فروش متری مسکن در بازار سرمایه
از نیمه دوم سال گذشته شاهد رشد افسارگسیخته قیمت مسکن هستیم و این موضوع باعث شده در شهری همانند تهران خرید خانه تبدیل به آرزو شود، البته شهرهای دیگر وضعیت بهتری ندارند و گرانی و رشد افسارگسیخته قیمت مسکن در همه جای کشور نفوذ کرده است. این گرانی مسکن باعث شد که مسوولان به فکر بیفتند و طرح فروش مسکن متری را از طریق بازار سرمایه کلید بزنند.
نیمه آبان ماه بود که صندوق املاک و مستغلات در سازمان بورس رونمایی شد؛ در آن زمان گفته شد قرار است مردم با خرید متری مسکن صاحبخانه شوند؛ اما حالا با گذشت حدود دو ماه از آغاز به کار این صندوق روشن شده است، خانه‌دار کردن مردم از طریق صندوق‌های املاک ادعایی بیش نبوده است. صندوق املاک و مستغلات ۲۱ آبان‌ماه در سازمان بورس رونمایی شد اما مردادماه سال ۹۹ بود که تشکیل این صندوق البته در قالب بورس مسکن تصویب شد.
خرید متری مسکن چیست؟
سرمایه‌گذاران می‌توانند به وسیله صندوق املاک و مستغلات به صورت متری و حتی سانتی‌متری مسکن بخرند و در نهایت صاحب خانه شوند. این صندوق به گونه‌ای طراحی شده که سرمایه، سرمایه‌گذاران متعددی را جمع‌آوری می‌کند و به سرمایه‌گذاران خرد کمک می‌کند که با سرمایه‌گذاری در املاک سود ببرند و حتی در بلندمدت نیز صاحب خانه شوند.مهرماه امسال بود که رییس سازمان نوسازی شهر تهران در خصوص فروش متری مسکن گفت که چند پروژه شهرداری تهران در بخش فروش متری مسکن است که مردم بتوانند به صورت خُرد خرید کنند. سیدمهدی هدایت گفته بود: برای مردم هم منفعت مالی دارد و هم اینکه می‌توانند در یک بازه زمانی مشخص خانه‌دار شوند.
هر زمان که پول داشتند می‌توانند چند متر زمین بخرند.او درباره قیمت‌های مسکن نیز گفت: پروژه‌ها مشخص است ولی هنوز قیمت در نیامده است؛ بیشترین فروش متری مسکن در مناطق ۱۰، ۱۱ و ۱۹ خواهد بود. این پروژه برای اقشار کم‌درآمد جامعه است که بتوانند صاحبخانه شوند.با توجه به عدم ارایه آمار برای صندوق املاک و مستغلات به نظر می‌رسد بخش عمده‌ای از فروش متری مسکن از مناطق جنوبی شهر است. چرا که قیمت ارزان‌تری نسبت به سایر مناطق تهران دارد و به قیمت پایین‌تر و بهتری به فروش می‌رسد. اولین تجربه راه‌اندازی صندوق املاک و مستغلات، به صندوق بازنشستگی کشوری با نماد «ارزش مسکن» باز می‌گردد که حدود ۳۰ میلیون واحد سرمایه‌گذاری عادی بود و معاملات ثانویه آن آغاز شده است.
این صندوق ۲۷ شهریورماه امسال با مجوز ۵ ساله به ثبت رسید و سپس پذیره‌نویسی آن ۲۶ مهر ماه در فرابورس آغاز شد و بررسی‌ها نشان می‌دهد که استقبال خوبی از آن شده است. این تجربه نسبتا خوبی برای سرمایه‌گذاران بود و احتمالا به نظر می‌رسد، صندوق املاک وضعیت خوبی در میان سرمایه‌گذاران داشته باشند و احتمالا موفق باشد.با این حال اما سرمایه‌گذاران این صندوق نباید امیدی به خانه‌دار شدن داشته باشند چرا که هر فرد چند متر از یک خانه را می‌خرد و مشخص نیست بقیه خانه را چه کسی می‌خرد. یعنی یک خانه می‌تواند چندین صاحب داشته باشد و در نهایت هیچ یک صاحب صددرصد خانه نباشد و تنها سودی خرد از این ملک ببرند!
فروش متری مسکن محقق می‌شود؟
علیرضا مهدی‌زاده حکاک، کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: فروش متری مسکن از طریق سازوکار بورس اقدام بسیاری مثبتی است و تمام افراد درگیر با املاک و مستغلات را منتفع می‌سازد. با این راه‌کار هم خریداران مسکن و هم سازندگان آن نفع می‌برند همچنین هدایت نقدینگی صورت می‌گیرد. اگر خریداری با یک میلیارد تومان وارد بازار مسکن شود در دسته متقاضیان املاک و مستغلات قرار نمی‌گیرد، همچنین این مبلغ هیچ راه ورودی به بازار املاک و مستغلات ندارد؛ بنابراین منابع محدود (زیر یک میلیارد تومان) افراد از رشد و تورم ملک عقب می‌ماند در صورتی که اگر مسکن به صورت متری فروخته شود با هر مقدار پول افراد می‌توانند سوار تورم ملک شوند.وی اضافه کرد: باید گفت که مطابق تجربیات ادوار گذشته تورم ملک ریسک چندانی را متحمل سرمایه‌گذاران نمی‌کند و طبق محاسبات صورت گرفته از سال ۱۳۸۰ پس از بورس بالاترین بازدهی را به خود اختصاص داده است.
مهدی‌زاده ادامه داد: از طرفی فروش متری مسکن تمام منابع خرد افردا جامعه را به سمت تولید هدایت می‌کند. یعنی این منابع به عنوان نقدینگی وارد بازار ملک می‌شود و در نهایت به سازندگان می‌رسد که می‌توانند تامین مالی بسیار خوبی را برای تکمیل پروژه‌ها انجام دهند. با وجود گرانی نهاده‌های تولید شرکتی که در سال ۱۰۰ تا ۲۰۰ هزار متر مسکن با نقدینگی مشخص می‌ساخت، در این روز‌ها برای نگه داشتن تولید در این حد باید سرمایه در گردش را به چند برابر افزایش دهد. در حالی که با بالا رفتن تورم باید سرمایه در گردش افزایش یابد که انجام این کار برای بسیاری از شرکت‌ها دشوار است. در صورتی که مبالغ خرد افراد به عنوان نقدینگی به شرکت‌های سازنده تزریق شود تا این دست شرکت‌ها به سادگی حجم تولید را چند برابر کنند.
در این بین هدایت نقدینگی هم صورت می‌گیرد، مبالغ خرد از بازار‌های موازی به سمت بازار مسکن سرازیر می‌شود.این کارشناس بازار مسکن گفت: در صورتی که فروش متری مسکن در بورس عملی شود اقدام بسیار مثبتی است، این موضوع در گذشته نیز چندین بار مطرح شد، اما با تغییرات مدیریتی در سازمان بورس مواردی برای اضافه شدن به آن پیشنهاد شد. به نظر می‌رسدیکی، دو سالی از آخرین جلسات پیرامون این موضوع می‌گذرد، اما این‌بار صرافتی در اجرایی شدن آن دیده می‌شود و امید است این طرح با شفافیت‌ها و نظارت‌های که از جانب سازمان وجود دارد، صورت بگیرد چراکه اتفاق خیلی خوبی برای طرفین (خریداران و سازندگان) درگیر در بازار مسکن خواهد بود.
فروش متری مسکن کلید خورد!
طرح فروش متری مسکن که می‌تواند ظرفیتی برای خانه‌دار کردن متقاضیان واقعی و نوسازی بافت‌های فرسوده باشد مراحل کارشناسی و تایید فقهی را گذرانده و هم‌اکنون توسط هیات‌مدیره بورس در حال بررسی است؛ آن‌طور که مدیران شهری اعلام کرده‌اند در اولین گام پروژه‌ای ۲۰۰ واحدی در قالب این طرح در منطقه نواب عرضه می‌شود. طرح فروش متری مسکن از ماه‌ها قبل توسط دولت سیزدهم دنبال می‌شود. بافت‌های فرسوده ظرفیت بسیار خوبی برای اجرای این طرح است که می‌تواند به خانه‌دار شدن متقاضیان واقعی مسکن منجر شود.
مصوبه فروش متری مسکن در شورای فقهی اخذ شده و هم‌اکنون در هیات‌مدیره بورس بررسی می‌شود. طبق این طرح افراد می‌توانند به متراژی که توانایی پرداخت قیمت آن را دارند «یونیت» (واحدی از متراژ منزل) خریداری کنند و بعد از چند سال امکان مالکیت واحد را فراهم آورند.محدوده شهری برای متقاضیان در بازار مسکن همواره جذاب‌تر از شهرهای پیرامونی بوده است. جدا از تحمیل هزینه‌های سنگین ایجاد شهرهای جدید، به دلیل دور بودن این محدوده‌ها از شهرهای مادر، طرف تقاضا هزینه‌های مادی و معنوی بسیاری را صرف سکونت در شهرهای جدید می‌کند.مسوولان و کارشناسان برآورد می‌کنند به دلیل هزینه‌های سنگین ایجاد زیرساخت‌ها و امکانات ۷۰ درصد از هزینه ساخت مسکن در شهرهای پیرامون بر عهده دولت قرار دارد که صرف ایجاد ده‌ها نوع از خدمات زیربنایی، روبنایی و ارتباطات می‌شود.
در حالی که جانمایی پروژه‌ها در بافت‌های فرسوده دولت را از تحمل این هزینه‌ها رها می‌کند.دولت سیزدهم یک پنجم از برنامه خود برای تولید مسکن را در بافت‌های فرسوده گنجانده است. شرکت بازآفرینی شهری ایران در سال قبل ۱۱۰ هزار واحد مسکونی در مناطق ناکارآمد شهری را به مرحله نوسازی و بهسازی رساند. هدف‌گذاری سال جاری ۲۰۰ هزار واحد خواهد بود که شرکت بازآفرینی برای تحقق آن دو برنامه اصلی شامل مشوق نوسازی و سند ملی سکونتگاه‌های غیررسمی را دنبال می‌کند که چند روز قبل محمد آیینی، معاون وزیر راه و شهرسازی از تصویب آن در هیات دولت خبر داد.مدیریت شهری در پایتخت نیز به عنوان ارگانی که وظیفه اصلی را در امر نوسازی و بهسازی بر عهده دارد همسو با برنامه‌های دولت اقدامات جدیدی را در این زمینه آغاز کرده است.
از جمله این اقدامات تخفیف ۵۰ تا ۱۰۰ درصد عوارض صدور پروانه و واگذاری یک تا دو طبقه تراکم تشویقی است که در قالب بسته تشویقی دولت ارایه می‌شود.در شهر تهران حدود ۹۰۰۰ هکتار محدوده هدف بازآفرینی وجود دارد که ۷۰۰۰ هکتار به صورت پیونده و ۲۰۰۰ هکتار به شکل منفصل است. این محدوده در فاز اول قابلیت احداث ۱۸۰ هزار واحد مسکونی را به دولت و شهرداری تهران می‌دهد. شهرداری تهران نوسازی این ۹۰۰۰ هکتار را در برنامه‌های خود قرار داده است.یکی از اقدامات شهرداری تهران طرح فروش متری مسکن است که اواخر سال گذشته علیرضا زاکانی ـ شهرار تهران آن را مطرح و به تازگی مهدی هدایت ـ مدیرعامل سازمان نوسازی تهران به آن اشاره کرده است. هدایت اخیرا خبر داده که مصوبه شورای فقهی فروش متری مسکن اخذ شده و هم‌اکنون در هیات‌مدیره بورس بررسی می‌شود.
طبق این طرح افراد می‌توانند به متراژی که توانایی پرداخت قیمت آن را دارند «یونیت» (واحدی از متراژ منزل) خریداری کنند و بعد از چند سال امکان مالکیت واحد را فراهم آورند.شهرداری تهران منتظر مصوبه بورس برای عملیاتی کردن فروش متری مسکن است. اولین پروژه در هلال احمر (نواب) برای این موضوع به تعداد ۲۰۰ واحد در نظر گرفته شده است. کنترل تورم و جذب نقدینگی در جامعه، رشد تولید مسکن و ساخت مسکن استطاعت‌پذیر سه هدفی است که دولت سیزدهم و شهرداری در اجرای فروش متری زمین دنبال می‌کنند.
