مسیر سالم برای بازار ملک
گروه راه و شهرسازی|
پنج سال از ارایه طرح مالیات بر عایدی سرمایه در بازار مسکن در نهمین دوره مجلس شورای اسلامی می‌گذرد و با وجود آنکه این طرح در کمیسیون اقتصادی مجلس هم تصویب شده، اما به علت نامه‌نگاری‌های عباس آخوندی، وزیرسابق راه و شهرسازی با رییس مجلس، این طرح از دستورکار صحن علنی مجلس خارج شد. با روی کار آمدن محمد اسلامی، وزیر جدید راه و شهرسازی این طرح دوباره در کمیسیون اقتصادی مجلس بررسی و در آبان ۱۳۹۷ با کلیات آن موافقت شد اما در جریان بررسی جزییات، طرح مذکور به دلیل وعده دولت برای ارایه لایحه‌ای جامع در آینده نزدیک، متوقف شد. البته لایحه مالیات بر عایدی سرمایه در بازار مسکن طی روزهای اخیر به هیات دولت رفته اما با توجه به اینکه فرآیند پیش روی آن زمانبر است، به نظر نمی‌رسد این لایحه در مجلس دهم مطرح شود، درواقع با توجه به مراحل متعدد بررسی آن در کمیسیون اقتصاد دولت، صحن هیات دولت، ارسال به مجلس، اعلام وصول آن، ارسال به کمیسیون اقتصادی مجلس و سپس طرح در صحن علنی آن، به نظر می‌رسد بیش از یک سال زمان تا تصویب آن در انتظار لایحه مالیات بر عایدی مسکن باشد.
بی توجهی به تصویب مالیات بر عایدی سرمایه در شرایطی است که اجرای این پایه مالیاتی، سبب ثبات و حتی کاهش قیمت مسکن، افزایش معاملات و از همه مهم‌تر خروج سفته‌بازان و دلالان از بازار مسکن می‌شود و پیامد آن، تبدیل شدن مسکن از کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی است.
اهمیت تصویب این طرح زمانی دو چندان می‌شود که نگاهی به آمار سفته‌بازی و دلالی در بازار مسکن داشته باشیم براساس اظهارات رییس اتحادیه مشاوران املاک، ۷۷ درصد معاملات توسط دلالان و تقاضاهای سرمایه‌ای انجام می‌شود. به گزارش مهر، مصطفی قلی خسروی رییس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران می‌گوید: طرح مالیات بر عایدی سرمایه، بازارمسکن را در مسیر سالم‌تری قرار می‌دهد؛ به‌طوری که خریداران، فروشندگان و واسطه‌ها از آن منتفع می‌شوند. خسروی می‌افزاید: گرانی موجب رکود مسکن می‌شود؛ درحالی که این نوع مالیات به کاهش قیمت و رونق معاملات می‌انجامد.
رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران اظهار می‌کند: در چنین شرایطی قیمت‌ها دایماً افزایش می‌یابد و اقشار متوسط و پایین روزبه‌روز از مسکن مناسب دورتر می‌شوند، از سوی دیگر پرش‌های قیمتی در بخش مسکن، کاهش معاملات را در پی دارد و با توجه به پیشران بودن صنعت ساختمان، اقتصاد کشور تحت تأثیر قرار می‌گیرد.
به گفته خسروی، کشورهای جهان برای کنترل تقاضای سوداگرانه در بازار املاک از ابزار مالیات بر عایدی سرمایه استفاده می‌کنند و این پایه مالیاتی در ۱۸۰ کشور جهان اجرا می‌شود. امریکا، انگلیس، کانادا، برزیل، چین، فرانسه، روسیه، اسپانیا، ژاپن، ایتالیا، ترکیه، بوتسوانا، قطر، لیبی و… از جمله کشورهای توسعه‌یافته، در حال توسعه و توسعه نیافته‌ای هستند که این مالیات را مورد استفاده قرار می‌دهند. او اضافه می‌کند: در انگلستان یکی از دلایل اصلی استفاده از مالیات بر عایدی سرمایه، رشد سریع ارزش ملک پس از جنگ جهانی دوم بود، در آن مقطع سوداگران املاک، خانه‌ها را احتکار می‌کردند تا از عایدی سرمایه استفاده کنند.
رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران تصریح می‌کند: مالیات بر عایدی سرمایه بر ارزش دارایی وضع نمی‌شود بلکه بر افزایش ارزش دارایی یا همان عایدی دارایی وضع می‌شود. به‌طور مثال اگر فردی ملکی را در سال جاری به قیمت ۱۰۰ میلیون تومان خریداری کند و در سال بعد به قیمت ۱۵۰ میلیون تومان بفروشد، درصدی از ۵۰ میلیون تومان افزایش ارزش دارایی، مشمول پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه خواهد بود.
به گفته خسروی، همچنین در طرح پیشنهادی کمیته اقتصاد مقاومتی مجلس شورای اسلامی، انتقال بین نزدیکان نسبی طبقه اول خانواده شامل والدین و فرزندان و همسر دایم، معاف از مالیات در نظر گرفته شده است، از سوی دیگر برای تشویق به عرضه مسکن و ساخت، ضروری است اولین انتقال واحدهای مسکونی نوساز از پرداخت مالیات بر عایدی املاک معاف شوند. ناگفته نماند که ارایه طرح مالیات بر عایدی سرمایه در ابتدا با مخالفت فعالان این صنف مواجه بود اما تبیین ابعاد این مالیات و اثر مثبت آن بر مهار سوداگری موجب شده فعالان بازار مسکن هم به جمع حامیان این مالیات ملحق شوند.
روند نرخ تورم مسکن طی ۲۳ سال
رییس کمیسیون تخصصی مشاوران املاک اتاق اصناف کشور اظهار می‌کند: بررسی‌ها نشان می‌دهد معمولاً صاحبان املاک برای بهره‌مندی از معافیت‌های بیشتر مالیاتی و افزایش قیمت، فروش واحد خود را به تأخیر انداخته‌اند که توازن عرضه و تقاضا را به هم زده است.
او ادامه می‌دهد: از سال ۱۳۷۱ تا ۱۳۹۴ در شهر تهران، بهای زمین ۱۲۸ برابر، مسکن ۸۸ برابر و اجاره‌بها ۱۰۶ برابر شده است، در حالی که طی این مدت شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی ۶۷ برابر شده، یعنی بهای زمین ۲ برابر و مسکن ۱.۴ برابر و اجاره‌بها ۱.۷ برابر سطح عمومی قیمت‌ها افزایش پیدا کرده است. خسروی تصریح می‌کند: اگر بخشی از سود ناشی از خرید و فروش سفته‌بازانه مسکن به عنوان مالیات دریافت شود قطعا این نوع معاملات کاهش می‌یابد و معاملات مصرفی جای آن را می‌گیرد. در این خصوص باید تفاوت نرخ مالیات در اثر نگهداری دارایی‌ها در کوتاه‌مدت و بلندمدت از بین برود.
رییس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه طی دهه‌های اخیر مرتبا شاهد افزایش قیمت مسکن بوده‌ایم، می‌گوید: ارزش ۴.۷ میلیون مسکن مازاد در ایران به عدد افسانه‌ای ۱,۹۰۰ تریلیون تومان رسیده است، یعنی از یک طرف دارایی‌ها در بخش ملک، منجمد شده و از طرف دیگر فشار تقاضای مصرفی برای خرید و اجاره افزایش پیدا کرده است.
خسروی می‌افزاید: طبق آمار، قیمت خانه در تهران از سال ۱۳۷۲ تاکنون ۲۶۵ برابر شده و تعداد مستأجران از سال ۱۳۷۵ تاکنون دو برابر شده است، بنابراین لازم است به منظور تعادل‌بخشی به بازار مسکن از مالکان این واحدهای مسکونی مالیات دریافت شود.
نبود زمینه لازم برای ورود سفته‌بازان
درحالی که رییس اتحادیه مشاوران املاک از حضور 77 درصدی تقاضای سرمایه‌ای و دلالی در بازار خرید و فروش مسکن می‌گوید، یک کارشناس اقتصاد مسکن با تاکید بر اینکه شرایط بازار مسکن به گونه‌ای است که به نفع سفته‌بازان نیست، اظهار می‌کند: نبود تورم انتظاری موجب شده تا سفته‌بازان از ورود به بازار مسکن جلوگیری کنند.
مهدی غلامی در گفت‌وگو با فارس در پاسخ به اینکه با مساعد شدن شرایط، آیا احتمال ورود سفته‌بازان به بازار مسکن وجود دارد، تصریح می‌کند: به هر حال وقتی مسکن در کشور یک کالای سرمایه‌ای محسوب می‌شود، قیمت آن هر لحظه می‌تواند افزایش یابد و وقتی رفتارهای سوداگرانه و سفته‌بازی در کنار آن قرار می‌گیرد، این افزایش قیمت به شکل جهشی خود را نشان می‌دهد. او ادامه می‌دهد: وضعیت بازار مسکن به گونه‌ای است که سفته‌بازان و سوداگران نمی‌توانند وارد بازار مسکن شوند، پس حضور آنها در بازار مسکن نمی‌تواند در این روزها جدی باشد. این کارشناس اقتصاد مسکن با تاکید بر اینکه مسکن از زمان‌های قدیم برای مردم ایران یک کالای سرمایه‌ای محسوب می‌شده است، تاکید می‌کند: سفته‌بازان زمانی وارد بازار مسکن می‌شوند که قیمت مسکن بخواهد افزایش یابد، اما وضعیت بازار مسکن نشان‌دهنده افزایش قیمت نیست.
