بازار «اجاره» رها از نظارت دولت

علیرضا بهبهانی | کارشناس اقتصاد مسکن|

فارغ از شرایط اقتصادی همواره بحث‌هایی پیرامون مافیای بنگاه‌های مسکن وجود دارد، بنگاه‌هایی که امروزه پابه پای سوپرمارکت‌های شهر رشد کرده‌اند.

خرید و فروش و اجاره مسکن بهانه‌ای برای انجام کارهای اقتصادی فراوانی است که به نوعی می‌توان آن را لمپنیسم اقتصادی نامید، همچنین عدم مشارکت در تولید ناخالص ملی، عدم اعتلای اقتصادی را از سوی این واحدهای اقتصادی و مشارکتی به همراه داشته است. اما طی سال‌های اخیر این لمپنیسم نیز به واسطه دلالی‌های متعدد وارد فاز جدیدی شده است، به این مفهوم که اگر در سال 89 به واسطه رشد اقتصادی کشور به دلیل فروش نفت شاهد ساخت وسازهای بی‌حساب و کتاب در کشور بودیم. حال در سال 98 این واسطه‌گری با چرخشی 180در جه‌ای وارد فاز سود و بهره مالی از سود مالکان شده است که این مورد بسیار ناصواب‌تر از وضعیت دلالی در بخش مسکن است . برای توضیح این مساله باید گفت که هیجانات ناشی از فروش نفت 100 دلاری باعث توسعه ساخت وساز در کشور شد و این موضوع باعث شد سرمایه‌گذاران برای سود و انتفاع بیشتر رویکرد فایده- فایده را در پروژه‌های خود در نظر بگیرند و با بلوکه کردن یا گران‌تر کردن املاک خود به دلالی تازه‌ای دست پیدا کنند و حتی مفهومی فراتر یا همتراز صدی سه را در بازار اجاره ایجاد کنند .در حال حاضر بازار اجاره با مفهوم صدی سه طی مسیر می‌کند یعنی به ازای هر یکی میلیون تومان 30 هزار تومان به مبلغ اجاره افزوده یا به واسطه رهن کاهش می‌یابد. این در حالی که مالک می‌داند اجاره‌بها در بازار اقتصادی کنونی رقمی محسوب نمی‌شود. بنابراین با تبدیل کل این رقم به ودیعه و ارایه این ودیعه در بازار اقتصادی هر چند ناصحیح با عنوان ربا به عایدی صدی 4 و حتی صدی 7 درصدی دست پیدا کند. با ذکر این مسائل در نظر دارم بگوییم در حال حاضر بازار اجاره جدای از افزایش قیمت‌ها شدیدا با مفهوم تمام رهن روبه‌رو شده که این مورد نیز فشار مضاعفی بر مستاجران تلقی می‌شود . اگرچه هیچ‌کس منکر اجاره‌های سنگین نیست اما همه ما می‌دانیم مستاجری که ملک را به‌طور کامل رهن می‌کند از سوی این بازار دو بار گزیده می‌شود .در گام ابتدایی این مستاجر مجبور است برای تامین هزینه ودیعه وارد میدان اخذ تسهیلات یا جمع‌آوری هزینه رهن با هر عنوانی شود و در ثانی با رشد تورم عمومی شاهد کاهش ریالی نرخ سپرده خود باشد در حالی که مالک این سپرده را وارد پروسه صحیح (سرمایه‌گذاری در بانک که البته این نیز دارای شبهات فراوانی است) و ناصحیحی با عنوان ربا کرده و با سود خوبی روبه‌رو شده است. بنابراین اتفاق حادث در بخش اجاره مسکن دارای سناریوهای متعدد ضد مستاجران است و یک مستاجر در همه حال بازنده معادله نا بجای اقتصادی کشور است .مستاجری که به‌‌رغم تمام تلاش‌های خود تنها زنده مانی می‌کند و مالکی که هر روز به واسطه نظام ناصحیح اقتصادی فربه‌تر می‌شود . شاید زمانی مساله اصلی اجاره و مسکن واسطه گران بازار مسکن بودند اما در حال حاضر خود مالکان مشکل اصلی بازار اجاره هستند. به هر حال متاسفانه مستاجران در کشور به دلیل تورم بالا مدام در حال ضرر هستند چرا که بیش از نیمی از درآمد آنها صرف پرداخت اجاره‌بها می‌شود. حال اگر در سیاست‌گذاری مسکن اصل استیجاری باشد راه را به اشتباه رفته‌ایم و دولت باید برای حل مشکل به سمت تولید و عرضه مسکن حرکت کند. بنباراین دولت هر چه سریع‌تر باید سه راهکار راهبردی برای حمایت از اجاره نشینان اجرایی کند این سه راهکار شامل وام ودیعه مسکن، کمک‌هزینه اجاره ومسکن اجتماعی است این سه روش حاصل تجربه موفق کشورهای توسعه‌یافته در امر اجاره بوده است . میزان ودیعه مسکن در اغلب کشورهای اروپایی، امریکا، هنگ‌‌کنگ و کشورهای حوزه خلیج فارس معادل اجاره‌بهای ۲ تا ۳ ماه همان ملک است که در بدو انعقاد قرارداد از سوی مستاجر به موجر پرداخت می‌شود. در دوبی مبلغ اجاره‌بهای یک ساله املاک مسکونی معمولا به‌صورت یکجا یا در دو قسط 6 ‌ماهه پرداخت می‌شود. در بسیاری از موارد مستاجران با دریافت وام بانکی یا وام از محل کار خود این مبالغ را پرداخت می‌کنند. این در حالی است که در ایران وام ودیعه به دلیل بروکراسی‌های متعدد و پروسه طولانی و اقساط سنگین چندان مورد استقبال شهروندان نیست. در حال حاضر میزان تقاضای دریافت وام‌های زیر ۱۰۰ میلیون تومان از سوی اقشار کارمند پس از یک دوره کاهش میزان تقاضا به دلیل گرانی ناگهانی مسکن، افزایش یافته است؛ چرا که در دو سه سال قبل متقاضیان اکثراً برای افزایش قدرت خرید مسکن از این وام‌ها استفاده می‌کردند اما در چند ماه اخیر وقتی از متقاضیان سوال می‌کنیم که برای چه هدفی این وام را می‌خواهند، اکثراً اعلام می‌کنند برای تأمین ودیعه مسکن مجبور به دریافت تسهیلات گران‌قیمت ۵۰ تا ۱۰۰ میلیون تومانی هستند. از سوی دیگر، این تسهیلات اگرچه با نرخ سودهای ظاهراً ۱۸ درصد اعطا می‌شود، اما به دلیل بلوکه شدن بخشی از این تسهیلات در حساب وام‌گیرنده تا زمان اتمام اقساط آن، عملا به بیش از ۲۳درصد افزایش می‌یابد؛ درنتیجه اقساطی که ماهانه از سوی وام‌گیرنده پرداخت می‌شود، می‌تواند حتی به رقم اجاره همان واحد مسکونی در هر ماه که قرار بود از سوی مستأجر به موجر پرداخت شود، نزدیک شود. حمایت دوم کشورهای توسعه یافته کمک‌هزینه اجاره است به‌طور مثال در امریکا کسانی که قادر به پرداخت اجاره‌بهای مسکن نیستند تحت‌پوشش قانونی به نام بند ۸ قرار می‌گیرند. این خانوارها ۳۰ درصد از درآمد خود را به عنوان اجاره‌بها پرداخت می‌کنند و مابقی مبلغ اجاره‌بها توسط دولت به موجر پرداخت می‌شود. اما مساله سوم مسکن اجتماعی است. اگرچه دولت یازدهم در رسانه‌ها مکررا در مورد مسکن اجتماعی سخنوری‌های متعددی کرده است اما تاکنون نتوانسته یک گام صحیح در اجرای این طرح داشته باشد .