خیز دولت برای شفاف‌سازی معاملات ملکی

گروه راه و شهرسازی |

در شرایطی که طی سه ماهه اخیر، مراجع آماری رسمی با عدم انتشار گزارش تحولات آماری بازار مسکن، تغییرات قیمتی و میزان معاملات ملکی در تهران و شهرستان‌ها را در هاله‌ای از ابهام قرار داده است، دولت در سال جاری تصمیم گرفته است با تعبیه یک مکانیسم تنبیهی مردم اعم از مالکان و مستاجران را به خوداظهاری وضعیت ملکی خود ترغیب کند تا بلکه به گفته مسوولان دولتی خانه‌های خالی شناسایی شده و بازار مسکن سامان یابد.

طی چند ساله اخیر دولت‌های مختلف موفق به راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان نشده‌اند، سامانه‌ای که در صورت تحقق و شکل‌گیری می‌تواند همه معاملات ملکی را ثبت و رصد کند. مهم‌ترین دستاورد این سامانه، شناسایی خانه‌های خالی و تسهیل مالیات ستانی از آنها خواهد بود. خوداظهاری وضعیت ملکی مالکان و مستاجران یکی از تلاش‌های ناکام دولت‌ها در راه‌اندازی سامانه یادشده بوده است.

در این حال، قانون برای جلوگیری از ثبت خوداظهاری اشتباه یا عدم خوداظهاری سه ضمانت در نظر گرفته است که به نظر می‌رسد، دولت از سال جاری مصمم به اجرای این قانون است. بر اساس قانون، باید تمامی خدمات عمومی دستگاه‌ها با استعلام از سامانه املاک و اسکان انجام گیرد، اشخاصی که خوداظهاری نکردند تعرفه برق واحد مسکونی آنها با بالاترین پلکان قیمتی محاسبه و ملک مذکور به عنوان خانه خالی محسوب و مالیات اخذ شود؛ از این رو، از مردم درخواست می‌شود تا هر چه سریع‌تر به سامانه املاک و اسکان به نشانی (amlak.mrud.ir) مراجعه و برای خوداظهاری اقدام کنند.

جست‌وجوی ریشه بحران مسکن  در سوداگری

بازار مسکن در چند سال گذشته متلاطم بود و کارشناسان یکی از دلایل نوسانات زیاد در بازار را سوداگری در معاملات و تعیین کمیسیون‌ها از سوی بنگاه‌ها و مشاوران املاک بدون آنکه نظارتی بر آنها صورت بگیرد، عنوان می‌کنند که قرار است با راه‌اندازی سامانه جدید، کد رهگیری معاملات مسکن از امسال اجباری شود.

اگر چه سوداگری «علت» بحران مسکن و جهش قیمت آن طی سال‌های اخیر نیست و خود نیز «قربانی و معلول» شرایط حاکم بر وضعیت اقتصاد کلان کشور است، اما شفاف شدن معاملات ملکی نیز نه تنها امر مضمومی نیست که می‌تواند برخی از مشکلات درون این بازار را تا حدی سامان دهد. طبیعی است که با فرض راه‌اندازی کامل سامانه املاک و اسکان و اجرای دقیق قانون مربوطه، بحران مسکن و جهش قیمت آن حل و فصل نخواهد شد، بلکه تا حدی مانع از بروز برخی سفته بازی‌ها و ناهنجاری‌ها خواهد شد، چه آنکه سودهای بادآورده ناشی از تورم اقتصاد ایران، همواره عامل خلاقیت و ابتکار سفته بازان ملکی بوده و تا زمانی که شرایط تورمی به شرایط ثبات اقتصادی تبدیل نشود، نیز خواهد بود.

آنگونه که ایرنا گزارش کرده است، در کنار ساخت مسکن در قالب طرح نهضت ملی مسکن، دولت با ارایه راهکارهایی از جمله راه‌اندازی سامانه کد رهگیری معاملات مسکن، برای شناسایی واحدهای خالی از یک سو و از سوی دیگر ثبت اطلاعات مرتبط با میزان خرید و فروش و نرخ اجاره‌بها گام برداشته است.

در واقع دولت با راه‌اندازی این سامانه به دنبال کاهش سوداگری در حوزه مسکن است، این در حالی است که سامانه املاک و اسکان در سال ۹۸ رونمایی شد، اما اتکای آن بر خوداظهاری بود و به همین دلیل نقص در شناسایی خانه‌های خالی همچنان در آن وجود داشت.

تاکید رییس‌جمهور بر راه‌اندازی این سامانه و فعالیت دقیق آن موجب شد تا در روزهای پایانی سال ۱۴۰۱ وزارت راه و شهرسازی از راه‌اندازی سامانه جدید کد رهگیری معاملات مسکن از اوایل سال 1402 و اجباری شدن کد رهگیری خبر داد.

فرشید ایلاتی کارشناس حوزه مسکن در این زمینه می‌گوید: با اجرایی شدن این سامانه حق کمیسیون مشاوران املاک به صورت سیستمی تعیین و نقش بنگاه‌های املاک در افزایش قیمت مسکن نیز کاهش یافته و کنترل خواهد شد.

وی اضافه کرد: هم‌اکنون آیین‌نامه‌ای از سوی وزارت راه و شهرسازی برای اجرایی شدن سامانه کد رهگیری معاملات مسکن در دست تدوین است که شروع آن با قراردادهای اجاره مسکن بوده و بعدها به خریدوفروش ملک نیز توسعه داده می‌شود.

ایلاتی گفت: در این سامانه پیش‌بینی شده که حق کمیسیون مشاوران املاک به صورت سیستمی تعیین و اعلام و بدین طریق دیگر مشاوران املاک نمی‌توانند هر نرخی را که بخواهند را اعلام کنند.

به گزارش «تعادل» نمایندگان مجلس طرح کنترل اجاره‌بها را در دست بررسی و تدوین دارند. در طرح نمایندگان مجلس نیز رویکرد حذف یا کاهش نقش مشاوران املاک از معاملات ملکی و قیمت مسکن دنبال شده است. نمایندگان در این طرح پیشنهاد کرده‌اند، معاملات ملکی در سکوی معاملات املاک و توسط مالک و مستاجر بدون حضور و مشارکت مشاوران املاک، به صورت برخط ثبت شود.

در همین حال، ایلاتی اضافه کرد: از سوی دیگر با راه‌اندازی این سامانه که از اوایل سال آینده اجرایی خواهد شد، قیمت‌ها به صورت منطقه‌ای و ثابت مسکن اعلام می‌شود؛ اینکه هر منطقه دارای چه قیمتی بوده و کمیسیون‌ها آنها نیز مشخص است. وزارت راه و شهرسازی به دنبال تعیین و مشخص کردن این آیین‌نامه است.

ایلاتی گفت: با منطقه‌ای اعلام شدن قیمت‌ها، نرخ کمیسیون مشاوران املاک و دستمزدها و وصل شدن به سامانه کد رهگیری، سیستم به صورت خودکار می‌تواند اقدام به تعیین نرخ کمیسیون کند.

کارشناس حوزه مسکن با اشاره به اجباری شدن کد رهگیری از سال آینده، خاطرنشان کرد: بر این اساس خانه‌های فاقد کد رهگیری به عنوان خانه‌های خالی شناسایی شده و دیگر مالک و مستاجر نمی‌توانند به صورت توافقی اقدام به معامله کنند، چراکه در این صورت برای فرد ساکن و مالک جرایمی در نظر گرفته خواهد شد؛ همچنین در تغییرات جدید مالک و مستاجر می‌توانند بدون مراجعه به مشاور املاک، اطلاعات معامله خود را در سامانه ثبت و کد رهگیری را دریافت کنند.

وی گفت: تغییرات جدید در سامانه کد رهگیری معاملات مسکن از یک سو و اجباری شدن دریافت کد رهگیری برای تمام معاملات از سوی دیگر موجب می‌شود تا اینگونه اقدامات که درنهایت سبب بالا رفتن قیمت مسکن خواهد شد به حداقل برسند

این اقدام دولت در حالی روند اجرایی شدن آن شتاب بیشتری به خود گرفته که به عقیده کارشناسان می‌تواند نقش زیادی در ساماندهی بازار مسکن و ساماندهی به این بخش را داشته باشد.

 3 ضمانت خوداظهاری ملکی

ابوالفضل نوروزی سرپرست دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در خصوص لزوم خوداظهاری مردم و تکمیل اطلاعات مالکیت و سکونت اشخاص نیز گفت: تکمیل سامانه املاک و اسکان مزایای بسیاری در برنامه‌ریزی بازار مسکن، سهولت در امور عموم مردم و جلوگیری از کلاهبرداری دارد که باید در اسرع زمان به بهره‌برداری برسد. نوروزی ادامه داد: وقتی توافقی اقدام به معامله کنند، چراکه در این صورت برای فرد ساکن و مالک جرایمی در نظر گرفته خواهد شد؛ همچنین در تغییرات جدید، مالک و مستاجر می‌توانند بدون مراجعه به مشاور املاک، اطلاعات معامله خود را در سامانه ثبت و کد رهگیری را دریافت کنند. 

وی بیان کرد: قانون برای جلوگیری از ثبت خوداظهاری اشتباه یا عدم خوداظهاری سه ضمانت در نظر گرفته است. بدین‌ترتیب که باید تمامی خدمات عمومی دستگاه‌ها با استعلام از سامانه املاک و اسکان انجام گیرد، اشخاصی که خوداظهاری نکردند تعرفه برق واحد مسکونی آنها با بالاترین پلکان قیمتی محاسبه و ملک مذکور به عنوان خانه خالی محسوب و مالیات اخذ شود؛ از این رو، از مردم درخواست می‌شود تا هر چه سریع‌تر به سامانه املاک و اسکان به نشانی (amlak.mrud.ir) مراجعه و برای خوداظهاری اقدام کنند.

به گزارش ایرنا، به نظر می‌رسد که امسال در کنار راهکارهای اساسی دولت از جمله نهضت ملی مسکن برای حل مشکل مردم در این بخش دیگر فعالیت‌ها از جمله راه‌اندازی این سامانه می‌تواند نقش اساسی در جلوگیری از تضییع حقوق مردم و به آرامش رسیدن بازار در حوزه مسکن داشته باشد.