بانک مرکزی در سیبل وزیر راه
گروه راه و شهرسازی|
محمد اسلامی در آستانه دو ساله شدن ورودش به وزارت راه و شهرسازی، از معاونت مسکن و ساختمان این وزارت بازدید کرد. این بازدید البته فرصتی شد تا او روی دو موضوع مرتبط با بانک مرکزی انگشت بگذارد و موضع خود را درباره آنها اعلام کند. او که طی دو ماهه گذشته مانع انتشار آمار مربوط به تحولات بازار مسکن تهران از سوی معاونت مسکن شده است، آمار مسکن بانک مرکزی را «غیرتحلیلی» خواند و در فرازی دیگر از سخنان خود خواستار نقش آفرینی موثرتر وزارت راه و شهرسازی در شورای پول و اعتبار (یکی از ارکان بانک مرکزی) به هنگام تصمیم‌گیری‌های مربوط به مسکن شد. اسلامی همچنین از مدیران معاونت مسکن خواست تا گزارشی واقعی از تحولات مسکن به همراه راهکار برای ارایه به رییس‌جمهور تهیه و ارایه شود.
2 عملکرد متفاوت در حوزه آمار مسکن
به گزارش «تعادل»، اسلامی در ۲۸ مرداد امسال در برنامه گفت‌وگوی ویژه خبری و به مناسبت هفته دولت از صدور دستور خود به معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی برای عدم انتشار آمار مذکور، خبر داد. او در این برنامه تلویزیونی اظهار کرد: «من به معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی هم گفته‌ام؛ گفتم بیخود است این اطلاعاتی که منتشر می‌شود؛ گفتم تا آن را منتشر نکنند و دامن نزنیم؛ نمی‌گویم این اطلاعات، بیخودی است.» به گفته محمود محمودزاده معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، از نظر اسلامی، اطلاعات بازار مسکن سبب شده تا هم در مناطق مختلف پایتخت که قیمت‌ها متفاوت است، مردم از متوسط قیمت مسکن در کل تهران پیروی کنند و هم در سایر شهرها نیز به تبعیت از پایتخت، شاهد افزایش قیمت مسکن باشیم. از همین رو، اسلامی خواهان عدم انتشار اطلاعات مذکور شده است. مصطفی قلی خسروی رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز با نظر وزیر راه و شهرسازی همسو است. او در واکنش به اظهارات وزیر راه گفته بود: یکی از دلایل اصلی افزایش قیمت مسکن، ارایه دایم آمار و گزارش قیمت‌هاست؛ برخی رسانه‌ها و سایت‌های فروش املاک هم به آن دامن می‌زنند. بر این اساس، آمار مربوط به تحولات بازار مسکن تهران طی مرداد در روزهای نخست شهریور از سوی وزارت راه منتشر نشد. با این حال، بانک مرکزی نه تنها آمار مرداد که در نیمه شهریورماه، برای نخستین‌بار آمار دو هفته اول بازار مسکن پایتخت را منتشر کرد. همچنین بانک مرکزی در نخستین روزهای مهر ماه، آمار تحولات مسکن در شهریورماه را نیز منتشر کرد. همزمان معاون اسلامی اعلام کرد، قرار است که وزارت راه و شهرسازی نیز آمار تحولات مسکن در کل کشور – نه فقط بازار مسکن تهران- برای ماه‌های مرداد و شهریور را منتشر کند اما تاکنون منتشر نشده است. محمودزاده استدلال کرده بود که اگر قیمت‌های درست و صحیح را اعلام کنیم در بازار مسکن راهنماست، اما اگر فقط آمار خام را منتشر کنیم طبیعی است که گمراه‌کننده خواهد بود، به عنوان نمونه در شهر تهران متوسط قیمت مسکن را بیست و چند میلیون تومان اعلام می‌کنند، اما از نظر علمی وقتی از یک جامعه‌ای می‌خواهیم آماری را استخراج کنیم باید بخشی را که قیمت غیرطبیعی دارد خارج کنیم. اگر در تهران عدد منطقه یک را از متوسط قیمت مسکن خارج کنیم، متوسط قیمت مسکن پایتخت به 10 تا 15 میلیون تومان خواهد رسید. او افزوده بود: بر اساس بررسی‌های صورت‌گرفته در 7 استان کشور (در شهرهای مرکز استان) متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی (طی مرداد 99) زیر 5 میلیون تومان بوده است. در 19 استان متوسط قیمت مسکن زیر 10 میلیون تومان، در 2 استان بالای 10 میلیون و زیر 15 میلیون تومان و فقط در یک استان (شهر تهران) متوسط قیمت مسکن بالای 20 میلیون تومان بوده است. او با تأکید بر اینکه در 26 استان کشور متوسط قیمت مسکن زیر 10 میلیون تومان است، اضافه کرده بود: اگر برای این استان‌ها متوسط‌گیری کنیم، متوسط قیمت مسکن کشور 24 میلیون تومان نیست بلکه 10 تا 12 میلیون تومان خواهد بود.
پیشنهاد وزیر زیر تیغ شورای پول و اعتبار
از آنجا که شورای پول و اعتبار به عنوان یکی از ارکان اصلی بانک مرکزی محل تصمیم‌گیری و تصمیم‌سازی درباره انواع تسهیلات است و همچنین به تازگی، وزارت راه و شهرسازی پیشنهاد افزایش وام خرید مسکن را به این شورا ارایه کرده است، به نظر می‌رسد، مراد اسلامی از ایفای «نقش موثرتر» در این شورا، افزایش رایزنی‌ها و تحرکات مدیران این وزارتخانه با هدف جمع‌آوری رای مثبت اعضای این شورا در موافقت با پیشنهاد افزایش وام خرید مسکن است. وزیر راه و شهرسازی در گفت‌وگو با یک روزنامه صبح کشور که 14 مهر ماه سال جاری منتشر شد، از ارایه پیشنهاد افزایش سقف تسهیلات مسکن به بانک مرکزی خبر داده و گفته بود: پیشنهادی برای افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن ارایه کرده‌ایم. البته بسته تأمین مالی آن باید توسط بانک مرکزی تدوین و ارایه شود تا این بانک نظر خود را اعلام نکند، نمی‌توانیم در مورد افزایش تسهیلات تصمیم‌گیری کنیم. افزایش تسهیلات مسکن به این بستگی دارد که آیا بانک مرکزی می‌تواند منابع آن را تأمین کند یا خیر. به گزارش «تعادل»، طی 30 ماه گذشته، یعنی از ابتدای سال 97 و آغاز دور جدید نوسان‌های ارزی و تورمی در کشور، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران از 5 میلیون و 530 هزار تومان به 24 میلیون و 290 هزار تومان در شهریورماه سال جاری رسیده است. این در حالی است که میزان وام‌های خرید مسکن از تاریخ یاد شده تاکنون، تغییر معناداری نداشته است. با توجه به متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران، اگر فردی در فروردین سال 97 با 100 میلیون تومان وام می‌توانست، حدود 18 متر آپارتمان بخرد، حالا همان فرد با همان مبلغ وام می‌تواند حدود 4 متر مربع مسکن خریداری کند. این ارقام در صورتی که زوجه نیز از وام مشابه بهره‌مند می‌شد به ترتیب به 36 متر مربع در فروردین 97 و 8 متر مربع در شهریور 99 افزایش می‌یابند. حال، در چنین شرایطی است که از سویی وام مسکن جوانان (با سپرده‌گذاری 15 ساله!) به 400 میلیون تومان افزایش یافته و از سوی دیگر، پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی روی میز شورای پول و اعتبار رفته است. اگر چه اسلامی مبلغ و جزییات وام پیشنهادی را اعلام نکرده است، اما می‌توان حدس زد که وام خرید در صورت افزایش نیز، نمی‌تواند گرهی از مشکلات تامین مسکن اقشار متوسط جامعه را باز کند. همانطور که در سال 97 تامین هزینه خرید 18 یا 36 مترمربع بسیار پایین‌تر از استانداردهای ملی و بین‌المللی بود، در سال 99 نیز چنین خواهد بود.
افزون بر این، افزایش وام خرید مسکن با موانعی در نظام بانکی و در خانوار مواجه است. از سویی، نظام بانکی توان یا تمایل تخصیص وام مسکن را ندارد و از سوی دیگر، با افزایش وام، مردم توان بازپرداخت اقساط هنگفت وام‌های شارژ شده را نخواهند داشت، چرا که در مسابقه میان تورم، هزینه خرید مسکن، تسهیلات بانکی و حقوق و دستمزدها، این عامل دستمزدها است که در رتبه آخر قرار دارند و نتوانسته با تورم همگام شود. در این شرایط، اگر بانک مرکزی به افزایش وام خرید مسکن به 400 میلیون تومان (معادل خرید حدود 18 متر مربع) برای زوج یا 800 میلیون تومان (معادل خرید حدود 36 متر مربع مسکن) برای زوج و زوجه رای دهد تا توان خرید فردی یا دو نفری به سطح توان خرید فروردین 97 بازگردد، سرپرست خانوار یا در حالت دوم زوج و زوجه توان بازپرداخت اقساط این وام‌های کلان با سودهای بالا (دست‌کم ماهی 4 تا 8 میلیون تومان قسط) را نخواهند داشت. ضمن اینکه خانوار برای خرید یک آپارتمان 50 متری (در حالت مشارکت زوج و زوجه) دست‌کم باید 500 میلیون تومان دیگر روی این وام بگذارند تا بتوانند از عهده تامین هزینه‌های خرید این خانه برآیند.
این همه در حالی است که برخی برآوردها حاکی از این است که به واسطه، جهش قیمت‌های مسکن، شاخص طول مدت دسترسی به خانه به 80 تا 100 سال افزایش یافته است. به عبارت دیگر، خانوارها با افزایش اخیر قیمت مسکن، باید ۸۰ تا ۱۰۰ سال درآمد خود را پس انداز کنند تا بتوانند یک واحد مسکونی ۵۰ متری در تهران خریداری کنند.
مشکل مسکن کجا حل می‌شود؟
اگرچه وزیر راه و شهرسازی به گواه بسیاری از کارشناسان مسکن، به اشتباه، انتشار آمارهای مربوط به تحولات مسکن را عامل گرانی‌ها و جهش‌های قیمتی مسکن در کشور می‌داند، اما او محل منازعه خیر و شر اقتصاد ایران را به درستی نشانه رفته است. بی‌گمان شورای پول و اعتبار و اساسا بانک مرکزی به عنوان مرجع تصمیم ساز در حوزه سیاست‌های پولی و بانکی کشور – و نه صرفا ردکننده یا پذیرنده پیشنهاد افزایش تسهیلات خرید مسکن- یکی از مراجع مهم و اساسی برای تنظیم نرخ تورم، میزان حجم نقدینگی و شتاب رشد آن به شمار می‌رود و از این منظر است که این بانک می‌تواند با تزریق آرامش و بازگرداندن ثبات به فضای کلی اقتصاد از طریق سیاست‌های پولی صحیح، زمینه‌های لازم برای آرامش بازار مسکن و سایر بازارهای موازی را فراهم آورد.
