روایتی متفاوت از ریزش قیمت مسکن

مجید  اعزازی|

مرکز آمار ایران دیروز روایت متفاوتی از سطح ریزش قیمت‌های مسکن تهران طی آذر ماه سال جاری ارایه کرد. بر اساس این روایت، نرخ تورم ماهانه مسکن در آذرماه به منفی ۸.۵ درصد رسیده که نسبت به تورم 1.3 درصدی آبان ماه 9.8 درصد کاهش یافته است. پیش از این، بانک مرکزی در گزارش خود از تحولات بازار مسکن تهران، نرخ تورم ماهانه مسکن را منفی 1.1 درصد اعلام کرده بود. از این رو، این دو روایت از نرخ تورم ماهانه آذر، اختلافی 7.4 درصدی دارند. در این حال، تورم نقطه به نقطه آذر 99 نسبت به آذر 98 نیز با افت 31.7 درصد مواجه بوده است. با وجود این ریزش قیمت‌ها، ‌اما همچنان حالِ بازار مسکن مساعد نیست و قیمت‌ها در بازار املاک همچنان بالاست. به گونه‌ای که نرخ تورم سالیانه املاک مسکونی تهران در آذرماه ۹۹ به عدد 68.2 درصد رسیده که نسبت به آبان ماه سال جاری ۳ واحد درصد افزایش یافته است. به عبارت دیگر، بر خلاف افت قیمت مسکن در آذر ماه، قیمت املاک همچنان روندی صعودی را طی می‌کند که در نمودار شماره 2 قابل مشاهده است. اگر از روایت‌های آماری بازار مسکن در آذر ماه سال جاری قدری فاصله بگیریم، ‌آنچه این آمارها را اهمیت می‌بخشد، احتمال تداوم عوامل موجده آنها طی ماه‌های آتی است. به عبارت دیگر، عواملی که طی آبان و آذر، ‌تعداد معاملات ملک را کمرشکن کرد و سرعت رشد قیمت مسکن در آبان را گرفت و رشد قیمت ملک در آذرماه را نیز منفی کرد، دست‌کم در دی ماه تداوم خواهند یافت. اگر چه بر اساس برخی پیش بینی‌ها، این عوامل تا تابستان 1400 دوام خواهند داشت و تا آن زمان، ‌شاهد تحرک جدی در بازار مسکن نخواهیم بود. اما این عوامل کدامند و چرا احتمال تداوم آنها بیشتر از یک ماه خواهد بود؟

در پاسخ به این سوالات باید گفت که مهم‌ترین عامل خارجی اثرگذار بر بازار مسکن، تغییر رییس‌جمهور امریکا و در پی آن افزایش احتمال لغو تحریم‌ها، بازگشت دلارهای بلوکه شده ایران و روان شدن تجارت و امور مالی میان ایران و سایر کشورهای جهان خواهد بود. اگر چه این عامل سیاسی و روانی، تمام مشکلات اقتصاد ایران را حل نمی‌کند، اما در کوتاه‌مدت، باعث کاهش فشارهای اقتصادی علیه اقتصاد ایران خواهد شد. با توجه به قطعی شدن رفتن ترامپ تا حدود 10 روز دیگر جوبایدن وارد اتاق بیضی شکل کاخ سفید خواهد شد، اما اعلام مواضع او درباره برجام و لغو تحریم‌ها همچنین فرآیند لغو تحریم‌ها احتمالا چندین ماه طول خواهد کشید و به همین دلیل نیز انتظار می‌رود، تداوم عوامل اثرگذار بر کاهش یا ثبات قیمت‌ها در بازار مسکن نیز بیش از یک ماه تداوم داشته باشد. 

  کاهش انتظارات تورمی و چشم‌انداز مسکن

به گزارش «تعادل»، آثار روانی تحولات در عرصه سیاست داخلی امریکا بر اقتصاد ایران از یکی دو روز بعد از برگزاری انتخابات امریکا در 13آبان سال جاری، یعنی از زمانی که پیروزی بایدن به‌طور تقریبی مشخص شد، کم کم رخ نمود به گونه‌ای که نرخ تورم ماهانه عمومی از 7 درصد در مهر ماه به 5 درصد در آبان و به 1.5 درصد در آذر ماه کاهش یافت. نوسان‌های صعودی پرقدرت از بازار سهام نیز رخ بربست. رشد نرخ دلار طی ماه آذر تقریبا متوقف  و  نرخ رشد حجم پول در آذر ماه صفر درصد شد. بر اساس گزارش دیروز بانک مرکزی، رشد صفر درصدی پول نسبت به ماه گذشته (آبان 1399) همچنین کاهش 10.3 واحد درصدی رشد 12 ماهه این متغیر در آذر ماه سال جاری (69.7 درصد) نسبت به رشد 12 ماهه منتهی به آبان ماه سال جاری (80 درصد) از کاهش سیالیت سپرده‌ها و ماندگار شدن بیشتر آنها حکایت دارد و خود علامت دیگری از کاهش انتظارات تورمی است. از این رو، با توجه به کاهش انتظارات تورمی که در حکم لنگر و ترمز برای رشد نقدینگی، نرخ تورم، نرخ ارز، قیمت مسکن و .... به شمار می‌رود، پیش‌بینی می‌شود که قیمت اسمی مسکن دست‌کم تا اول اردیبهشت ماه سال 1400 ثابت بماند یا رشد مثبت اندکی را تجربه کند. در این حال، ‌نباید فراموش کرد که افزایش قیمت مسکن به‌شدت قدرت خرید مردم را تضعیف کرده است و از همین رو، ‌تعداد معاملات ملک طی دو ماهه گذشته روندی نزولی داشته است. در چنین شرایطی، اگر چه کلیت بازار مسکن نسبت به متغیرهای جمعیتی کشور دچار کمبودی بنیادین است، اما از آنجا که تقاضای موثر و دست به نقد برای خرید ملک به‌شدت کاهش یافته است، این کمبود طی ماه‌های آینده بروز نخواهد یافت و اثری بر قیمت مسکن نخواهد گذاشت. اما همان‌طور که دکتر بیت‌الله ستاریان دیروز در یادداشتی اختصاصی برای تعادل پیش‌بینی کرده بود، با انجام گشایش‌های اقتصادی و ورود سرمایه و سرمایه‌گذاران خارجی به ایران، بخش ساختمان و مسکن کشور با تقاضای مضاعفی و البته موثر، رو به رو خواهد شد و به همین دلیل، در نیمه سال آتی، احتمال جهش قیمت‌ها در بخش ساختمان و مسکن وجود دارد.

   افت 8.5 درصد قیمت مسکن در آذر

به گزارش «تعادل» به نقل از مرکز آمار ایران، عدد شاخص در آذرماه ١٣٩٩ بر اساس ماه پایه فروردین ١٣٩٥ به عدد ۵۸۹.۸ رسید که نسبت به ماه قبل ٨.٥ درصد کاهش داشته است. منظور از تورم ماهانه درصد تغییر عدد شاخص قیمت ماه جاری نسبت به عدد شاخص ماه قبل است. نرخ تورم ماهانه آبان ۹۹ برابر ۱.۳ درصد بوده که در آذر ماه این نرخ روند نزولی داشته (۹.۸ درصد کاهش یافته) و به رقم منفی ۸.۵ درصد رسیده است.

     کاهش تورم نقطه‌ای مسکن در آذر ماه

به گزارش مرکز آمار ایران، نرخ تورم نقطه‌ای نشان‌دهنده درصد تغییر عدد شاخص قیمت، نسبت به ماه مشابه سال قبل است. نرخ تورم نقطه‌ای در آذر ماه امسال به عدد ۸۳ درصد رسیده است، یعنی بایدخریداران برای خرید یک واحد مسکونی در شهر تهران نسبت به آذر ١٣٩٨، ۸۳ درصد بیشتر پرداخت کنند.  تورم نقطه‌ای این ماه در مقایسه با ماه قبل (آبان ماه که برابر ۱۱۴.۷ بود) ٣١.٧ واحد درصد کاهش یافته است.

   افزایش تورم سالیانه مسکن در آذر۹۹

منظور از نرخ تورم سالیانه، درصد تغییر میانگین اعداد شاخص قیمت در یک سال منتهی به ماه جاری، نسبت به شاخص دوره مشابه سال قبل است. نرخ تورم سالیانه املاک مسکونی تهران در آذرماه ۹۹ به عدد 68.2 درصد رسیده که نسبت به ماه قبل (آبان ماه) که برابر با ۶۵.۲ درصد بوده ۳ واحد درصد افزایش را نشان می‌دهد. بررسی روند قیمت مسکن در شهر تهران حاکی از این است که با شیوع بیماری کرونا قیمت مسکن در فروردین ماه نسبت به اسفند سیر نزولی داشته است اما این کاهش قیمت‌ها محدود بود و از اردیبهشت ماه دوباره روند رو به رشد خود را شروع کرده و در ماه‌های بعد این صعود قیمت‌ها ادامه یافته است. به گونه‌ای که نرخ تورم نقطه‌ای در شهریور ۱۰۰ درصد رشد کرده است.

اگرچه رشد قیمت مسکن تهران صعودی بوده اما از مردادماه رشد قیمت‌ها نسبت به ماه‌های قبل با شیب کمتری انجام شده در آبان ماه تقریبا به رشد منفی ۸.۵ درصد رسیده است یعنی نه تنها نسبت به ماه قبل افزایش قیمت نداشته  بلکه در آذرماه قیمت‌ مسکن در تهران نسبت به آبان ماه ۸.۵ درصد کمتر بوده است.