تنگی نفس وام با صعود قیمت مسکن

روزنامه تعادل |

گروه راه و شهرسازی|

با افزایش قیمت اسمی مسکن طی ماه‌های اسفند 1400، اردیبهشت و خرداد 1401 قدرت خرید وام از طریق اوراق «تسه» با سرعت بیشتری در حال کاهش است. افت میزان پوشش وام خرید طی ماه‌های اخیر، بیش از اینکه به دلیل افزایش قیمت اوراق «تسه» در بازار سهام باشد، به علت جهش قیمت اسمی مسکن در دوره یاد شده است. با اینکه سقف دریافت وام از طریق اوراق «تسه» در پاییز سال گذشته به 480 میلیون تومان در تهران افزایش یافت تا متقاضیان بتوانند بخش بیشتری از هزینه خرید ملک را با استفاده از این وام پرداخت کنند، اما در نتیجه افزایش متوسط قیمت مسکن طی ماه‌های اخیر، با باقیمانده وام 480 میلیونی پس از کسر هزینه دسترسی به آن، کمتر از 10 متر مربع مسکن می‌توان در تهران خریداری کرد.  آنگونه که خبرگزاری مهر گزارش کرده است، ، در معاملات روز یکشنبه ۲۶ تیر ماه بازار سرمایه متوسط قیمت هر برگه تسهیلات مسکن در دامنه ۱۳۸ تا ۱۴۲ هزار تومانی معامله شد. ارزان‌ترین معامله اوراق تسهیلات مسکن ۱۳۴ هزار تومان برای هر برگه و گران‌ترین معامله نیز به برگه ۱۴۷ هزار تومانی به ثبت رسید. با احتساب میانگین نرخ خرید هر برگه حق تقدم تسهیلات مسکن ۱۴۰ هزار تومان، هزینه دریافت وام مسکن زوجین تهرانی با سقف ۴۸۰ میلیون تومان شامل ۴۰۰ میلیون تومان وام خرید همراه با ۸۰ میلیون تومان وام جعاله مسکن ۱۳۴ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان خواهد شد؛ گفتنی است، متقاضیان دریافت وام خرید مسکن از بازار سهام باید به ازای دریافت هر 500 هزار تومان یک برگه اوراق «تسه» خریداری کنند. به عبارت دیگر، در حالی که وام‌گیرنده ماهانه ۸ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان بابت بازپرداخت ۱۲ ساله اقساط این تسهیلات را پرداخت می‌کند، اما بیش از یک میلیارد تومان به بانک پس می‌دهد، تنها می‌تواند از ۳۴۶ میلیون تومان این تسهیلات بهره مند شود. همچنین برای دریافت وام مسکن فردی تهران تا سقف ۲۸۰ میلیون تومان شامل ۲۰۰ میلیون تومان وام خرید مسکن و ۸۰ میلیون تومان وام جعاله مسکن، متقاضیان می‌بایست ۷۸ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان بابت خرید اوراق «تسه» با احتساب هر برگه ۱۴۰ هزار تومان، هزینه کنند. در نهایت هم تنها ۲۰۱ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان برای متقاضی باقی می‌ماند که با آن می‌توان ۵ متر از یک مسکن با متوسط قیمت هر متر ۴۰ میلیون تومان خریداری کرد.

 

بر اساس آخرین گزارش بانک مرکزی متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران حدود ۴۰ میلیون تومان است که زوجین با وام مسکن ۴۸۰ میلیون تومانی می‌توانند ۱۲ متر از یک واحد مسکونی را خریداری کنند؛ وام مذکور (۴۸۰ میلیون تومانی) تنها کفاف هزینه خرید ۲۴ درصد از یک واحد مسکونی ۵۰ متری با قیمت حدود ۲ میلیارد تومان را در تهران می‌دهد.

 

در این حال، آنگونه که ایسنا گزارش کرده است، هر برگ اوراق تسهیلات مسکن بانک مسکن در تیر و مرداد سال گذشته با قیمت ۱۴۲ هزار و ۲۰۰تومان؛ در شهریورماه سال گذشته با قیمت ۱۳۹ هزار و ۹۰۰ تومان داد و ستد شده است. این اوراق در ماه مهر سال گذشته ۱۳۹ هزار و ۵۰۰ تومان، در آبان ماه ۱۳۹ هزار و ۷۰۰ تومان و در آذرماه نیز ۱۳۹ هزار و ۶۰۰ تومان قیمت داشتند. اوراق تسهیلات مسکن در دی‌ و بهمن سال گذشته نیز با قیمت‌های ۱۴۰ هزار و ۵۰۰ و ۱۴۰ هزار و ۱۰۰ تومان معامله می‌شود. این اوراق در فروردین ماه سال جاری ۱۴۰ هزار و ۳۰۰ تومان قیمت دارد. به این ترتیب، مشاهده می‌شود که طی یک سال گذشته، نرخ اوراق «تسه» نوسان زیادی نداشته و در محدود 139 هزار تومان تا 145 هزار تومان جزر و مد کرده است. این در حالی است که قیمت اسمی مسکن طی اسفند 1400، اردیبهشت و خرداد سال جاری، به ترتیب 6.1، 6.2 و 8.4 درصد رشد یافته است به گونه‌ای که میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی از حدود 30 میلیون تومان در اوایل سال گذشته، در آخر خردادماه سال جاری با حدود 10 میلیون تومان رشد، حالا به 39 میلیون و 414 هزار تومان رسیده است.

 

در همین حال، عبدالله اوتادی، عضو هیات مدیره مشاوران املاک درباره وضعیت بازار مسکن از افزایش روازنه قیمت ملک خبر داد.  او با اشاره به افزایش قیمت مسکن در همین یک ماه گذشته گفت: شاهد افزایش روز به روز قیمت مسکن هستیم به‌طوری که در مواردی مالک و خریدار به توافق رسیده‌اند اما مالک در موعد انعقاد قرارداد، حاضر نمی‌شود و می‌گوید اگر 200 میلیون تومان دیگر به قیمت اضافه شود، قرارداد را امضا می‌کند.  اوتادی در گفت‌وگو با ایلنا درباره وضعیت بازار مسکن و دلایل رکود در این بازار اظهار کرد: از خردادماه که بحث مذاکرات برجام در قطر به‌طور جدی‌تر مطرح شد، بازار مسکن در حالت انتظار قرار گرفت. 

وی با بیان اینکه بازار مسکن به‌طور مستقیم به موضوع برجام ارتباط دارد، گفت: نه تنها بازار مسکن بلکه تمام زندگی مردم به برجام گره خورده و شاهد آن هستیم که با انتشار کوچک‌ترین خبری از برجام، بازار ارز و دلار از آن اثر می‌پذیرد و به دنبال آن بازار مسکن هم واکنش نشان می‌دهد.

عضو هیات مدیره مشاوران املاک استان تهران ادامه داد: یکی از دلایل ایجاد رکود در خرید و فروش بازار مسکن، انتظار برای تعیین تکلیف برجام است اما دلایل دیگری هم به عمق پیدا کردن حالت انتظار بازار مسکن دامن زده‌اند که مهم‌ترین آن پیش‌بینی افزایش نرخ تورم در آینده نزدیک است. اوتادی افزود: مالکان پیش‌بینی می‌کنند در آینده کوتاه‌مدت با افزایش نرخ تورم مواجه می‌شوند و از سوی دیگر سرمایه‌گذاری در بخش مسکن هم‌زمان بر است به‌طوری‌که در حال حاضر فقط صدور مجوز ساخت از سوی شهرداری 1.5 سال زمان می‌برد و برآورد سازندگان این است که قیمت ساخت افزایش پیدا می‌کند. وی گفت: در حال حاضر حداقل قیمت ساخت 10 میلیون تومان است و برآوردها این است که با این روند اقتصادی با توجه به افزایش تورم عمومی و تورم مصالح ساختمانی دیگر ساخت و ساز با این اعداد و ارقام ممکن نیست. اساسا به همین دلیل است که خبری از تعهدات مسکنی دولت (ساخت یک میلیون مسکن در سال) در دوره انتخابات ریاست‌جمهوری نیست.

عضو هیات مدیره مشاوران املاک استان تهران ادامه داد: به‌طور قطع سود به دست آمده از عدم فروش و عرضه واحدها، به دوندگی‌ سازندگان برای ساخت و ساز در شرایط پر ریسک و پیش‌بینی‌ناپذیر اقتصادی می‌ارزد و به همین دلیل انبوه‌سازان ترجیح می‌دهند واحدهای ساخته شده را نفروشند و در شرایط افزایش قیمت‌ها نسبت به فروش واحدها اقدام کنند و از سود حاصل از تورم استفاده کنند.  اوتادی افزود: همین امروز شاهد آن هستیم، سازنده‌هایی که واحدهای خود را به فروش رساندند و برای ساخت و ساز جدید به سمت واحدهای کلنگی رفته‌اند به دلیل افزایش نرخ تورم، با افزایش قیمت همان واحدهای کلنگی مواجه شدند و امکان خرید و ادامه کار را ندارند. وی تاکید کرد: در این شرایط، وعده‌های توخالی که از سوی دولت داده شده، نتیجه‌ای نداشته و واحدی از پروژه‌های دولتی وارد بازار مسکن نشد. 

 

عضو هیات مدیره مشاوران املاک استان تهران در پاسخ به این سوال که آیا قانون مالیات بر خانه‌های خالی مانع از عدم عرضه واحدها در بازار نمی‌شود، اظهار کرد: واقعیت این است که پروژه مالیات ستانی از خانه‌های خالی شکست خورده‌ است. به‌طور قطع افرادی دارای چند واحد محدود هستند، واحدهای خود را خالی نگه نمی‌دارند و این خانه‌های خالی متعلق به شرکت‌ها و نهادهای خاص هستند و چندین هزار واحدهای این نهادها و شرکت‌ها خالی مانده‌اند و برای اخذ مالیات کسی سراغ آنها نمی‌رود. اوتادی ادامه داد: از بیش از 2.5 میلیون واحد خالی از سکنه حدود 400 هزار واحد برای اخذ مالیات شناسایی شده‌اند که احتمالا این تعدادها هم متعلق به افراد حقیقی است.  وی با اشاره افزایش قیمت مسکن در همین یک ماه گذشته گفت: شاهد افزایش روز به روز قیمت مسکن هستیم به‌طوری که در مواردی مالک و خریدار به توافق رسیده‌اند اما مالک در موعد انعقاد قرارداد، حاضر نمی‌شود و می‌گوید اگر 200 میلیون تومان دیگر به قیمت اضافه شود، قرارداد را امضا می‌کند. عضو هیات مدیره مشاوران املاک تاکید کرد: از آنجایی که عرضه‌ای در بازار وجود ندارد، قیمت‌ها هم در مقابل تقاضا افزایش پیدا می‌کند و همچنین از آنجایی که احیای برجام باعث کاهش قیمت مسکن می‌شود، تلاش مالکان و فروشندگان برای افزایش قیمت‌ها است.