تغییر جهت بازار مسکن

مجید اعزازی| 

افت قیمت مسکن در خرداد تکرار نشد. بر خلاف پیش بینی‌ها و روندهای پیشین در ماه‌های فروردین و اردیبهشت سال جاری، نه تنها قیمت اسمی مسکن در خرداد کاهش نیافت که تعداد معاملات ملکی نیز به بالای 5 هزار فقره در ماه رسید. به این ترتیب، میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران طی خرداد ماه سال جاری با 3 درصد رشد به 29 میلیون و 673 هزار تومان رسید.

این در حالی است که این شاخص در ماه‌های فروردین و اردیبهشت سال جاری به ترتیب نسبت به ماه قبل از آن 3.1 درصد و 1.8 درصد رشد منفی را تجربه کرده بودند. افزون بر این، برخی از کارشناسان مسکن با توجه به حبابی بودن قیمت مسکن و همچنین امکان تعدیل انتظارات تورمی در صورت دستیابی به توافق هسته‌ای، پیش بینی کرده بودند که در نیمه نخست سال جاری، قیمت مسکن حدود 30 درصد افت را تجربه کند. 

اگر چه در دو ماهه نخست قیمت اسمی مسکن حدود 5 درصد و قیمت تعدیل شده با تورم مسکن نیز حدود 8.3 درصد افت را ثبت کردند اما به نظر می‌رسد که در شرایطی کنونی بازار مسکن تحت تاثیر ریسک‌های غیراقتصادی توان کاهش قیمت را نداشته باشد. چه آنکه در مجموع سه ماهه نخست سال جاری، متوسط قیمت اسمی مسکن تنها منفی 1.98 درصد کاهش را تجربه کرده‌اند که تا رشد مثبت 30 درصد فاصله زیادی وجود دارد. همچنین، قیمت واقعی مسکن (تعدیل شده با تورم) در خرداد سال جاری به 2.3 درصد رسیده است. به گزارش مرکز آمار ایران، نرخ تورم نقطه‌ای در خرداد ۱۴۰۰ در مقایسه با ماه قبل ۰.۷ واحد درصد بوده است.

    بازگشت معاملات به بالای 5 هزار فقره

در این میان، نکته قابل توجه، بازگشت تعداد معاملات ملکی در خرداد ماه سال جاری به بالای 5 هزار فقره (دقیقا 5102 فقره) است. تا پیش از خرداد، تحت تاثیر تعدیل انتظارات تورمی ناشی از امکان دستیابی به توافق هسته‌ای، اگر چه فایل‌های عرضه شده به بازار مسکن زیاد بودند اما طرف تقاضا، رویکرد صبر و انتظار را در پیش گرفته بود تا بلکه پس از توافق هسته‌ای با قیمت‌های مناسب‌تری ملک مورد نظر خود را بخرد.

 اما آمارهای خرداد ماه نشان می‌دهد که رویکرد و تاکتیک طرف تقاضا تا حدودی تغییر کرده و به همین دلیل نیز قیمت‌ها نیز روندی افزایشی را در پیش گرفته‌اند.

    بازده مسکن در خرداد؟ در بهار؟

در صورتی که نرخ دلار را به عنوان نشانه یا شاخصی برای تغییر انتظارات تورمی طی خرداد سال جاری در نظر بگیریم، مشاهده خواهیم کرد که نظم بازارها با این شاخص در خردادماه دیگر گونه بوده است. بر این اساس، بلافاصله پس از بازده 7.8 درصدی دلار در خرداد، میانگین قیمت مسکن با 3 درصد، شاخص کل بورس با 1.2 درصد و قیمت هر قطعه سکه بهار آزادی 2.6 درصد رشد مثبت را تثبت کرده‌اند.

در این حال، همچنان برآیند بازده بازارهای مورد اشاره در فصل بهار سال جاری منفی است. شاخص کل بورس منفی 10.6 درصد، سکه منفی 6.4 درصد، دلار منفی 2.65 درصد و در انتها قیمت اسمی مسکن منفی 1.98 درصد بازده را در سه ماهه نخست سال ثبت کرده‌اند. از این رو، می‌توان گفت که مسکن در خرداد دومین عملکرد و در فصل بهار اولین و برترین عملکرد را از آن خود کرده است.

    تکرار تجربه آبان و آذر در خرداد؟

به گزارش «تعادل»، پیش از این، میانگین قیمت مسکن در تهران در آبان و آذر سال گذشته نیز تحت تاثیر انتخابات ریاست‌جمهوری امریکا و تعدیل انتظارات تورمی در پی پیروزی جوبایدن که متضمن معنای حذف دونالد ترامپ تندرو از معادله سیاست خارجی ایران و احتمال آغاز دور جدید مذاکرات هسته‌ای بود، دچار افت شد. اما از آنجا که با پیروزی بایدن عملا سخنی از لزوم برداشتن تحریم‌ها علیه ایران و آغاز دوباره مذاکرات در آینده نزدیک به میان نیامد، بار دیگر قیمت مسکن در ماه‌های پایانی سال مسیر صعود را در پیش گرفت. در خرداد ماه سال جاری نیز شرایط مشابه تکرار شد و پس از برگزاری چندین هفته مذاکرات هسته‌ای، توافقی میان ایران و طرف‌های دیگر برجام حاصل نیامد و حتی دستیابی به این توافق در هفته‌های منتهی به انتخابات ریاست‌جمهوری را نیز دور از دسترس نمود.به همین دلیل، انتظارات تورمی با توجه به افزایش احتمال پیروزی نامزد جناح اصولگرا، بار دیگر دستخوش تغییر شد و افزایش یافت. این مساله در افزایش نرخ دلار بازتاب یافت.

به گزارش «تعادل»، یکی دیگر از عوامل اقبال نسبی سرمایه‌گذاران به مسکن در خرداد ماه سال جاری را باید در طی کردن روند نزولی رمزارزها در 

خرداد ماه جست‌وجو کرد. مساله‌ای که منجر به جابه‌جایی نقدینگی در میان این دو بازار شد. چه آنکه در خردادماه ریسک نگهداری رمزارزها از میزان زیان ناشی از خروج از این بازار سبقت گرفت و در نتیجه بخشی از سرمایه‌گذاران با خروج از این بازار وارد بازار مسکن شدند.

     متوسط قیمت مسکن در پایتخت

 ۲۹ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان

آنگونه که بانک مرکزی گزارش کرده است، متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران در خردادماه امسال ۲۹ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل 3 درصد و خرداد سال گذشته ۵۶.۶ درصد افزایش یافته است. منطقه یک تهران ۶۶ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان بالاترین قیمت و منطقه ۱۸ با ۱۲ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان کمترین را در دوره مذکور داشتند. منطقه یک رشد قیمت ۶۰.۹ درصدی و منطقه ۱۸ نیز ۴۱.۹ درصد افزایش قیمت نسبت به خرداد ۹۹ داشتند.  تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران نیز در خرداد ۱۴۰۰ به 5 هزار و ۱۰۰ واحد رسید که نسبت به ماه قبل (اردیبهشت) ۲۹.۶ درصد افزایش یافت.

بر اساس گزارش بانک مرکزی، از مجموع 5 هزار و ۱۰۲ معامله مسکن انجام شده، واحدهایی تا 5 سال ساخت با ۳۵.۸ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص دادند که نسبت به خرداد سال ۹۹ حدود ۳.۱ درصد کاهش یافته است. در خردادماه امسال تمایل به خرید و فروش ساختمان با عمر 5 سال ساخت، کم و در مقابل افراد به دنبال واحدهای با عمر ۶ تا ۱۰ سال، ۱۱ تا ۱۵ سال بودند. توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف نیز بیانگر این است که در مجموع ۷۱.۸ درصد معاملات خردادماه در مناطق 5، ۱۰، 4، 2، 7، ۱۵، ۱۴، 8، یک و ۱۱ بوده است. ۱۳.۹ درصد معاملات در منطقه 5، ۹.۸ درصد در منطقه ۱۰ و ۸.۱ درصد در منطقه چهار انجام شده است.