تعامل بازار مسکن و بورس

محمد حسین ادیب

آیا می‌توان بخش مسکن را بدون توجه به بازار سرمایه کشور تحلیل کرد؟ معتقدم نمی‌توان بخش مسکن را تحلیل کرد بدون اینکه نگاهی به بورس داشت، چرا که بازار سهام و بازار مسکن با هم تعامل دارند و از هم تاثیر می‌پذیرند. در واقع کنش‌های هر کدام از این حوزه‌ها بر بازار دیگر اثر دارد. اساسا یکی از دلایل افزایش قیمت مسکن در سال 1400 این بود که بورس در آن برهه رشد چشمگیری داشت و این روند باعث شد تا بخشی از نقدینگی برآمده از رشد بورس، راهی مسکن شود و رونق نسبی در بازار مسکن ایجاد شود. در واقع رشد بازار سهام در حوزه مسکن اثرگذار شد و رونق ایجاد کرد. در حال حاضر نیز می‌توان گفت، نخستین ریسک نقدینگی برای سهامی است که دوره بازگشت سرمایه آنها بیش از 6سال باشد. وقتی در بازار سرمایه مساله اصلی ریسک نقدینگی شود، این روند در مسکن تاثیرگذار می‌شود، یعنی نقدینگی از سمت بورس راهی مسکن نمی‌شود. وقتی 27درصد نقدینگی بانک‌ها در جریان باشد و باقی آن به صورت راکد باشد، بانک‌ها نمی‌توانند وام دهند تا مردم مسکن بخرند و رونق در بازار مسکن ایجاد شود. اینکه دولت سیزدهم بانک‌ها را موظف می‌کند که به بخش مسکن وام دهند، قابل قبول نیست. در واقع این درخواست با شرایط نقدینگی کشور همخوانی ندارد. روند نقدینگی ابتدا باید در حوزه بانک‌ها به اندازه باشد تا بعد بتوان این نقدینگی را برای رونق مسکن به کار گرفت. با قوت اعلام می‌کنم بین «صنعت بانکداری و مسکن» و «بورس و مسکن» تعامل وجود دارد؛ وقتی بورس دچار بحران نقدینگی باشد، بانک‌ها هم دچار بحران نقدینگی می‌شوند و نهایتا اثرات آن در مسکن نیز نمایان می‌شود. بسیاری از شهروندان گلایه می‌کنند که به بانک‌ها مراجعه می‌کنند اما موفق به دریافت وام برای خرید مسکن نمی‌شوند. این دسته از افراد در عین حال می‌پرسند که چطور می‌شود بانک‌ها با رشد بیش از 40درصد نقدینگی وام ندهند؟ پاسخ این است که بانک‌ها باید از نقدینگی در جریان وام دهند. نقدینگی در جریان در اقتصاد ایران 1000میلیارد تومان است. با این اعداد نمی‌توان به تقاضاهای موجود جواب داد. بنابراین آنالیز بخش مسکن بدون تعامل این حوزه با بخش بازار سرمایه و بانکداری ممکن نیست و منتج به نتیجه مطلوب هم نمی‌شود.

 برخی این پرسش را مطرح می‌کنند در همه جای دنیا 80درصد قیمت خانه‌ها در قالب وام پرداخت می‌شود اما در ایران یک چنین پرداخت‌هایی صورت نمی‌گیرد. چرا؟ طبیعی است که در اقتصاد ایران تنها 27درصد نقدینگی و پول‌ها در جریان است و در نقاط دیگر جهان بیشتر. معلوم است که این روند سیستمی را ایجاد می‌کند که دیگر برای خرید مسکن عموم مردم پولی باقی نمی‌ماند. اینکه دولت بانک‌ها را موظف می‌کند که وارد میدان شوند و برای خرید خانه به مردم وام دهند در صورتی محقق می‌شود که نقدینگی در جریان حداقل 60درصد شود. وقتی به 60درصد رسید می‌توان از بانک‌ها تسهیلات طلب کرد و در آن زمان است که می‌توان یک چنین تکالیفی را بر دوش بانک‌ها سوار کرد. در غیر این صورت با نقدینگی در جریان 27درصدی هیچ بانکی نمی‌تواند وارد مشارکت در حوزه مسکن شود. بنابراین ارتباط بازار سرمایه و بخش مسکن مقوله‌ای است که چشم‌اندازهای آینده در حوزه مسکن را شکل می‌دهد.