تداوم رشد قیمت مسکن در آینده

گروه راه و شهرسازی|

پیوند میان شاخص‌های کلان اقتصاد با جهش‌های قیمتی مسکن بر کسی پوشیده نیست. درست است که میزان عرضه مسکن در کشور به‌شدت افت کرده یا نظام مالیاتی در حوزه مسکن ناکارآمد است، اما حالا بر همگان آشکار شده که تا وقتی غول «تورم» مهار نشود، نباید انتظار ثبات در بازارها و به ویژه بازار کالاهای غیرقابل تجارت همچون مسکن را داشت. اقتصاددانان پیش از این نسبت به این مساله هشدار داده بودند اما برخی از تحلیلگران بخشی‌نگر یا برخی از مسوولان دولتی این دست از هشدارها کلان نگر را مورد توجه قرار ندادند و به نظر می‌رسد همچنان به آنها بی‌توجه‌اند. به گزارش «تعادل»، با اعلام تورم 5.8 درصدی ماهانه مسکن از سوی بانک مرکزی، آشکارا فرمانپذیری قیمت مسکن از تورم ماهانه طی خرداد و تیرماه سال جاری مشاهده می‌شود. به گونه‌ای که با افزایش تورم عمومی به 12.2 درصد در خرداد، تورم ماهانه مسکن نیز به 8.4 درصد پرواز کرد. همچنین با کوچک‌تر شدن تورم عمومی به 7.6 درصد در تیر، تورم ماهانه مسکن نیز به 5.8 درصد عقب‌نشینی کرد. همگامی قیمت مسکن با تورم وقتی آشکارتر می‌شود که روند بازارهای موازی نیز مطالعه شود. بررسی‌های «تعادل» حاکی از آن است که بازده بازارهای دلار، سهام و سکه همگی در تیرماه منفی و به گونه‌ای در جهت عکس بازار مسکن و نرخ تورم در حال سیر بوده‌اند و مسکن تنها بازاری بوده که هم جهت نرخ تورم و در ارقام بسیار نزدیک به آن نوسان داشته است. نرخ بازدهی دلار، سهام و سکه در تیرماه به ترتیب منفی 0.16 درصد، منفی 4.4 درصد و منفی 4.52 درصد بوده است.

    عدم حمایت از بازار سرمایه، نقدینگی  را به مسکن برد!

در همین رابطه، علی سعدوندی اقتصاددان در خصوص دلایل رشد بازار مسکن در ماه‌های اخیر، گفت: «سیاست‌های اقتصادی که ما در دولت جدید شاهد آن بودیم، بر خلاف گفته‌هایی که از دولتمردان شنیده می‌شود در جهت بهبود وضعیت اقتصادی موجود نیست. انتظاراتی که از دولت سیزدهم می‌رود با توجه به شرایط اقتصادی کشور انتظارات بسیار ویژه‌تری بود. وقتی بودجه ما همچنان انبساطی است، وقتی ما همچنان شاهد کسری بودجه، افزایش روزافزون نقدینگی، عدم کاهش نرخ رشد پایه پولی و از این دست مشکلات در اقتصاد کشور هستیم چه طور باید انتظار کاهش قیمت یا حداقل کاهش در رشد قیمت‌ها را در بازاری مثل بازار مسکن داشته باشیم؟» سعدی وندی در مصاحبه با تسنیم افزود: علاوه بر همه این موارد، وقتی بازار ارز به‌طور دستوری کنترل می‌شود و تحت تاثیر عواملی خارج از سازوکار بازار قرار می‌گیرد، تصمیمات خلق‌الساعه و منسوخ در بازار طلا اجرایی می‌شود مانند تعطیل کردن معاملات فردایی بازار طلا و از همه اینها مهم‌تر وقتی چنین اتفاقاتی در بازار سرمایه رقم می‌خورد که در نوبه خودش بی‌سابقه و منحصر بفرد است، به‌طوری که سهامداران خرد به کلی اعتمادشان را نسبت به این بازار از دست می‌دهند و روزانه شاهد خروج میلیاردها تومان از بازار سرمایه هستیم، مشخص است که این پول‌ها به بازار مسکن می‌گریزند و سبب افزایش تورم در بازار مسکن می‌شوند، اساسا اگر اتفاقی غیر از این روند رخ بدهد باید شک کرد. وی افزود: به تمامی موارد بالا عدم نظارت بر بانک‌های خصوصی را هم اضافه کنید، البته به اعتقاد من نظارت درستی در خصوص بانک‌های دولتی هم وجود ندارد، همانطور که نظارت درستی در بورس و سایر سایر ارکان‌های اقتصادی وجود ندارد. اساسا با ادامه این روند، چشم‌انداز بازار مسکن متاسفانه همچنان صعودی است.

    عرضه مسکن  بسیار کمتر از تقاضای آن است!

مجید شاکری دیگر پژوهشگر اقتصادی در خصوص دلایل تورم کم سابقه تیرماه مسکن در گفت‌وگو با تسنیم، گفت: «وقتی چشم‌انداز عرضه در بازار مسکن نامطلوب است و تحرک قابل توجهی در این خصوص رخ نمی‌دهد طبیعتا افزایش قیمت مسکن امری بدیهی به حساب می‌آید. شاید همین امر است که روند تغییرات قیمت بازار مسکن را کمی از تورم جدا کرده است، ما در شهری مثل تهران به‌طور طبیعی، یعنی بر اساس تقاضای طبیعی که در بازار شکل می‌گیرد اعم از ازدواج و طلاق و مابقی دلایل که محل بحث ما نیست، حدودا به سالی 150 هزار واحد مسکونی به‌طور قطعی نیاز داریم در حالی که حداقل در 3 سال گذشته ساخت‌وساز مسکن از 35 هزار واحد در طول یک سال بالاتر نرفته است.» وی افزود: در چنین صورتی که عرضه نمی‌تواند پاسخگوی تقاضا باشد طبیعی است که ما شاهد رشد قیمت در حوزه مسکن باشیم. ذکر این نکته هم در اینجا لازم است که اساسا نوع تعیین قیمت متوسط در بافت‌های اصلی در شهر تهران در تعیین‌کننده قیمت مسکن در سطح کشور هستند و در واقع نوعی پیشران قیمت مسکن در کشور به حساب می‌آیند. متاسفانه در 5 سال گذشته فاصله جدی بین عرضه و تقاضای مسکن در کشور به وجود آمده است که امروز شاهد اثرات این موضوع هستیم. شاکری گفت: «یک سری تصمیمات در حوزه مسکن گرفته می‌شود یا در گذشته گرفته شده است که شاید تصمیمات خوبی باشند اما قطعا این تصمیمات کافی نیستند. مثلا طرح‌هایی نظیر مالیات بر خانه‌های خالی یا حد بستن برای رشد اجاره‌ها و از این دست اقدامات که شاید اقدامات خوبی به حساب بیایند اما به احتمال زیاد نمی‌توانند در مقابل رشد قیمت مسکن مقاومت کنند. اینها ابزارهایی در دست سیاست‌گذار هستند که شاید به عنوان مسکن‌های موقت عمل کنند و باید بدانیم که درمان اصلی نیستند. بحث دیگر که مطرح می‌شود این است برخی می‌گویند، مسکن باید از حالت کالای سرمایه‌ای خارج شود که مشخصا این حرف خیلی دقیق نیست چرا که در آن صورت موتور محرک سازندگان مسکن خاموش می‌شود و ساخت مسکن که نیاز آن به‌شدت در کشور حس می‌شود، دیگر توجیه اقتصادی ندارد و طبیعتا خود این موضوع سبب افزایش مجدد قیمت مسکن می‌شود. به نظر می‌رسد عرضه بافت شهری مسکونی مناسب بتواند پیشنهاد راهگشایی برای وضعیت فعلی مسکن باشد. نیاز به مسکن در درون شهرها بسیار است و طرح‌هایی که ساخت و ساز مسکن در اطراف شهر‌ها را در برمی‌گیرد احتمالا خیلی نمی‌تواند سبب کنترل قیمت مسکن در داخل شهرها شود. عرضه بافت مسکونی شهری در قالب ساخت‌وساز خانه‌های قدیمی‌تر به صورت تجمیعی و مجتمع‌سازی احتمالا یکی از راهکارهای مقابل سیاست‌گذار برای کنترل قیمت مسکن در شهرها است.»