احتمال جهش خطرناک قیمت مسکن در 1400

 بیت‌الله ستاریان

مسکن مقوله‌ای بسیار مهم برای اقتصاد کلان کشور است و عوامل مختلف جمعیتی، تشکیل خانوارها، ضریب استهلاک و ضریب تخریب و همچنین نرخ تورم و ساختار اقتصادی کشور و حتی مسائلی مثل ورود سرمایه خارجی به ایران یعنی مسائلی که در آن طرف مرزهای ما اتفاق می‌افتد، در آن دخیل است. با توجه به این مسائل و همچنین با توجه به اینکه در دوره کرونا، قیمت مسکن با شدت بسیار بالایی رشد کرد یعنی ماهانه بین 7 تا 10درصد رشد داشته است، افت حدود یک‌درصدی قیمت در آذر ماه از نگاه ما صرفا مساله‌ای روانی است. خوب همه منتظر نتیجه انتخابات امریکا، جهت‌گیری شاخص‌های اقتصاد کلان بودند و به همین دلیل یک مقداری در سرمایه‌گذاری در مسکن تامل کردند. مساله این است که سازندگان مسکن در ایران، خرده‌سازان هستند یعنی 95درصد مسکن کشور را بخش خصوصی تولید می‌کند و از این 95درصد، زیر 8درصد توسط تولیدکنندگان انبوه و مابقی آن را خرده‌سازان می‌سازند. اساسا انبوه‌ساز در کشور نداریم. 

اتحادیه انبوه‌سازان هم در واقع، پیمانکاران انبوه‌ساز هستند. از این‌رو، سرمایه‌گذاری که مثلا 20 تا30 هزار واحد مسکونی را از ابتدا تا انتهای پروژه را دست بگیرد، در ایران موجود نیستند. از این‌رو، خرده‌سازان دارای تحلیل درازمدت برای بخش مسکن نیستند. عموما لحظه‌ای فکر می‌کنند، به همین دلیل است که مسوولان برای اینکه فرصت کوتاهی برای خودشان پیدا کنند، شعار مسکن ارزان و وعده‌های مشابه می‌دهند که غلط است و اتفاق نمی‌افتد، کما اینکه در 40 سال گذشته نیز بارها وعده ارزان شدن مسکن داده شده اما هیچ‌وقت محقق نشده است. این وعده‌ها، اما در مدتی باعث رکود می‌شود و از آن طرف فرار سرمایه را در این بخش شاهد هستیم. نتیجه این وعده‌های بدون پشتوانه علمی، صرفا افت تولید و فرار سرمایه از بخش مسکن بوده است. از این‌رو، براساس مطالعات ما، بخش مسکن نه تنها افت و رکود نخواهد داشت که احتمالا تا عید هم افزایش قیمت خواهیم داشت و بعد از عید در میانه‌های 1400 افزایش و جهش بیشتری را پیش‌بینی می‌کنیم. دلایل مختلفی در این مساله از جمله بحث بودجه 1400 و بودجه عمرانی آن، بحث کسری تولید مسکن و همچنین وضعیت فروش نفت، سرازیری سرمایه به کشور و افزایش نقدینگی دخیل هستند و از طرف دیگر، باتوجه به اینکه مجموعه کارشناسان اقتصاد بین‌الملل متفق‌القول هستند که اقتصاد بعد از کرونا شاهد سرریز سرمایه از غرب به شرق خواهد بود، نیازمند زیرساخت‌های ساختمانی بیشتری هستیم. چنانچه در همین دوره کرونا وقتی که اروپا و امریکا گرفتار کرونا بودند و صنعت توریسم و صنایع دیگر آنها دچار مشکل شده بود، سرمایه‌های ریز وارد کشورهای شرق و از جمله ایران شد و یکی از عوامل افزایش قیمت در این دوره، همین مساله سرمایه‌های خارجی بود که عملا در بازار می‌دیدیم. احتمالا بعد از کرونا ارقام بیشتر سرمایه‌های خارجی را خواهیم دید و بستر توسعه بسیار بازتر خواهد شد و برای این توسعه احتمالی و سرمایه‌گذاری‌هایی که در ایران اتفاق می‌افتد، باید زیرساخت‌های لازم را داشته باشیم. یکی از این زیرساخت‌ها بحث مسکن و ساختمان اداری و... است که در حال حاضر دچار کمبود و کسری بسیاری بالایی در این زمینه هستیم که نه ‌تنها باید به نحوی جبران کنیم بلکه با تقاضای بیشتر ناشی از حضور سرمایه‌گذاران خارجی در ایران مواجه خواهیم بود. این احتمال را اگر درنظر بگیریم، متوجه خواهیم شد که تقاضای ما برای ساختمان‌های اداری و مسکونی مضاعف خواهد شد. از آن طرف هم کسری داریم، از این‌رو، بالطبع افزایش بسیار شدید قیمت‌ها را در این دوره شاهد خواهیم بود.مسکن به دلیل اینکه بازاری آزاد و خصوصی است، فی‌نفسه مشکلی ندارد. آنچه باعث مشکلات آن می‌شود، از اقتصاد بیرون از مسکن یعنی اقتصاد دولتی حاکم بر کشور و جامعه ناشی می‌شود. هر موقع به اقتصاد کشور به مشکلاتی بر می‌خورد، تلاطماتش در مسکن جلوه‌گر می‌شود. مسکن در واقع ضربه‌گیر تمام مشکلات اقتصادی است. وقتی که مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای مطرح می‌شود مستلزم این است که فکری کنیم و کالای دیگری را برای سرمایه‌ای بودن جایگزین آن بکنیم، چون وقتی نقدینگی در عرض چند سال، دو تا سه برابر می‌شود قطعا تجار، تولید‌کنندگان و... دنبال یک کالای سرمایه‌ای هستند که ارزش پول خود را حفظ کنند و در این میان، ملک هم به تنها محمل جذب این پول‌ها تبدیل شده است. چرا در دنیا، مسکن به عنوان کالای سرمایه‌ای مطرح نیست؟ برای که در هیچ کشوری، چنین اقتصادی حاکم نیست. یعنی اقتصاد ترکیبی بخش خصوصی و بخش دولتی که بخش دولتی آن بر کلیت اقتصاد حاکم است. نیمی از اقتصاد ما خصوصی است که شامل اقتصاد مسکن است و تقریبا نیمی از نقدینگی را در اختیار خود دارد. نیم دیگر اقتصاد ما اقتصاد نفت، طلا و اورانیوم و... است که در اختیار دولت است. بیش از 60درصد جامعه در نیمه اقتصاد بخش خصوصی اشتغال دارند. در بخش اقتصاد دولتی، مردم کمتر شاغل هستند اما تمام تشکیلات دولت برای آن اقتصاد چیده شده است، به همین دلیل است که اقتصاد بخش خصوصی روزمره عمل می‌کند و هر روز سناریوهای کوتاه‌مدتی را تکرار می‌کند برای اینکه جایگاهی نیست که این اقتصاد بخش خصوصی را رصد کند در تمام ابعاد آن را به‌طور مداوم پیگیری کند. کدام وزارتخانه متولی نیمی از اقتصاد ما است؟ یک معاونت در یک وزارتخانه! کدام بخش از وزارتخانه‌های دیگر، این بخش مسکن را رصد می‌کند و مدل‌های مختلف را بررسی می‌کند. در بانک مرکزی کجا؟ در وزارت صنعت کجا؟ آیا همان کاری را که برای کشتی نفتی درنظر گرفته می‌شود و حتی تا مقصد اسکورتش می‌کنند، را برای بخش خصوصی انجام می‌دهند؟ بحث ما این است که مشکل مسکن در درون خودش نیست. بانک مرکزی کاملا دراختیار دولت است و به‌شدت تولید نقدینگی می‌کند. بخش خصوصی هیچ نقشی در این قضیه ندارند و از سوی دیگر، سرمایه‌اش به‌طور مرتب در حال از بین رفتن است. باید دنبال کالای سرمایه‌ای باشد که خودش را حفظ کند. اینها نکاتی است که باید در اقتصاد کلان جست‌وجو شود. اما درباره اینکه آیا افت قیمت مسکن در آذر ماه، شروع یک دوره رکود است؟ از دیدگاه من خیر! اینکه ما با رصد کوچک آمار ماهانه بخواهیم درباره آینده مسکن نظر بدهیم، بسیار ساده‌لوحانه و عامیانه است. باید فکر کنیم که چه تغییری در بردارهای اصلی اقتصاد ما رخ داده است که دوباره داریم به سمت رکود یا رونق می‌رویم. براساس تمام بردارهایی که مطالعه کرده‌ایم، دیدگاه ما این است که بخش مسکن رشد خود را خواهد داشت و در سال 1400 هم احتمال جهش خطرناکی را در قیمت مسکن پیش‌بینی می‌کنیم.