حاشیه بازار
اثرگذاری اندک تغییر نرخ
بنزین بر بازار مسکن
مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه شاخص‌های ماهانه در بازار مسکن قابل اتکا نیست، گفت: بسیاری افراد تصور می‌کنند به میزان افزایش نرخ بنزین، قیمت سایر کالاها از جمله مسکن نیز باید رشد کند؛ در حالی که بنزین سهم مشخصی از سبد خانوار دارد و شوک افزایش نرخ سوخت بر بازارها فقط یک بار رخ می‌دهد.
سلطان‌محمدی در گفت‌وگو با ایسنا اظهار کرد: با تغییر نرخ بنزین، فرضیه‌ای به جامعه القا شد که گویی قیمت همه کالاها به همان میزان بالا می‌رود و شاهد تورم غیرقابل کنترل خواهیم بود. متاسفانه بعضی اقتصاددانان هم این موضوع را مطرح کردند، در حالی که فرضیه درستی نبود.
وی افزود: بنزین سهم مشخصی از سبد خانوار را شامل می‌شود و به لحاظ منطقی می‌توان پیش‌بینی کرد که اثر افزایش قیمت بر همه بازارها از جمله بازار مسکن ناچیز باشد و همین اتفاق هم افتاد. افزایش قیمت بنزین به ۳۰۰۰ تومان تاثیر ۲ تا ۳ درصد در در شاخص تورم ایجاد کرد که برای یک بار اتفاق می‌افتد و محو می‌شود.
این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه بسیاری از مالکان از رونق ایجاد شده در آذرماه استفاده کرده و واحدهای خود را به فروش رساندند، گفت: ادراک و برداشت بخشی از جامعه این بود که ما با یک تورم افسارگسیخته پس از تغییر قیمت سوخت مواجه می‌شویم و این باعث شد که خریداران به صرافت بیفتند که قبل از گران شدن، خرید خود را انجام دهند. بعضی فروشندگان هم که فکر می‌کردند بازار به سمت رکود می‌رود از این رونق استفاده کردند و واحد خود را فروختند. این باعث شد، حجم معاملات بالا برود و قیمت‌ها مقداری اندکی افزایش یابد اما به نظر من این شرایط پایدار نخواهد بود و این‌طور نیست که دوباره شاهد رشد غیرقابل کنترل قیمت‌ها باشیم.
سلطان محمدی تصریح کرد: چشم‌انداز بازار مسکن به لحاظ قیمت‌های اسمی، قوی نیست. مگر اینکه تورم را لحاظ کنیم. ما در تحلیل‌ها بحث تورم را خارج می‌کنیم و قیمت‌های حقیقی را در نظر می‌گیریم.
وی درباره افزایش ۳۴ درصدی ماهیانه قیمت مسکن در منطقه یک تهران گفت: اولا تعداد معاملاتی که در منطقه یک انجام می‌شود خیلی بالا نیست، از این رو، مقایسه قیمت در دو ماه مختلف نمی‌تواند ملاک باشد.
از سوی دیگر تغییر ترکیب واحدهای فروش رفته باید مدنظر قرار گیرد. مشکل آماری که مراکز ارایه می‌دهند این است که اثر تغییر قیمت را در نظر نمی‌گیرد و میانگین را ملاک قرار می‌دهند. حال آنکه در یک ماه ممکن است واحدهای ضعیف‌تر فروش رود و در ماه بعد واحدهای مرغوب‌تر فروخته شود. این به معنای افزایش قیمت نیست بلکه ناشی از تغییر سبد قیمت‌های بازار بوده است.
این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: در اکثر کشورهای جهان اثر کیفیت را در تغییر شاخص قیمت لحاظ می‌کنند و در تحلیل خود، واحد فروش رفته را به واحد استاندارد تبدیل می‌کنند. بدین صورت که بر اساس امکاناتی که واحدها دارند قیمت را تعدیل می‌کنند. ولی در شاخص‌های ایران قیمت میانگین لحاظ می‌شود و به همین دلیل ممکن است در شاخص‌های ماهیانه نویزهایی را شاهد باشیم. تفاوت قیمت واحدها در منطقه یک تهران خیلی بالا است و از قضا فروشندگانی که در بازار مسکن منطقه یک فعالیت می‌کنند، فروشندگان تحلیل‌گری هستند. بسیاری از این افراد برداشتشان این بود که در این شرایط باید بفروشند و با توجه به اینکه واحدهای مرغوب به فروش رفت در شاخص کلی قیمت تاثیر گذاشت.
به گفته سلطان محمدی، در بازار مسکن قضاوت روی شاخص‌های ماهیانه چندان قابل اتکا نیست و شاخص‌های سه ماهه خروجی بهتری ارایه می‌دهد.
به گزارش ایسنا، آذرماه ۱۳۹۸ میانگین قیمت مسکن شهر تهران به ۱۳ میلیون و ۴۷۴ هزار تومان در هر متر مربع رسید که نسبت به ماه آبان ۶.۸ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳۹.۹ درصد افزایش یافت. این اولین رشد قابل توجه ماهانه از اردیبهشت‌ماه امسال تاکنون بوده است. بر اساس اعلام دفتر مسکن همچنین در آذرماه ۱۳۹۸ تعداد ۹۶۶۴ قرارداد خرید و فروش مسکن در تهران به امضا رسیده که نسبت به ماه قبل ۱۳۷ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳۹ درصد افزایش نشان می‌دهد.
ضربه سیکل‌های رونق و رکود 5 ساله
به بخش آپارتمان
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان معتقد است که سیکل‌های رونق و رکود پنج ساله باعث می‌شود تا علاوه بر اینکه شاهد جهش‌های بیش از حد قیمت مسکن باشیم، به یک‌باره تولید مسکن به‌شدت کاهش و عرضه از تقاضا عقب بماند.
فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان در گفت‌وگو با فارس در خصوص اینکه سیکل‌های رونق و رکود 5 ساله مسکن چه ضربه‌ای به بخش مسکن وارد می‌کند گفت: سیکل‌های رونق و رکود پنج ساله باعث می‌شود تا علاوه بر اینکه شاهد جهش‌های بیش از حد قیمت مسکن باشیم یک‌باره تولید مسکن کاهش و عرضه از تقاضا عقب بماند.
وی با تاکید بر اینکه بارها این مطلب را عنوان کرده‌ام و باز هم می‌گویم که قوانین ناصواب باعث شده تا ساخت و ساز به لبه پرتگاه کشیده شود، ادامه داد: صنعت ساختمان یک صنعت کاملا پیشران اقتصادی و موتور محرک اقتصادی است و این بخش مسکن ارتباط پسین و پیشین با چند صد فعالیت صنفی و اقتصادی داشته و با آن گره خورده است. حال عدم توجه به آن می‌تواند علاوه بر کاهش تولید مسکن تبعات بسیار زیادی برای اقتصاد کشور داشته باشد.پورحاجت تاکید کرد: اینکه شرایط ساخت و ساز وخیم است باید اذعان کرد که این شرایط به ضرر اقتصاد و اشتغال خواهد بود پس رونق بخش مسکن و ساخت و ساز یک امر بدیهی برای رونق اقتصاد است.وی با اشاره به اینکه کاهش تولید مسکن تبعات دارد یا خیر؟ تصریح کرد: تبعات این حوزه سیکل‌های رونق و رکود 5 سال‌های است که باعث می‌شود هم شاهد جهش‌های بیش از حد قیمت مسکن باشیم و هم اینکه به یک‌باره تولید مسکن به‌شدت کاهش و عرضه از تقاضا عقب بماند.
توزیع نامناسب ساخت و ساز
عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان با تاکید بر اینکه توزیع نامناسب ساخت و ساز مسکن موجب رشد واحدهای خالی از سکنه شده و در جهت خانه‌دار کردن اقشار کم درآمد نیست، گفت: شورای عالی شهرسازی به عدم توزیع مناسب ساخت و ساز مسکن ورود کند.
حسن محتشم در گفت‌وگو با فارس با اشاره به اینکه ساخت و ساز مسکن در حال حاضر کمتر از تقاضا است، گفت: توریع نامناسب ساخت علاوه بر اینکه موجب رشد واحدهای مسکونی خالی از سکنه شده باعث شده تا این ساخت و سازها نتواند با هدف خانه‌دار کردن مسکن اقشار کم درآمد باشد.
وی ادامه داد: شورای عالی معماری و شهرسازی باید شهرداری‌ها را ملزم کند که شهرداری‌ها در مناطقی پروانه ساخت صادر کنند که مسکن علاوه بر مناطق پردرآمد در مناطقی با هدف خانه‌دار شدن اقشار متوسط و کم درآمد هم احداث شود.
محتشم اضافه کرد: پس اگر ساخت و‌سازی هم در حال حاضر صورت می‌گیرد، به دلیل عدم تطبیق شرایط ساخت با قدرت خرید متقاضیان مسکن نیست و جوابگوی این اقشار نبوده است.
عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران با اشاره به اینکه توزیع نامناسب ساخت مسکن باعث افزایش تعداد واحدهای مسکونی خالی از سکنه و تخریب محیط زیست می‌شود اظهار کرد: باید به یک نکته دیگری هم توجه داشته باشیم و آن این است که اگر عرضه مسکن به تقاضا نزدیک نشود باعث افزایش قیمت مسکن خواهد شد.
وی افزود: در حال حاضر با انباشت تقاضای مسکن مواجه هستیم و سالانه نیز 700 هزار ازدواج در کشور به ثبت می‌رسد. پس اگر دولت برنامه‌ریزی مناسبی نکند این انباشت تقاضا سرباز زده و باز هم جهش قیمت مسکن خواهیم داشت.
