روان‌سازی چرخ بازار مسکن با «اجاره موازی»
گروه راه و شهرسازی|شهلا روشنی|
نظام بانکی کشور که تا به امروز برنامه‌های حمایتی مختلفی از هر دو بخش عرضه و تقاضا در زمینه مسکن به اجرا رسانده در تازه‌ترین اقدام خود به دنبال ورود به بازار اجاره است، به گونه‌یی که چند بانک با ارائه درخواست به بانک مرکزی، متقاضی راه‌اندازی ابزار قرارداد اجاره موازی برای تامین مالی بخش ودیعه مسکن شده‌اند. بدین معنا که بانک عامل با شرایط مالک، آپارتمان، ملک یا مغازه را اجاره کند و متناسب با خواسته‌ها و توان مالی مستاجر، به او اجاره دهد. این طرح درحال حاضر مورد تایید شورای فقهی بانک مرکزی قرارگرفته است و تنها منتظر تایید حقوقی بانک مرکزی است. کارشناسان و فعالان عرصه ساختمان درخصوص اجاره موازی معتقدند این طرح به هیچ عنوان نمی‌تواند گره‌گشای مشکلات مستاجران و رونق‌بخش بازار مسکن شود. به نظر این افراد، مداخله نظام بانکی در میان سه حلقه اجاره یعنی موجر، مستاجر و اجاره‌بها تنها باعث بدتر شدن اوضاع بازار اجاره می‌شود. البته در این بین برخی از کارشناسان معتقدند با این راهکار بسیاری از املاک لوکس و تجاری از رکود و رخوت خارج شده، وارد گردونه بازار مصرف می‌شوند.
قراردادهای صوری، رهاورد اجاره موازی
بهرام پارسا پور، کارشناس بانک بابیان اینکه بنگاه‌داری بانک‌ها به‌هیچ‌عنوان منطقی نیست، گفت: وظیفه اصلی بانک‌ها حل معضلات اجاره نیست، این سیستم باید به شرکت‌های کارکشته مبحث اجاره واگذار شود.
پارسا پور افزود: از آنجایی‌که فعالیت‌های بانک‌ها درگرو کسب درآمد است، ورود این بخش‌ها به بازار اجاره بدون مداخله و اثرگذاری بر بازار مسکن نخواهد بود زیرا این بخش‌ها نیز به دنبال سهم خواهی در بازار اجاره خواهند بود.
وی با اشاره به اینکه ورود این بخش‌ها به حوزه مسکن باعث ایجاد قراردادهای صوری و غیررسمی خواهد شد، گفت: چندین سال پیش نمونه‌یی از این طرح در بخش خودرو راه‌اندازی شد که حاصل آن ضرر و زیان خریداران و سود واسطه‌گران بود.
پارساپور در این خصوص تصریح کرد: این طرح نیازمند اهرم‌های نظارتی پرهزینه است. اگر نظارت کلان در این حوزه صورت نگیرد، بازار شاهد قولنامه‌های صوری متعددی خواهد بود.
این کارشناس بانکی با بیان اینکه بازار اجاره موازی نیازمند تشکل‌های تخصصی و حرفه‌یی در این مبحث است، گفت: در بیشتر کشورها مبحث اجاره‌داری از سوی دولت و با تدابیر هوشمندانه انجام می‌گیرد. اگرچه سود بانکی 18درصد بانک‌ها نسبت به فرمول صدی، سه (سود ماهانه 3هزار تومان برای هر 100هزار تومان) بازار بسیار مطلوب‌تر است اما این میزان نیز به سود مستاجران نخواهد بود.
وی با بیان اینکه منابع بانکی به‌شدت محدود است، گفت: نظام بانکی همیشه به دنبال منافع و جذب سرمایه خرد است. به نظر می‌رسد در این معاملات نیز به سود خود می‌اندیشد.
پارسا پور با اعتقاد به اینکه بازار مسکن اجاره‌یی به‌صورت حرفه‌یی در کشور راه‌اندازی نشده است، تاکید کرد: بیشتر افرادی که وارد این حرفه شدند، تنها به دنبال ارتزاق و در فکر کسب درآمد بی‌زحمت هستند بنابراین عدم تخصص گرایی در این حیطه بزرگ‌ترین مشکل بازار اجاره و به ضرر مستاجران است.
وی همچنین متذکر شد: اگر دولت بتوانند با ارائه تسهیلات ویژه پیگیر ساخت و توسعه صنعت اجاره‌داری باشد، می‌توان انتظار داشت بازار اجاره برون‌رفت مطلوبی از شکل مافیایی خود خواهد داشت.
این کارشناس حوزه بانک با اعتقاد به اینکه بازار کنونی اجاره به دنبال پدرخوانده و مافیا نیست، گفت: بانک‌ها طی سال‌های اخیر جز مافیا‌گری نقش دیگری در بازار اقتصاد کشور بازی نکردند و باعث ورشکستی بسیاری از صنایع مادر کشور شده‌اند.
پارساپور گفت: اگر بانک‌ها مایل به ورود در بازار اجاره هستند، باید برنامه جدی‌تر و کلی‌تری به بازار کنونی ارائه دهند. زیرا بازار کنونی اجاره درگیر مشکلات عدیده‌یی است. برنامه‌های جزیی شمول کمتری داشته و موفقیت مطلوبی در طولانی‌مدت نخواهد داشت.
فرصت مناسب برای املاک تجاری
محمدرضا بمانیان، کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه بررسی وضعیت بازار مسکن در کشورهای پیشرفته بیانگر حضور بنگاه‌های بزرگ صاحب‌نام در بازار اجاره است، گفت: بازار تخصصی اجاره در ایران نیز نیازمند حضور بخش‌هایی به نام و مدیریت متمرکز و واحد است. محمدرضا بمانیان افزود: این طرح به دلیل پشتوانه بانکی قابلیت این را دارد که همانند طرح‌های دیگر در بوته آزمایش قرارگرفته و نقاط ضعف و قوت آن مورد بررسی قرا گیرد هر چند که این مورد موفقیت بالایی کسب نکند.
وی گفت: بانک‌ها با جذب منابع خرد می‌توانند سریع‌تر و جدی‌تر وارد بازار اجاره شوند اما به نظر می‌رسد لحاظ سود 18درصدی مانع بزرگی برای این طرح لحاظ شود.
این استاد دانشگاه با بیان اینکه بانک‌ها باید نرخ سود بانکی این طرح را مطابق با تورم لحاظ کنند، گفت: قسمت اعظم اجاره‌نشین‌ها توانایی بازپرداخت سودهای کلان را ندارند، بنابراین ارائه سود منطقی می‌تواند این طرح‌ها را به مراحل عملیاتی نزدیک‌تر کند.
بمانیان در بخش دیگر سخنانش عنوان کرد: به طور کلی باید هدف از این طرح واضح و شفاف باشد اگر هدف سودآوری و کاهش ضرر و زیان بانک‌ها در طی دوران رکود است این طرح مورد استقبال نخواهد گرفت. اما اگر هدف غایی این طرح خانه‌دار کردن مردم با کمترین فشار است بدون تردید یک طرح ماندگار خواهد بود.
وی گفت: بدون تردید پشت هر طرحی یک فکر نهفته شده و نباید ناخواسته یا غرض‌ورزانه طرح را کوبید و انگیزه‌های اجرا را کاهش دهیم. بدون تردید این طرح نیز قابلیت امتحان به‌اندازه طرح‌های پیشنهادی دیگر را دارد البته بنده معتقدم این طرح می‌تواند در املاک تجاری نمود مطلوبی داشته باشد. زیرا ودیعه بسیاری از املاک تجاری بسیار بالا است.
بمانیان با بیان اینکه این طرح می‌تواند فرصت مناسبی برای افرادی باشد که به دنبال رهن و اجاره املاک تجاری گران و لوکس هستند، افزود: شاید این طرح بتواند راهکار مناسب برای عرضه و مصرفی کردن املاک گران بی‌مصرف و بدون متقاضی باشد.
وی گفت: اگرچه به نظر می‌رسد این طرح، پیشنهاد موفقی برای اجاره و کمک به اقشار جامعه متوسط و دهک‌های پایین نباشد اما مطمئنا می‌تواند تکانه‌های خوبی برای املاک محبوس شده، گران‌قیمت لحاظ شود.
بانک‌ها و نیاز متقاضیان
در همین زمینه پرویز کاکایی، رییس شعبه یک بانک دولتی با بیان اینکه ارائه و تقاضای تسهیلات برای رهن منزل و محل کسب و کار یک درخواست دو جانبه است، گفت: یکی از تقاضاهای گسترده و روزمره‌یی که بانک‌ها و موسسه‌های اعتباری برای تخصیص منابع، با آن مواجه هستند، تقاضای رهن است، گفت: بسیاری از مراجعه‌کنندگان به دنبال تسهیلات هستند که به‌نوعی بتواند به عنوان مبلغ ودیعه موجر لحاظ شود.
پرویز کاکایی افزود: از آنجا که بازار اجاره در کشور در هیچ دولتی مورد کنترل و بررسی قرار نگرفته است، موجران با تبانی دلالان ودیعه را تعیین می‌کنند. البته نرخ این ودیعه رابطه مستقیمی با نیاز موجر دارد. زمانی که نرخ سود بانکی در کشور رقم بالایی بود، موجران ودیعه را به اجاره ترجیح می‌دانند تا به‌واسطه این اندوخته‌ها در برخی از موسسات و بانک‌ها مبلغ مطلوبی دریافت کنند اما با کاهش نرخ سود بانکی تمایل به دریافت ودیعه به شکل نیاز موجر تغییر صورت داده است.
وی بابیان اینکه برخی از موجران با دریافت ودیعه ملک پیش‌خرید خود را قطعی می‌کنند، گفت: بسیاری از مالکان در کشور با احتساب پول رهن وارد معامله خرید مسکن یا برخی از موجران ملک نیمه ساخت خود را به‌واسطه همین مبالغ تکمیل می‌کنند بنابراین تامین ودیعه یکی از دغدغه‌ها مردم به‌خصوص دهک‌های پایین شده است.
کاکایی گفت: اما به طور کلی در بسیاری از موارد خانوارها و فعالان اقتصادی نقدینگی کافی برای اعطای این مقدار قرض‌الحسنه(رهن) ندارند و برای تامین آن سراغ بانک می‌آیند.
وی با بیان اینکه بانک‌ها نسبت به نیاز متقاضیان مبدع طرح‌های جدید هستند، اظهار کرد: این طرح نیز جوابگوی مشکلات دو جانبه خواهد بود، متقاضیان به واسطه این تسهیلات ملک موردنظر را اجاره می‌کنند بانک‌ها نیز با ارائه تسهیلات به سودهای 18درصدی خود می‌رسند.
این کارشناس با اعتقاد به اینکه این طرح مناسب متقاضیان مصرفی است، گفت: این طرح می‌تواند راهکاری مشروع و عملیاتی برای تامین مالی مستاجران در بانکداری بدون ربا باشد مشروط بر آنکه بانک املاک و دارایی‌های قابل اجاره را بر اساس قرارداد اجاره به‌شرط قرض، از مالک دارایی اجاره کرده و با بیمه کردن آن به مبلغ بیشتر به مشتری اجاره دهند.
وی گفت: اگرچه معتقدم این طرح می‌تواند اثرات مثبت و منفی زیادی داشته باشد اما مطمئن هستم این طرح به هیچ عنوان نمی‌تواند پاسخ گوی مناسبی برای قشر گسترده‌یی از مردم مستاجر باشد زیرا این طرح با این کلی‌گویی‌ها تنها می‌تواند جوابگوی املاک خاص برای افراد خاص باشد.
دارایی بانک‌ها محدود است
حمیدرضا قاضی‌زاهدی، کارشناس بازار ساخت‌وساز نیز با بیان اینکه این دست نقشه‌ها طرح‌های نخ نمای بانک برای جذب سرمایه‌ها است، گفت: دست بانک‌ها برای مردم رو شده بنابراین به نظر می‌رسد این طرح با استقبال خوبی از سوی متقاضیان مواجه نباشد.
حمیدرضا قاضی‌زاهدی افزود: تاکنون هر حرکتی که از سوی بانک‌ها در جهت تامین، ارائه تسهیلات لحاظ شده کاملا تک جانبه و یک سویه بوده و منفعت کمی برای متقاضیان داشته است.
وی بابیان اینکه اجاره‌ها موازی باید از سوی متولیان و دولت ارائه شود، گفت: دولت می‌تواند با استفاده از بازوی قانونی مدافع حق‌وحقوق متقاضیان باشد.
قاضی‌زاهدی گفت: اگرچه در این طرح لحاظ شده است که بانک با شرایط موجر، ملک و منزل یا آپارتمان و محل کسب‌وکار را اجاره می‌کند و متناسب با خواسته‌های موجر و متناسب با شرایط مستاجر، اجاره می‌دهد و از مستاجر اجاره‌بها می‌گیرد اما عملا اینگونه نخواهد بود و بعد از مدت کوتاهی به دلیل ضرر و زیان بانک‌ها به انحراف کشیده خواهد.
این کارشناس با بیان اینکه بانک‌ها اطلاعات کافی و جامعی از بازار هدف اجاره ندارند، گفت: اکثر افرادی که مشکلات شدید در ارائه رهن به موجر دارند، فاقد کوچک‌ترین فاکتورهای موردقبول بانک‌ها هستند یکی از فاکتورها ناهمخوانی توانایی بازپرداخت اجاره‌ها سنگین و ودیعه‌های 18درصد است.
وی با اعتقاد به اینکه بانک‌ها همواره راه را اشتباه می‌روند، گفت: دولت با همکاری بانک و موسسات مدیریت دارایی می‌تواند املاک صنعتی‌سازی متعددی را در بافت‌های فرسوده ایجاد و هلدینگ‌های اجاره مسکن راه‌اندازی کند. رأس این هلدینگ‌ها دولت و پایه‌های دیگر آن زمین ارزان‌قیمت و سرمایه‌گذاران هستند.
این کارشناس بازار ساخت‌وساز گفت: درحال حاضر بسیاری از سازندگان به دنبال زمین‌های ارزان‌قیمت و رایگانی هستند که بتوانند در آن املاک کوچک متراژ ساخته و در اختیار زوج‌های جوان و خانواده‌های کم‌جمعیت بگذارند.
قاضی زاهدی در بخش دیگر سخنانش افزود: دولت می‌تواند با امتیازهای تشویقی، کاهش هزینه‌های ساخت و کاهش بوروکراسی‌های اداری سازندگان و همکاری خیرین ساخت‌وساز را به سمت ساخت املاک ارزان‌قیمت با حفظ مباحث 22گانه مقررات ملی ساختمان سوق دهد. وی گفت: در حال حاضر زمین‌های بی‌شماری به سازمان شهرداری‌ها استان‌ها و کلان‌شهرها تعلق دارد. شهرداری‌ها می‌توانند با ارائه این زمین‌ها سهم موثری در خانه‌دار کردن مردم داشته باشند.
این کارشناس گفت: بازار اجاره نیازمند همکاری و هماهنگی نهادهای متعددی است و با ارائه تسهیلات 18درصدی بانک‌ها به هیچ عنوان قضیه اجاره فیصله پیدا نمی‌کند.
قاضی زاهدی با بیان اینکه یکی از فعالیت‌های مغفول مانده در دولت یازدهم طرح‌ریزی املاک اجاره‌یی است، گفت: این املاک جز ایجاد درآمد پایدار و مناسب برای شهرداری‌ها باعث کاهش معضلات اجتماعی مانند عدم ازدواج، دعواهای موجر و مستاجر، سکونت در املاک غیراصولی و... خواهد شد.
وی گفت: این طرح به‌تنهایی جوابگوی هیچ حرکت موفق در جامعه نیست زیرا دارایی بانک‌ها محدود و دارایی متقاضیان محدودتر است.
این کارشناس ساخت‌وساز با بیان اینکه مبحث اجاره‌داری یک مبحث کاملا تخصصی، حرفه‌یی و نیازمند تجربه‌های موفق متعدد است گفت: تاکنون هیچ بانکی این طرح را در کشور انجام نداده است بنابراین آزمون این طرح خود خطا محسوب شده و رهاوردی برای بازار اجاره نخواهد داشت.
وی در پاسخ به اینکه آیا این طرح برای املاک لوکس و تجاری نیز بدون دستاورد است گفت: درحال حاضر مساله کنونی بازار مسکن املاک لوکس یا افراد ثروتمند نیست. مساله کنونی بازار مسکن با انبوهی از متقاضیان روبه‌رو است که به هیچ عنوان توانایی ارائه ودیعه 10تا 50 میلیون تومانی را ندارند بنابراین اگر این طرح برای بازار تجاری و لوکس لحاظ شده است باید پسوند اجاره موازی املاک لاکچری را به این طرح اضافه کنیم در غیر این صورت این طرح غیرعملیاتی و اجرایی خواهد بود.
