هزار توی مسکن و بخشنامه‌های دستوری
مشکلات مسکن در اقتصاد ایران هر روز ابعاد و زوایای تازه‌ای پیدا می‌کند. خردادماه فصل جابه‌جایی واحدهای مسکونی است و طبیعی است که آه و فغان بسیاری از شهروندان به دلیل قیمت بالای مسکن رهن و اجاره‌ای به آسمان بلند شود.
بر اساس اعلام نهادهای آماری دولتی، حدود 48درصد کل درآمد خانوارهای مستاجر، صرف هزینه‌های مسکن می‌شود.
این در حالی است که برخی دیگر از آمارهای غیر رسمی این عدد را حول و حوش 60 تا 70درصد در شهرها و کلان‌شهرها ارزیابی می‌کنند. دولت سیزدهم در شرایطی روی کار آمد که یکی از مهم‌ترین وعده‌های رییس‌جمهور و مردان اقتصادی‌اش در حوزه ساخت و ساز مسکن متبلور شد.
وعده ساخت 1میلیون مسکن سالانه (و ساخت 4میلیون مسکن طی 4سال)، ارایه شد تا این پیام به افکار عمومی ارسال شود که دولت به دنبال توازن بخشیدن در عرضه و تقاضای بخش مسکن است.
اما در همان برهه بسیاری از تحلیلگران اقتصادی اشاره کردند که اعداد و ارقام اقتصادی کشور در تاریخ معاصر با وعده‌های دولت همخوان نیست.
ساخت 4میلیون مسکن طی 4سال در شرایطی که کل مسکن ساخته شده کشور طی همه ادوار، حدود 21میلیون واحد است، نشان می‌دهد که دولت طی 4سال باید حدود 16درصد کل ساخت و ساز کشور در همه ادوار را عینیت بخشد.
طبیعی است طرحی به این عظمت، نیازمند صرف بودجه و امکاناتی بالا بود که در شرایط تحریمی در کشور وجود نداشت. با گذشت دو سال از عمر دولت نه‌تنها یک چنین وعده‌هایی عملیاتی نشده، بلکه دامنه وسیعی از واحدهای مسکونی هم به خیل واحدهای فرسوده و بافت‌های فرسوده اضافه شده‌اند. واکنش دولت به این مشکلات در برخی طرح‌های مقطعی خلاصه شد.
مثلا عنوان شد که مردم برای تنظیم اجاره‌نامه‌های خود نیازی به پرداخت وجه به دفاتر معاملات ملکی را ندارند. یا در تصمیمی دیگر عنوان شد، صاحبخانه‌ها نمی‌توانند بیش از 25درصد به قیمت‌ها اضافه کنند.
اخیرا هم در اخبار داشتیم که با توجه به افزایش نرخ اجاره‌ها دولت درصدد کنترل آن است. تصمیمی که طی سال‌های گذشته هم بارها تکرار شده اما در عمل نتیجه‌ای درخور برای مردم نداشته است. این نوع تصمیم‌سازی‌ها نشان می‌دهد، دولت به جای حل مشکل عرضه و تقاضا در خصوص مسکن به دنبال طرح‌های مقطعی و غیرکارآمد است.
در بررسی و تحلیلی ساده می‌توان گفت علاوه بر عرضه و تقاضای واحدهای استیجاری و قیمت مسکن همراه با تغییرات این دو (که دو عامل مهم و اصلی تعیین‌کننده و تغییر‌دهنده نرخ اجاره هستند)، کاهش ارزش پول ملی در سالیان اخیر عامل سوم افزایش نرخ اجاره بوده است. حال اگر دولت بخواهد نرخ اجاره را به صورت دستوری در نرخی پایین‌تر از نرخ تعادلی نگه دارد، این سیاست دو تاثیر کوتاه‌مدتی و بلندمدتی بر نرخ اجاره خواهد داشت.
1) در کوتاه‌مدت چون امکان افزایش واحدهای استیجاری وجود ندارد و عرضه آن ثابت است قیمتی پایین‌تر (کمبود عرضه واحدهای استیجاری) همراه باکنترل جریمه‌ای موجب کاهش کشش تقاضا و عمودی‌تر شدن آن می‌شود و نرخ مسکن در بازار سیاه به مراتب بالاتر از نرخ تعادلی بازار می‌شود. لیکن در بلندمدت امکان افزایش عرضه واحدهای استیجاری موجب مثبت شدن شیب عرضه واحدهای استیجاری می‌شود و قیمت دستوری پایین‌تر از تعادلی از نقطه شکست موجب عمودی‌تر شدن دو منحنی عرضه و تقاضا می‌گردد.
دراین صورت در بلندمدت افزایش اجاره به‌مراتب شدیدتر از کوتاه‌مدت خواهد بود.
2) سیاست مناسب مدیریت عرضه و تقاضای این بازار به روش‌های مختلف و مبتنی بر بازار است که در بلندمدت بتواند موجب انتقال عرضه به راست و تقاضا به چپ گردد. مطالعه کشورهای موفق در این خصوص قابل توصیه است.
بررسی‌های دقیق کشورهای توسعه‌یافته نشان می‌دهد که استفاده از ظرفیت‌های بخش خصوصی برای ساخت و ساز، یکی از مهم‌ترین گزاره‌ها در حل مشکل مسکن است. در ادامه دولت باید ظرفیت‌هایی را شکل دهد تا بخش خصوصی و مردمی به جای بخش‌های دولتی ساخت و ساز مسکن را به دست گرفته و آن را عملیاتی کنند.
طرح‌های بخشنامه‌ای، دستوری و دولتی در حوزه مسکن کمکی به حل مشکلات این بخش نخواهد کرد.
