بازار مسکن در افق ۱۴۰۰

ایمان رفیعی|

سرنوشت بازار مسکن تا افق ۱۴۰۰ را می‌توان با توجه به شاخص‌های عمده اقتصادی، سیاسی، فرهنگی و اجتماعی مورد تحلیل و بررسی قرار داد. شاید مهم‌ترین شاخص مرتبط با این تحلیل را بتوان فاکتور اقتصادی نامید. بازار مسکن به دلیل درگیری سهم زیادی از اقتصاد بخش خصوصی و همچنین تاثیرات مستقیمی که علاوه بر اقتصاد بر بخش‌های اجتماعی و فرهنگی جامعه می‌گذارد، از اهمیت زیادی برخوردار است. شاخص اقتصادی در بررسی تحولات آینده بازار مسکن را می‌توان در دو بخش بررسی کرد، اقتصاد دولتی و اقتصاد خصوصی. اقتصاد دولتی تاثیر مستقیمی بر توان حمایتی دولت از بخش مسکن دارد. با توجه به اینکه تهیه مسکن مناسب مورد نیاز اقشار نیازمند و تحت پوشش نهادهای حمایتی مطابق قانون بر عهده دولت قرار گرفته است و همچنین به‌دلیل دولتی بودن بانک‌های اصلی کشور، می‌توان تاثیر دولت و اقتصاد دولتی بر بازار مسکن را قابل توجه دانست. با توجه به تحریم‌های شدید اقتصادی که در سال‌های اخیر گریبانگیر بخش مسکن نیز شده و تاثیر مستقیمی بر محدود کردن میزان درآمد دولت داشته است به نظر می‌رسد طی چند سال آینده نیز دولت با محدودیت‌های منابع به جهت تخصیص و تزریق نقدینگی به بخش مسکن مواجه است. البته تمام حمایت اقتصادی دولت از بخش مسکن را نمی‌توان در نقدینگی خلاصه کرد. زمین به عنوان یکی از مهم‌ترین عوامل دخیل در تهیه و تعیین قیمت مسکن می‌باشد و کشور ما به دلیل پهناوری و تناسب تقریبی توزیع جمعیت در مناطق مختلف، پتانسیل بسیار خوبی از نظر وجود زمین مناسب و کافی برای جمعیت برخوردار است. از این جهت می‌توان دست دولت را در تخصیص زمین به جهت حمایت از بخش خصوصی و به‌ویژه اقشار نیازمند باز دانست. از این جهت اگر سیاست‌های اقتصادی دولت در جهت تخصیص منابع غیرنقدی برای توسعه و حمایت از بخش مسکن قرار گیرد، می‌توان به توسعه روند آن امیدوار بود، کما‌اینکه در دولت‌های قبل نتیجه این سیاست را در قالب طرح مسکن مهر و همچنین در حال حاضر در قالب طرح مسکن ملی شاهد هستیم. بخش دیگری از اقتصاد را سرمایه‌های نقدی و غیرنقدی بخش خصوصی تشکیل می‌دهد. با توجه به اینکه ارزش سرمایه ارتباط مستقیمی با میزان تورم در جامعه دارد، با بالا رفتن تورم معمولاً ارزش سرمایه‌های نقدی کاهش یافته و ارزش سرمایه‌های غیر‌نقدی افزایش پیدا می‌کند. در بخش مسکن که حدود ۳۰ درصد از حجم اقتصاد کشور را تشکیل می‌دهد حدود ۹۰ درصد از این بازار تشکیل شده از سرمایه‌های نقدی و غیر نقدی بخش خصوصی است. با توجه به تلاطمات اقتصادی چند سال اخیر و تشدید آن در دو سال گذشته شاهد تورم بیش از ۵۰ درصدی در اقتصاد هستیم. این تورم که از یک طرف موجب افزایش بیش از ۱۰۰ درصدی بهای مسکن که همان سرمایه غیر‌نقدی در دست بخش خصوصی است شده و از طرف دیگر موجب کاهش شدید ارزش پول ملی که همان نقدینگی موجود در دست بخش خصوصی است شده است. با توجه به اینکه معمولاً خرید مسکن در کشور ما به صورت نقدی انجام می‌شود، از این رو، این شکاف عمیق بین نقدینگی و مسکن باعث شده تا دست بسیاری از مصرف‌کنندگان واقعی از بازار مسکن کوتاه بماند. از طرف دیگر به دلیل تورم عمومی موجود در سطح کشور میزان درآمد نقدی بسیاری از افراد جامعه در مقایسه با هزینه‌های تورم‌زده بسیار کاهش یافته است. از این رو، نمی‌توان چشم‌انداز مثبتی برای ورود بخش خصوصی به بازار مسکن برای افق ۱۴۰۰ پیش‌بینی کرد. از دیگر تبعات نوسانات شدید اقتصادی بر بخش خصوصی بازار مسکن می‌توان به تمایل سرمایه‌گذاران برای خرید مسکن در سایر کشورها برای حفظ ارزش دارایی‌ها اشاره کرد. این پدیده به‌ویژه در چند سال اخیر موجب خروج قابل توجه ارز از کشور و تغییر جهت سمت و سوی سرمایه‌گذاری در بازار مسکن شده است به نحوی که سرمایه‌گذاران واقعی از این بازار در حال خروج هستند. روند خروج سرمایه‌گذاران واقعی از بازار مسکن علاوه بر مشکلات یاد شده موجب کاهش میزان عرضه و تولید در این بازار نیز خواهد شد زیرا سودجویانی که به قصد کسب منفعت حداکثری وارد این بازار می‌شوند معمولاً در بخش معاملات و رهن و اجاره فعالیت کرده و تمایلی به ساخت و ساز که روند سرمایه‌گذاری طولانی مدت و هزینه‌بری دارد را از خود نشان نمی‌دهند. این رویه موجب ایجاد کمبود در بازار مسکن طی چند سال آینده خواهد شد که علاوه بر ایجاد کمبود، باعث به وجود آمدن مشکلات اجتماعی و فرهنگی ناشی از ناتوانی مصرف‌کنندگان به جهت تهیه مسکن مناسب و متناسب با بودجه و طبقه اجتماعی و فرهنگی آنها خواهد شد.  علاوه بر شاخص اقتصادی، تحولات سیاسی و تغییرات جمعیتی نیز می‌توانند موجب تحولاتی در بازار مسکن شود. با توجه تغییرات عمده در بودجه‌بندی کشور این محدودیت‌ها موجب تغییر در اولویت‌بندی تخصیص اعتبارات به بخش‌های مختلف از جمله بخش‌های عمرانی خواهد شد. از طرف دیگر با توجه به سرعت گرفتن روند مهاجرت از روستاها و شهرهای کوچک به سمت کلان‌شهرها و همچنین تغییرات آب و هوایی که موجب کاهش نزولات آسمانی شده است، در سال‌های آینده شاهد افزایش تقاضا برای مسکن در شهرهای بزرگ و صنعتی کشور خواهیم بود. در حال حاضر نیز با توجه به تقاضای قابل توجه مسکن در شهرهای بزرگ شاهد ایجاد شهرهای جدید در مجاورت کلان‌شهرها هستیم. با توجه به بررسی شاخص‌های مختلف برای پیش بینی تحولات آینده بازار مسکن می‌توان اینگونه نتیجه گرفت که تمام شاخص‌ها به نوعی مرتبط با تحولات اقتصادی و تغییرات ناشی از آن در بخش مسکن قرار دارند و بدون ایجاد تحولات مثبت در این شاخص نمی‌توان به بهبود دیگر شاخص‌ها در افق ۱۴۰۰ امیدوار بود.