بحران مسکن و تجربه دیگران
مجید اعزازی|
1- ترسیم و تصویر وضعیت بحرانی مسکن در ایران و اثرات گاه جبران‌ناپذیر آن بر معیشت و اقتصاد خانوار ایرانی به اندازه‌ای پررنگ و همه‌گیر شده است که احتیاجی به ارایه آمارهای گوناگون و تحلیل روندهای گذشته ندارد. با وجود این، آینده بازار مسکن یا به عبارت دقیق‌تر «ساختن» آینده بازار مسکن با هدف رهایی جمعیت قابل توجهی از شهروندان کشور از زیر فشارهای اقتصادی اجاره‌نشینی و بدمسکنی همچنان مورد توجه محافل پژوهشی و کارشناسی کشور قرار دارد، به گونه‌ای که هر از گاه یک مرکز پژوهشی یا یک کارشناس تلاش می‌کند برای برون‌رفت مسکن از شرایط کنونی راهکار ارائه کند. اما متاسفانه این تلاش‌های پژوهشی و کارشناسی، به نگاه بخشی‌نگری دچار هستند و از همین رو، نتایج به دست آمده از این بررسی‌ها نه‌تنها قابل تعمیم به اقتصاد ایران نیستند که به نوعی گمراه‌کننده نیز هستند.
2- به تازگی مرکز پژوهش‌های مجلس «رویکردهای جهانی سیاستگذاری در حوزه تامین مسکن با تاکید بر گروه‌های کم‌درآمد» را بررسی کرده است. در این گزارش، ضمن بررسی رویکردها، به پنج سیاست اصلی تأمین مسکن شامل: سیاست ساخت مسکن، سیاست تأمین مالی مسکن، سیاست زمین و خدمات، سیاست‌های منتج از راهبرد توانمند‌سازی در برخورد با مساله مسکن و سیاست مسکن مقرون به صرفه یا در استطاعت پرداخته و تاکید شده است که بسیاری از ابعاد تأمین مسکن در استطاعت در سطح جهانی مشابه بوده و تعمیم‌پذیری بالایی دارد و می‌توان از انتخاب راه‌حل‌های مقطعی مبتنی بر سعی و خطا اجتناب کرد.
گزارش مرکز پژوهش‌ها درحالی از «تعمیم‌پذیری بالا»ی ابعاد مسکن در استطاعت سخن به میان آورده و خواستار به‌کارگیری برخی از این راهکارها شده است که اساسا فضای حاکم براقتصاد ایران هیچ‌گونه شباهتی با شرایط اقتصادی حاکم بر کشورهای مورد بررسی در این گزارش (چین، استرالیا، انگلیس، مالزی و...) نیست.
3- در علم اقتصاد بر استفاده از تجربه کشورهای دیگر تاکید می‌شود. اما آیا واقعا می‌توان از همه تجربه‌ها استفاده کرد؟ تجربه‌های مورد نظر اقتصاددانان جریان اصلی کدام تجربه‌ها هستند؟ در پاسخ به سوالاتی از این دست باید گفت که به باور اقتصاددانان آن دسته از تجربیات کشورهای دیگر قابل بهره‌برداری است که کارآمدی آنها به اثبات رسیده است.
به عبارت روشن‌تر، فروض و نتایج این تجربه‌ها با روش‌های علمی و مدل‌های ریاضی به اثبات رسیده است. در واقع، این تجربه‌ها انحصاری یا شهودی نیستند، بلکه تکرارپذیر قلمداد می‌شوند. به طور مثال، مهار «تورم» از طریق تنظیم «نرخ بهره» تجربه‌ای جهانی است و از طریق روش‌های علمی، درستی و کارآمدی آن به اثبات رسیده است. اما چرا نمی‌توان سیاست‌های تامین مسکن در کشورهای پیشرفته را در اقتصاد ایران به‌کار گرفت؟
در پاسخ می‌توان گفت، که این دسته از تجربه‌ها که حتی در گروهی از کشورها، کارآمدیشان به اثبات رسیده است، تحت بستر و شرایط خاصی از اقتصاد به موفقیت دست یافته‌اند که در حال حاضر، اقتصاد ایران فاقد آن بستر و شرایط لازم است. در مثالی دیگر، پژوهش مورد نظر به نقش بانکها به عنوان ارائه‌کنندگان تسهیلات به بخش مسکن اشاره شده و به تبع آن خواستار ایفای چنین نقشی از سوی بانک‌های ایران شده است.
اما آیا بانک‌های ایرانی که از سوی برخی از اقتصاددانان، متهم ردیف اول خلق نقدینگی و دمیدن بر کوره تورم معرفی می‌شوند، توان مضاعفی در پرداخت تسهیلات تکلیفی دارند؟ آیا در این مطالعات به این مساله اشاره می‌شود که بانک‌های ایرانی منابع مالی خود را از کجا و با چه قیمتی تامین می‌کنند و سپس با چه نرخ سودی بابت تسهیلات تکلیفی هزینه می‌کنند؟
4- کشورهای مورد اشاره در مطالعه مرکز پژوهش‌های مجلس هیچگاه در شرایطی نبوده‌اند که بخواهند از «مسکن» به عنوان «پیشران» اقتصاد خود بهره ببرند. هر یک از اقتصادهای چین، انگلیس، مالزی، استرالیا و... پیشران‌های خاص خود را داشته و دارند. به عبارت روشن‌تر، علت استفاده آنها از سیاست‌های مشابه مسکن را باید در علت مشابه رشد شهرنشینی آنها سراغ گرفت. توسعه شهر نشینی در کشورهای یادشده در پی صنعتی شدن آنها صورت گرفته است. اما گسترش شهرنشینی در ایران به ویژه از دهه 1360 به بعد، تحت تاثیر عواملی مانند توزیع رانت در شهرها صورت گرفته و صنعتی شدن عامل آن نبوده است.
به این ترتیب، در شهرنشینی کشورهای یاد شده، نیاز به مسکن، نیازی واقعی و متناسب با شرایط اقتصادی خانوار آن شهر یا کشور (نیاز نزدیکی به محل کار) صورت گرفته است، اما گسترش شهرنشینی شدید در ایران از سویی ناشی از اضمحلال کشاورزی سنتی و عدم جایگزینی کشاورزی مدرن و از سوی دیگر، ناشی از نیازهای غیرواقعی بوده و از همین رو است که بیش از اینکه عناصر شهری در شهرهای کشور، توسعه یابند، حاشیه نشینی و آلونک‌نشینی توسعه یافته است که نشانه‌ای از عدم توسعه اشتغال صنعتی به شمار می‌رود.
5- در کنار علل ریز و درشت غایب در پژوهش‌های علمی درباره بحران مسکن در ایران، «تورم» غایب بزرگ این دست از پژوهش‌ها به ویژه مطالعه اخیر مرکز پژوهش‌های مجلس به شمار می‌رود. متاسفانه «علل شکل‌گیری تورم و اثر آن روی مسکن»، «رابطه تورم با متورم شدن قیمت مسکن»، «اثر بیماری هلندی اقتصاد ایران بر حبابی شدن قیمت مسکن» و مواردی از این دست، که دست بر قضا طی سال‌های اخیر، آثار به مراتب بزرگ‌تری از عوامل درون بخشی روی وضعیت کنونی مسکن در ایران داشته‌اند، در میان بررسی‌های علمی و کارشناسی وجود ندارند.
