فروش آن است. اما نکته مهم دو گام اتصال تملیک به فروش یا واگذاری است که در این مسیر اتصال ممکن است مشکلاتی از قبیل نبود سند یا مشکل‌دار بودن سند و همچنین وجود موانع حقوقی بر سر راه واگذاری ملک از قبیل عدم تخلیه بودن ملک وجود داشته باشد. بنابراین، کاهش املاک مازاد در شبکه بانکی مستلزم در نظر گرفتن زنجیرهای از فعالیت‌هاست که تمام حلقه‌های این زنجیره نقش حائز اهمیتی در فرآیند واگذاری ایفا می‌کنند.

در واقع واگذاری املاک مازاد اولین حلقه این زنجیره نیست، بلکه در میانه این زنجیره واقع شده است. این امر نشان می‌دهد که توجه محض به خود بحث واگذاری املاک مازاد بدون در نظر گرفتن سایر حلقه‌های مفقوده این زنجیره، شبکه بانکی را به اهداف مورد نظر نخواهد رساند. در واقع عدم انجام اعتبارسنجی‌های مناسب هنگام اعطای تسهیلات به مشتریان، عدم تجدید نظر در نوع وثایق و تضامین دریافتی در قبال اعطای تسهیلات و در مراحل بعدی عدم موفقیت در واگذاری املاک مازاد به علت وجود برخی موانع در واگذاری این املاک، منجر به انباشته شدن املاک مازاد تملیکی بسیاری در شبکه بانکی کشور خواهد شد.