عامل پنهان رشد قیمت زمین در کلان‌شهرها

گروه راه و شهرسازی|

تمرکز جمعیت در یک یا چند نقطه از کشور یا به عبارتی قطبی شدن جمعیت در کشور یکی از معضلاتی است که پیامدهای اقتصادی، اجتماعی و سیاسی متعددی در پی داشته و دارد. این مساله اما از منظر شهرسازی و تامین مسکن نیز قابل توجه است. بر اساس داده‌های آماری، از حدود 50 سال پیش تاکنون، افزایش جمعیت در کشور از سویی همراه با رشد شهرنشینی در برابر افت روستا نشینی و از سوی دیگر همراه با تمرکز جمعیت در مراکز استان‌ها بوده است، مساله‌ای که منجر به افزایش تقاضای مسکن و در نتیجه کمیابی زمین و واحدهای مسکونی در کلان‌شهرها و در پی آن افزایش قیمت زمین و ساختمان شده است. در این میان، اگرچه دولت‌ها نسبت به پدیده قطبی شدن جمعیت بی‌تفاوت نبوده‌اند، اما تاکنون نتوانسته‌اند از این روند فزاینده جلوگیری کنند. آنگونه که تسنیم گزارش کرده است، در دهه 50 شمسی سند آمایش سرزمین با همکاری شرکت فرانسوی ستیران پا به عرصه برنامه‌ریزی و توسعه کشور گذاشت. آن زمان ابعاد این مفهوم و کارکردهای آن آنچنان که باید مورد توجه قرار نگرفت و متاسفانه پس از گذشت چندین سال برخی پیش‌بینی‌های ستیران به وقوع پیوست. این امر سبب شد تا مسوولان کشور به لزوم تدوین و اجرای سند آمایش فارغ از جریانات حزبی و گروهی نگاه افکنند و خوشبختانه آن زمان تدوین سند جامع مطابق با نیازهای حال و آینده کشور کلید خورد و در سال گذشته سند ابلاغ شد. 

     مختصاتی سه جانبه بین انسان، فضا و فعالیت

به گفته شهرام عدالتی مسوول دبیرخانه مطالعات تدوین سند آمایش استان تهران و معاون هماهنگی برنامه و بودجه سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی استان تهران، آمایش به معنی برقراری رابطه منطقی و منظم بین سه رکن اصلی انسان، فضا و فعالیت است. البته نه به این معنا که این ارکان به‌طور مساوی در همه پهنه سرزمینی توزیع شود بلکه بدین معنا که توزیع متناسب و متوازن در همه سرزمین صورت گیرد و از تمرکز و قطبی شدن جمعیت و فعالیت‌ها در یک نقطه جلوگیری شود. واقعیت این است که تاریخ جغرافیایی این سرزمین به‌خصوص پس از دهه 40 شمسی شاهد افزایش بی‌رویه جمعیت در مناطقی همچون تهران و کلان‌شهرهای تبریز، اهواز و ... شده که تشدید این تمرکز جمعیتی در یک نقطه زنگ خطر نقصان در نقطه‌ای دیگر از سرزمین را به صدا در آورده است. 

     خطر تمرکز جمعیت در چند شهر

عدالتی افزود: امروز اگر به نقشه ایران نگاهی بیندازیم شاهد تراکم جمعیت در یک سوم سرزمین (فضا) خواهیم بود درصورتی که حدود دو سوم جمعیت از نظر جغرافیایی تٌنک و بسیار کم تراکم است و با ادامه این روند به سمتی پیش می‎رویم که در آینده جمعیت ایران تنها در 10 تا 20 شهر کشور سکنی گزینند و این امر برای آینده کشور خطرناک است. به گفته او، تمرکز جمعیت در چند شهر از این جهت خطرناک است که در ادبیات علوم سیاسی قلمرو و جغرافیا یکی از مهم‌ترین شاخصه‌های بهره‌مندی از مواهب توسعه است و آنچه اکنون در تهران به عنوان پایتخت کشور و مرکز استان در آن شاهد افزایش هر ساله بین 200تا 250 هزار نفری جمعیت هستیم و بیش از 20 درصد جمعیت در پهنه 8 دهم درصدی از سرزمین در استان تهران زندگی می‌کنند، یک بیماری سرزمینی است. که هرقدر عمق یابد خطرات و تبعات آن بیشتر ودامنه دارتر می‌شود. در تدوین سند آمایش سرزمینی به دنبال درمان این بیماری و برقراری توازن بین داشته‌های کشور ایران در پهنه جغرافیایی حدود یک میلیون و 648 کیلومتر مربعی بودیم. عدالتی درباره پیشینه تاریخی این سند در کشور افزود: در 

نیم قرن عمر این مفهوم در کشور در دهه 50 شمسی سند آمایش کشور معروف به ستیران شکل گرفت و پس از انقلاب نیز تلاش‌هایی برای تدوین کامل سند صورت گرفت که در نهایت مهم‌ترین اقدام با ابلاغ سند آمایش سرزمینی در اسفند ماه 99 در دولت دوازدهم رقم خورد.

     در تکاپوی زیرساخت‌های قانونی 

مسوول دبیرخانه مطالعات تدوین سند آمایش استان تهران در خصوص الزامات قانونی برای اجرای این سند گفت: یکی از بزرگ‌ترین و اصلی‌ترین نگرانی‌های ما الزامات قانونی برای تحقق کامل این سند است و من به عنوان یک کارشناس اعتقاد دارم سند آمایش باید در مجلس شورای اسلامی به تصویب برسد تا هیچ فرد حقیقی و حقوقی و هیچ دولتی نتواند با نگاه سلیقه‌ای آن را از مسیر ترسیم شده منحرف کند.

 سند آمایش دولتی نیست؛ ملی است. سندی نیست که از نگاه دولت به توسعه نگاه کند بلکه با نگاهی فرادولتی تدوین شده و باید همه ارکان موثر در حاکمیت و غیر حاکمیت بدان به عنوان یک نقشه راه و میثاق ملی نگاه کنند وگر نه به مرور زمان با تصمیمات متغایر و اتفاقات متناقض عملا ماهیت سند آمایش دستخوش تغییرات بنیادین می‌شود که بر روح حاکم بر این سند در تضاد است.

     سد دولت پیش روی متجاوزان سند آمایش 

معاون هماهنگی برنامه و بودجه سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی استان تهران درباره مانع پیش روی متجاوزان به سند آمایش گفت: بخش‌های دولتی در پروژه‌های مختلف همچون احداث سد، جاده، فرودگاه و... باید از رهیافت‌های سند آمایش تبعیت و از منظر دولت هر طرحی چه در قالب شورای عالی اقتصاد یا حمایت صندوق ملی توسعه یا اعتبارات استانی باید از صافی سند آمایش عبور کنند. در بخش غیر دولتی نیز فعالان اقتصادی با پروسه صدور مجوز به دولت وصل می‌شوند و در این صدور مجوز باید با سند آمایش مطابق باشند و باید منافذ دور زدن سند آمایش با تیزبینی همکاران در شورای برنامه‌ریزی و توسعه بسته شود. البته اگر دستگاه اجرایی از سند عدول کرد این بخش در پیوست حقوقی سند باید دیده شود تا با دستگاه خاطی برخورد جدی صورت گیرد.

     نبود مدیریت یکپارچه در تهران

عدالتی درباره رهیافت‌های سند آمایش کلان‌شهر تهران افزود: جدی‌ترین مساله درباره تهران عدم وجود مدیریت یکپارچه در این شهر است، تهران اکنون پایتخت و مرکز استان است و همه تحولات ملی و منطقه‌ای در این شهر رخ می‌دهد. باید مدیریتی یکپارچه همه نقش‌های بین‌المللی، سیاسی، اقتصادی، فرهنگی، اجتماعی و... تهران را با هم ببیند و سپس از کنار آن به پیرامون تهران بیاید.این موضوع یکی از رهیافت‌های اصلی سند آمایش در تهران است. همچنین در تهران به دنبال ایجاد شهرستان جدید و افزایش جمعیت نیستیم. اکنون 46 شهر داریم و نگاه افزایشی به تعداد شهرستان‌های تهران به ایران صدمه می‌زند، جای خوشحالی ندارد که از دل تهران شهرها وشهرستان‌ها جدید متولد شوند و لازم به ذکر است که به این موضوع نیز در سند آمایش پرداخته شده و راهکار برون رفت ارایه شده است. وی ادامه داد: در تهران اصلا به دنبال رشد کمی نیستیم و معتقدیم برخی مسائل تهران باید برون سپاری و بسیاری از فعالیت‌ها از این شهر خارج شود و اینکه چگونه خارج شود نیز روش دارد و در سند آمایش بدان پرداخته شده است. معتقدیم تهران نیاز به پالایش فعالیت دارد تا به مرکزی فراتخصصی برای مبادلات تجاری تبدیل شود؛ شهری نمایشگاهی و ویترین تجاری که محصولی همچون فولاد و سیمان در آن تولید نمی‌‎شود بلکه خدمات برتر در حوزه فولاد و سیمان را ارایه می‌دهد. طبق سند آمایش تهران حداقل درمقطع پنجسال نخست نمی‌توانیم از منظر اقتصادی بارگذاری فعالیت جدید در استان داشته باشیم و به دنبال رشد فضاهای اقتصادی نیستیم بلکه به دنبال ساماندهی و بهسازی فعالیت‌ها و شناسنامه‌دار شدن فضاهای بی‌هویت هستیم تا تهران شهری برای زندگی در سایه امنیت و آسایش باشد.

     تولد غیرقانونی یک شهر

معاون هماهنگی برنامه و بودجه سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی استان تهران در خصوص برخی خبرها در مورد تولد شهر خوارزمی در شرق تهران نیز گفت: این امر مغایر با اهداف سند آمایش است و حاکمیت به دنبال ارایه اراضی معوض به این افراد است نه تولد شهری دیگر. هنوز این بحث به شورای برنامه‌ریزی و توسعه تهران وارد نشده که اگر وارد شود طبق سند آمایش جلویش گرفته می‌شود و در حد بحث‌های رسانه‌ای است.