مسکن کشش افزایش قیمت ندارد

گروه راه و شهرسازی| بهار طاهری|

بازار مسکن در آذرماه با رشد ناگهانی و قابل توجه معاملات و قیمت دچار شوک شد. آن‌هم در شرایطی که بازار چهار ماه قبل در آرامش به سر می‌برد و معاملات به رکود تاریخی رسیده بود و نرخ‌ها ۶.۶ درصد کاهش‌یافته بود. یک‌باره در آذرماه شاهد افزایش ۱۳۷ درصدی تعداد معاملات و رشد ۶.۸ درصدی قیمت بودیم. میانگین قیمت مسکن در تهران از ۱۲ میلیون و ۶۱۰ هزار تومان در هر مترمربع به ۱۳ میلیون و ۴۷۴ هزار تومان، یعنی افزایش حدود ۸۰۰ هزار تومان رسید.

طی چند سال اخیر این میزان رشد معاملات مسکن طی یک ماه (بدون در نظر گرفتن معاملات فروردین‌ماه) کم‌سابقه بوده است.

همچنین در میان مناطق ۲۲گانه تهران، بیشترین افزایش قیمت مسکن در آذرماه سال جاری مربوط به منطقه یک تهران بوده، به‌طوری‌که متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در این منطقه با رشد ۲۳٫۴ درصدی از ۲۴ میلیون و ۴۸۰ هزار تومان در آبان ماه به بیش از ۳۰ میلیون تومان رسیده است. همچنین در آذرماه امسال تنها مناطق 3، 6، ۱۳ و ۱۲ تهران با کاهش قیمت مسکن همراه بوده‌اند.

عوامل مختلفی را در رونق بازار مسکن موثر می‌دانند. تغییر قیمت بنزین، افزایش نرخ ارز و ورود به بازه زمانی پرتعداد معاملات در ماه‌های آخر سال را محرک‌های اصلی بازار مسکن می‌توان نام برد. با این ‌حال بسیاری معتقدند که این عوامل هم‌افزا باعث رشد معاملات و قیمت مسکن در آذرماه شده و احتمالا نمی‌تواند در ماه‌های آینده ادامه پیدا کند.

به نظر می‌رسد، همین شرایط را در تعداد معاملات با مقداری کم‌ و زیاد در سه‌ماهه آخر سال داشته باشیم؛ اما بعید است که قیمت به‌اندازه‌ای که در آذرماه رشد کرد، افزایش پیدا کند. ادعا نمی‌کنیم قیمت‌ها پایین می‌آید اما پیش‌بینی این است که این شوک در ماه‌های آینده به‌تدریج فروکش خواهد کرد و نرخ رشد قیمت متعادل می‌شود. در سال ۱۳۹۸ روند کلی قیمت دارای نوساناتی است و به‌نوعی در شرایط تراز قیمت قرار داریم که نوسانات ماهیانه طبیعی است. میانگین قیمت آذرماه تفاوت معنی‌داری با قیمت اسفند ۹۷ و اردیبهشت ۹۸ ندارد. این یعنی پایه قیمت در همین حدود است. سال آینده هم با نرخی کمتر از نرخ تورم روند افزایشی داریم و سپس 4 تا 5 سال شاهد رکود خواهیم بود، این رفتاری است که بازار در ادوار رونق و رکود داشته است.

 ماه اخیر باثبات روبرو شده و با توجه به رشد چشمگیر قیمت‌ها در سال گذشته این بازار ظرفیت افزایش قیمت مجدد را ندارد.

طی چند هفته اخیر نرخ بنزین افزایش داشته که به عقیده کارشناسان این موضوع تأثیری بر بازار مسکن ندارد؛ قیمت مسکن هم‌زمان با آغاز طرح اصلاح نرخ بنزین افزایش نمی‌یابد و با توجه به رشد چشمگیر نرخ مسکن در سال گذشته، قیمت مسکن تا پایان خرداد سال ۹۹ به بهانه گران شدن بنزین افزایش نخواهد یافت.

 با توجه به آنکه قیمت حامل‌های انرژی در اقتصاد کشور افزایش نیافته و تنها قیمت بنزین تغییر کرده بنابراین نباید برخی از سازندگان یا تولیدکنندگان مسکن از آن به عنوان بهانه‌ای برای گران کردن قیمت مسکن استفاده کنند. افزایش نرخ بنزین حداقل تا ۶ ماه آینده تأثیری در تمامی بخش‌های مسکن نخواهد گذاشت و بازار در شرایط ثبات قیمتی به سر خواهد برد البته ممکن است برخی از املاک در مناطق مختلف تهران کاهش نسبی را تجربه کنند.

از طرفی نیمه بهمن‌ماه امسال معاملات افزایش پیدا می‌کند؛ آن‌هم به این دلیل که معمولا اقتصاد ایران هرساله به شکل سیستماتیک با تورم مواجه می‌شود و مردم این موضوع را در نظر می‌گیرند و بعضی افراد هر طور شده یک‌خانه می‌خرند که از گرانی سال بعد پیشگیری کرده باشند. هم‌اکنون تقریباً در شمال شهر معامله‌ای انجام نمی‌شود.

در مناطق یک و سه هم قیمت‌ها جهش کرده و هم واحدها بزرگ متراژ است که با توجه به پایین آمدن توان خرید، معاملات به کف رسیده است؛ اما در مناطق جنوبی و مرکزی به دلیل اینکه واحدهای کوچک و ارزان‌تر متناسب با توان اقشار متوسط عرضه می‌شود تقاضا نسبت به مناطق یک و سه بیشتر است.

این در حالی است که بازار مسکن کشش افزایش قیمت ندارد و متقاضیان این بازار هم اگر قیمت‌ها در این بازار‌ها تغییر کند قادر به خرید آن نخواهند بود در سه‌ماهه آخر همچنان شاهد رکود بازار خواهیم بود.

در این میان، بنا به گفته کارشناسان و فعالان بازار مسکن وضعیت بازار مسکن در روزهای آتی تحت تاثیر چهار عامل مهم افزایشی نخواهد بود.

به گفته آنها دلیل نخست کاهش قیمت اسمی مسکن کاهش انتظارات تورمی در بازار است. سرمایه‌گذاران در چنین شرایطی اشتیاق بالایی برای خرید ندارند زیرا انتظار تورمی نداشته و حتی با توجه به فضای روانی بازار، انتظار کاهش قیمت نیز دارند.به اعتقاد این عده عامل دوم مربوط به هراس از آینده است. رخ‌داده‌های اخیر منطقه، اذهان مردم را نسبت به آینده نامطمئن کرده است. این عدم اطمینان و افزایش تنش‌ها، باعث شده است که بسیاری از افراد نسبت به آینده بازارهای سرمایه‌ای و به‌ویژه ملک که یک نوع سرمایه‌گذاری بلندمدت محسوب می‌شود و قابلیت نقد شوندگی در یک‌زمان کوتاه را ندارد، نامطمئن باشند.

کارشناسان سومین عامل را روند سایر بازارهای سرمایه‌ای همچون بورس در ماه‌های اخیر می‌دانند. این عده معتقدند بخشی از دارایی‌های وارد شده به بازار مسکن به واسطه حضور در بازار سرمایه بوده است و از آنجایی که سرمایه داران نگاه بلندمدت به بازار سرمایه ندارند این بازار را تا حدودی رها کرده و وارد بازار مسکن شده‌اند. البته این روند طی ماه‌های آتی قوی‌تر نیز خواهد شد.

همچنین از دیدگاه کارشناسان، کاهش قدرت خرید خریداران مصرفی عامل مهم دیگری است که مانع از ورود آنها به بازار و درنتیجه کاهش حجم معاملات و کاهش قیمت اسمی مسکن شده است.

در جمع‌بندی مباحث بالا باید گفت کارشناسان و فعالان بازار مسکن با توجه به این چهار فاکتور، روند بازار در ماه‌های آتی را وابسته به مجموعه

عوامل بیرونی بخش مسکن همچون وضعیت اقتصاد کلان، سایر بازارهای سرمایه‌ای، تحولات منطقه‌ای و ... و همچنین برخی عوامل درون بخشی همچون تغییر سقف افزایش تسهیلات خرید مسکن

عنوان می‌کنند.