سرنوشت مسکن در دولت آتی

گروه راه و شهرسازی|

تغییرات کلان سیاسی و اقتصادی، چه پیش از وقوع و چه پس از تحقق آن، در بازارهای دارایی بازتاب دارند و از همین رو، همواره این سوال مطرح می‌شود که با تغییر شاخص‌های کلان، واکنش بازارها چه خواهد بود؟ حالا در حوزه مسکن به‌طور مشخص، این سئوال در ذهن متقاضیان مصرفی و متقاضیان سرمایه‌گذاری ایجاد شده است که با انتخاب ابراهیم رییسی، به عنوان رییس‌جمهور آینده، چه تحولی در بازار مسکن ایجاد خواهد شد؟ برای پاسخ به این سوال، بهتر است کمی به عقب باز گردیم. به اول سال جدید. زمانی که از دو ریسک سیاسی انتخابات ریاست‌جمهوری و مذاکرات هسته‌ای در کنار ریسک رشد نقدینگی و در پی آن ریسک تغییرات نرخ ارز به عنوان مهم‌ترین عوامل اثرگذار بر بازار مسکن یاد می‌شد. با گذشت، دو ماه از آغاز سال و انتشار آمار ماهانه تحولات بازار مسکن، مشخص شد که قیمت‌های حبابی مسکن تحت تاثیر ریسک غیراقتصادی مذاکرات هسته‌ای، حدود 5 درصد (8.3 درصد تعدیل شده با تورم) دچار افت شدند. بر اساس برآورد برخی از کارشناسان مسکن، روند تخلیه حباب ملک تا 30 درصد در سال جاری تحت تاثیر توافق احتمالی هسته‌ای افت خواهد کرد. این بازار و البته سایر بازارهای دارایی به واسطه اینکه مذاکرات هسته‌ای تاکنون به نتیجه مشخصی نرسیده است، همچنان تحت این ریسک، دچار نوسان می‌شوند. اما بازار مسکن برخلاف بازارهای بورس، طلا و ارز، با توجه به تعدیل انتظارات تورمی ناشی از قطعی پنداشتن دستیابی به توافق هسته‌ای در دوره جوبایدن، طی دو ماهه نخست سال، روند کاهشی را در پیش گرفته است و از این نظر، با سایر بازارهای موازی متفاوت است. اما در خصوص اثر‌گذاری عامل انتخابات ریاست‌جمهوری جدید بر بازار مسکن، باید همچنان منتظر ماند. اگر چه، ابراهیم رییسی در دوران مبارزات انتخاباتی چند جمله‌ای درباره مسکن و حمایت از ساخت مسکن برای اقشار ضعیف جامعه سخن گفت، اما این اظهارات در صورتی معنادارتر می‌شوند که در قالب برنامه مدون از سوی دولت بعدی ارایه شود. در این میان، نقش وزیر آتی راه و شهرسازی و برنامه‌ای که به رییس‌جمهور ارایه می‌کند در کنار جنس تحولات اقتصادی که از میان برنامه سایر وزیران اقتصادی و در کل تیم اقتصادی دولت آینده بیرون خواهد آمد، اثر گذار خواهد بود. در این حال، آنچه مسلم است اینکه بازار مسکن در شدیدترین رکود ابرتورمی خود قرار دارد و بیرون آمدن بازار از این شرایط، نه تنها در کوتاه‌مدت (6 ماه) که حتی در میان مدت (2 سال) ممکن نخواهد بود و در این مدت نمی‌توان انتظار داشت که حدود 40 درصد جمعیت کشور که مستاجر هستند، صاحب خانه شوند. از این گذشته، معضل مسکن خود به نوعی، معلول شرایط بد اقتصادی و حکمرانی نامناسب اقتصادی طی چند دهه اخیر است، از همین رو، تعدیل یا رفع این معضل نیازمند تغییر اصلاحات ساختاری در اقتصاد و تغییر سیاست‌های پولی و مالی در کشور است. نیازمند کنترل تورم و ثبات بخشی به اقتصاد از طریق کاهش شکاف هزینه‌ها و درآمد‌ها در بودجه دولت است. مساله‌ای که به نظر نمی‌رسد، دستکم تا سال آینده تغییری در آن ایجاد شود، چرا که اولین بودجه دولت جدید برای سال آینده در زمستان به مجلس ارایه خواهد شد. بررسی آن بودجه، می‌تواند رویکرد دولت جدید اقتصاد کشور را بهتر نمایان کند. به‌طور خلاصه می‌توان گفت که تا پایان سال جاری، دولت آتی هیچ گونه اثرگذاری معناداری نمی‌تواند در بازار مسکن ایجاد کند، اما اعلام سیاست‌های اقتصادی او طی مراسم تحلیف رییس‌جمهور و وزیران اقتصادی کابینه در نیمه دوم مرداد ماه سال جاری، در کنار عملکرد 100 روزه نخست فعالیت و همچنین اولین بودجه نویسی آن در حوالی دی‌ماه، تصویر دقیق‌تری از رویکرد اقتصادی دولت آینده ارایه خواهد کرد. تصویری که می‌تواند انتظارات تورمی را تخفیف دهد یا موجبات غلیان آن را فراهم آورد. بی‌گمان با وجود چشم‌انداز مثبت از انتظارات تورمی، قیمت در همه بازارها از جمله مسکن دوباره صعودی خواهد شد و بالعکس.

      رونق تولید مسکن؟

در این حال، مصطفی‌قلی خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه آیت‌الله رییسی، رشد تولید و رونق بازار مسکن را در اولویت برنامه‌های خود قرار داده است، می‌گوید: افزایش عرضه منجر به ثبات قیمت مسکن می‌شود و انتظار داریم در نیمه دوم سال جاری آثار برنامه‌های منتخب مردم به شکل ثبات و حتی کاهش قیمت مسکن بروز پیدا کند.

خسروی در گفت‌وگو با ایسنا درباره پیش‌بینی واکنش بازار مسکن به انتخاب سید ابراهیم رییسی به ریاست‌جمهوری اظهار می‌کند: آیت‌الله رییسی، مسکن را در اولویت برنامه‌های خود قرار داده و اعلام کرده که از روز اول مساله مسکن را پیگیری می‌کند.این نشان می‌دهد که منتخب مردم، درک صحیحی از تاثیر بخش مسکن بر معیشت مردم و همچنین رونق اقتصادی دارد. به هر حال مسکن یک حوزه کلیدی و صنعت مادر است که دست کم ۱۸۴ شغل کلیدی را در بر می‌گیرد. یعنی اگر مسکن به رونق برسد اقتصاد کشور راه می‌افتد.

رییس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه آشنایی کاملی با تفکر و برنامه‌های آیت‌الله رییسی دارم، می‌گوید: ایشان هرکجا بوده سعی کرده آثار خوبی از خود به جا بگذارد. به‌طور مثال معمولا از بنده موضوع کد رهگیری را جویا می‌شد و دنبال می‌کرد. علتش این است که ذاتا به شفافیت در همه زمینه‌ها اعتقاد دارد.

خسروی با اشاره به برنامه رییسی برای احداث سالانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور تاکید می‌کند: به‌طور قطع با برنامه‌ریزی، پشتیبانی مالی و پشتکار، احداث یک میلیون واحد دور از دسترس نخواهد بود. من معتقدم در نیمه دوم سال ۱۴۰۰ نشانه‌های شکوفایی اقتصاد مسکن بروز خواهد کرد. البته حداقل باید ۱۰۰ روز به آقای رییسی زمان بدهیم تا مقداری بر شرایط مسلط شود. وی اظهار می‌کند: به دلیل آنکه نگرش آقای رییسی به ساخت و ساز است، بسیار خوشبین هستیم که با افزایش عرضه، قیمت‌ها در بازار مسکن کنترل شود. پیش‌بینی بنده این است که در آینده متغیرهایی که منجر به کاهش قیمت مسکن می‌شود، بر متغیرهای افزایشی غلبه می‌کند. بدین‌ترتیب انتظار داریم قیمتها به ثبات برسد. همچنین از رکود فعلی خارج خواهیم شد.

      رکوردزنی هزینه دستیابی به وام مسکن

در این حال، دیروز قیمت هر برگه از اوراق تسهیلات مسکن با رسیدن به قیمت ۶۳ هزار تومان، رکورد قیمتی این ابزار نوین بازار سرمایه را در یک ماه اخیر شکست. یک رکودشکنی تازه که به باور برخی در اثرات برگزاری انتخابات ریاست‌جمهوری مرتبط باشد یا افزایش نسبی تعداد معاملات مسکن در روزهای اخیر ریشه دارد. اما به نظر می‌رسد، هر دو دلیل، نوعی ساده انگاری در علت یابی رشد قیمت «تسه» به شمار می‌رود. چه آنکه افزایش قیمت «تسه» را باید در بستر بازار سهام نه بازار مسکن بررسی کرد. بازاری که از ابتدای سال تاکنون، به سامان نبوده است. چرا که طی دو ماهه نخست سال جاری، تعداد معاملات مسکن تحت تاثیر استراتژی صبر و انتظار خریداران ملک تا زمان مشخص شدن نتیجه مذکرات هسته‌ای، به‌شدت افت کرد و حتی در اردیبهشت ماه یک رکورد تاریخی از رکود معاملات ملکی ثبت شد. در چنین شرایطی، بعید است که معاملات مسکن در خرداد ماه سال جاری افزایش چشمگیری داشته باشد که به واسطه آن، تقاضای «تسه» رشد کرده و در نهایت قیمت آن اضافه شده باشد. چه آنکه یکی از دلایل اصلی افت معاملات ملک، کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان مصرفی در برابر افزایش جهش وار قیمت مسکن بوده، مساله‌ای که قدرت خرید وام‌های مسکن را نیز به مسلخ برده و پوشش دهی آنها را به 3 تا 4 متر مربع آپارتمان کاهش داده است. 

در این حال، آنگونه که مهر گزارش کرده است، قیمت هر برگه از اوراق گواهی حق تقدم تسهیلات مسکن در معاملات دیروز در ابتدای کانال ۶۰ هزار تومانی قرار داشت. در بیشتر نمادهای معاملاتی زیرمجموعه اوراق تسهیلات مسکن، میانگین قیمت معاملات روز شنبه ۲۹ خرداد در بازه ۶۱ تا ۶۴ هزار تومان به ثبت رسید.

گران‌ترین معامله با قیمت هر برگه ۶۴ هزار تومان برای یکی از معاملات صورت گرفته در نماد معاملاتی تسه ۹۹۰۳ (اوراق مسکن خرداد سال گذشته) بود و ارزان‌ترین معامله نیز برای یکی از معاملات نماد تسه ۹۹۰۴ (اوراق مسکن تیر ۹۹) با قیمت ۵۷ هزار ۷۸۰ تومان به ثبت رسید.

این در حالی است که آخرین باری که قیمت اوراق تسهیلات مسکن در سال جاری به بازه ۶۰ هزار تومانی رسید، به هفته پایانی اردیبهشت امسال اختصاص داشت؛ ضمن اینکه روزهای ۷ و ۸ فروردین امسال نیز که بازار سرمایه پس از حدود ۲ هفته تعطیلی، بازگشایی شد، نرخ اوراق تسهیلات مسکن به دامنه ۶۰ هزار تومانی رسید اما بلافاصله در پی رکود بازار مسکن، این اوراق با کاهش قیمت مواجه شد.

با احتساب متوسط قیمت هر برگه ۶۲ هزار تومان، هزینه دریافت وام مسکن ۲۴۰ میلیون تومانی برای زوجین تهرانی که می‌بایست ۴۸۰ برگه خریداری کنند، به حدود ۳۰ میلیون تومان (۲۹ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان) رسیده است. این شاخص برای تسهیلات ۱۴۰ میلیون تومانی خرید مسکن از سوی متقاضیان فردی که می‌بایست ۲۸۰ برگه با متوسط قیمت هر برگه ۶۲ هزار تومان خریداری کنند، به رقم ۱۷ میلیون و ۳۶۰ هزار تومان افزایش یافته است.