«تعادل» سهم لوکس‌ها را از بازار ملک بررسی می‌کند

گروه راه و شهرسازی  شهلا روشنی  

بر اساس آمارهای دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن طی مرداد امسال، 16 هزار و 758 واحد مسکونی در شهر تهران فروخته شد که این حجم معامله ماهانه خرید ملک، از ابتدای خرداد 93 تاکنون، بی‌سابقه بوده است. اما در میان اعداد و ارقام یک نکته بسیار جالب ‌توجه دیده می‌شود آن ‌هم رشد 20درصدی حجم معاملات مسکن در محله‌های لوکس (مناطق یک و دو) نسبت به تابستان 95 است.البته همزمان با این رویداد اتفاقی، حجم معاملات مصرفی و آپارتمان‌های واقع در بافت‌های فرسوده نیز از رشد قابل‌توجهی برخوردار شده بود و به عقیده بسیاری از کارشناسان این مورد می‌تواند رویکرد مثبتی در روند رونق معاملات در ماه‌های آتی داشته باشد.حال سوال این است که دلیل افزایش معامله خانه‌های لوکس چه بوده است؟ آیا این روند در ماه‌های آینده نیز تکرار می‌شود؟ چند ماه باید لوکس‌فروشی افزایشی شود تا به‌طور معناداری از ظرفیت‌های خانه‌های خالی در تهران کاسته شود؟ آیا می‌توان ادعا کرد که با افزایش معاملات خانه‌های لوکس، قفل رکود مسکن در حال باز شدن است؟ آیا افزایش حجم معاملات لوکس‌ها به معنی آزاد شدن پول‌های حبس شده در مسکن خواهد بود؟

 هیچ نشانی از رونق ندارد

در این زمینه سید منصور غیبی، کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه رونق و حتی رکود در فروش آپارتمان‌های لوکس نمی‌تواند ملاک قابل‌اطمینانی مبنی بر فعال شدن بازار مسکن تلقی شود، گفت: چرا که آپارتمان‌های لوکس و همچنین آپارتمان‌های ریز متراژ مشتریان خاص خود را دارند و تحت تاثیر مولفه‌های اقتصادی در حوزه مسکن قرار نمی‌گیرند.

غیبی افزود: آنچه می‌تواند موید تحرک واقعی مسکن باشد، حجم بالای معاملات و متقاضی خرید متراژهای متوسط است که تحرک اقتصادی و گردش پولی و مالی در قشر تولیدگر و مولدین صنعت و فروشندگان کالا و خدمات را نوید می‌دهد.

این کارشناس اقتصادی گفت: ولی الان در بازار سرمایه و اقتصاد در گردش آن هیچ نشانی از تحرک موردنظر و مطلوب را نمی‌دهد و از همین رو، اذعان به رونق بازار مسکن دور از واقعیت‌های علمی و محاسبات عددی در حوزه مسکن است.

 مسکن مصرفی شده است

وی با بیان اینکه تحلیل‌های این دستی که با تغییر نرخ سوده سپرده‌های بانکی موجب تغییر رفتار سرمایه‌گذاران برای ورود به بازار مسکن خواهد شد نیز مبنای علمی و دقیقی ندارد، اظهار کرد: مولفه‌ها و شاخصه‌های رونق مسکن به عوامل مختلفی بستگی دارد که تجمیع و اثرگذاری همه آنها در درازمدت می‌تواند موجب رونق در حوزه مسکن شود.

غیبی همچنین گفت: باید یک فاکتور مهم را پذیرفت که دولت یازدهم و در ادامه همان سیاست‌های جاری در دولت دوازدهم، حوزه مسکن را از برخورد کاسب‌کارانه و سوداگری منع کرده و مسکن را از یک کالای تجاری به یک کالای مصرفی رسانده است.

این کارشناس اقتصاد مسکن افزود: کما اینکه با مطالعه سیاست‌های دولت در بخش مسکن تا افق ۱۴۰۰ می‌توان پذیرفت که دولت حمایت‌های خود را معطوف به تشخیص و حمایت مالی و بانکی برای مصرف‌کنندگان واقعی کرده است.

وی گفت: از این‌رو باید قبول کرد رکودی که کارشناسان در حوزه مسکن بدان قائل هستند، نوعی رونق و داد و ستد واقعی به نفع مصرف‌کننده واقعی از سوی دولت تلقی می‌شود و این سیاست در سال‌های آتی هم ادامه خواهد داشت و انتظار بازار هیجانی و افزایش کاذب در قیمت‌ها را در مسکن نخواهیم داشت.

 پول‌های حبس شده ؟

عطا آیت‌اللهی، کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه در حال حاضر بخش قابل‌توجهی از رکود مسکن به علت فاصله‌دار شدن بین تقاضا در بازار مصرف ملک و حجم قابل‌توجه ساخت‌وسازهای لوکس و گران‌قیمت است، گفت: این ناهمخوانی باعث شده بخش اعظمی از املاک بلوکه‌شده در مناطق یک تا سه تهران مربوط به این املاک باشد و از آنجایی ‌که این املاک بسیار گران تمام می‌شود خریدوفروش آنها نیز چندان چشمگیر نیست.

آیت‌اللهی افزود: به نظر می‌رسد افزایش موقتی معاملات آپارتمان‌های لوکس به دلیل ایجاد میانبر معاملاتی است، یعنی برخی مالکان برای اینکه زودتر به نقدینگی‌ها خود برسند تخفیف‌های متعددی اعمال کرده‌اند.

وی با بیان اینکه علاوه بر ارائه تخفیف برای فروش، این آپارتمان‌ها در قالب معاوضه نیز وارد چرخه بازار شده است، گفت: بخشی از حجم معاملات آپارتمان‌های لوکس انجام ‌شده اما سرمایه‌یی چندانی از آن به علت مقوله معاوضه وارد چرخه بازار نشده است. بنابراین پولی رد بدل نشده که سرمایه‌یی از این مبحث آزاد شود. البته در برخی معاملات اختلاف قیمتی وجود دارد که این مبلغ وارد چرخه ساخت‌وساز می‌شود.

این کارشناس همچنین گفت: بخش اعظمی از این املاک به دلیل شکل سرمایه‌گذاری، موقعیت قرارگیری، ارزش زمین و قیمت فروش، طی دست‌کم سه سال اخیر فاقد متقاضی موثر بوده‌اند. اکثر آپارتمان‌های لوکس وارد سیستم معاوضه شده اما نکته قابل‌ توجه این است که معاوضه‌کنندگان با زمین‌های کلنگی چه خواهند کرد؟ وی گفت: به‌ هر حال استقبال بازار از تعویض آپارتمان در مناطق لوکس تهران با زمین کلنگی، موجب شده است مسیر دسترسی سازندگان به نقدینگی و زمین برای اجرای پروژه‌های جدید کوتاه شود.

 معامله املاک لوکس چرا و چگونه؟

در ادامه همین گزارش، ایمان رفیعی، کارشناس بازار ساخت‌وساز دیدگاه متفاوتی نسبت به این مقوله داشته و با پیش گفتاری در خصوص این مبحث گفت: تعداد و ارزش معاملات مسکن همواره به عنوان یکی از معیارهای سنجش میزان رونق این بازار مدنظر کارشناسان بوده است. در بازار معاملات کالا همواره تولیدکنندگان برای فروش محصول از روش‌های گوناگونی بهره می‌برند. یکی از استراتژی‌هایی که برای تولید و فروش محصولات به کار می‌گیرند، استراتژی تمایز است.

رفیعی افزود: در این استراتژی تولیدکنندگان محصولات را برای گروه خاصی از مصرف‌کنندگان فراهم می‌کنند. معمولا این گروه از محصولات شامل ویژگی‌های خاصی است که کمتر حساسیت بر قیمت تمام‌شده دارد و بیشتر روی خاص بودن محصول از جنبه‌های مختلف تمرکز می‌شود. این خاص بودن محصول اگر از جنبه پرداختن به ویژگی‌هایی از قبیل به‌کار‌گیری بهترین و لوکس‌ترین متریال، بهترین روش ساخت و استفاده از برندهای معروف در تولید محصول نهایی باشد در اصطلاح « لاکچری» نامیده می‌شود که این روزها بیش ‌از پیش به گوش می‌رسد.

وی گفت: مصرف‌کنندگان این دسته از محصولات به دلیل اینکه اغلب از قشر برخوردار و به‌اصطلاح دهک‌های اول و دوم جامعه هستند، اهمیتی به قیمت محصول نمی‌دهند و فاکتورهای دیگر محصول برای آنها ملاک است. معمولا قیمت‌گذاری این دسته از محصولات نیز پیرو عرف بازار نیست و تولیدکنندگان بسته به نوع کالا، مکان عرضه و کشش بازار اقدام به قیمت‌گذاری می‌کنند.

این عضو هیات‌مدیره مسکن مهر سمنان با اشاره به اینکه در بازار مسکن نیز این سیاست تولید و عرضه برقرار بوده و هست، اظهار کرد: تولید مسکن لوکس و لاکچری همواره یکی از پرسودترین بخش‌های مسکن به‌ویژه در سال‌های اخیر بوده است. پس از بروز بحران رکود مسکن در سال 91 که موجب افت شدید توان مالی شد، بخش بزرگی از سازندگان مسکن تمرکز خود را برساخت املاک لوکس گذاشتند. به دلیل اینکه مشتریان این‌گونه املاک معمولا کمترین آسیب را از بحران اقتصادی می‌بینند و آخرین گروهی هستند که درگیر رکود می‌شوند، از این رو، بیشترین کشش را برای سازندگان املاک دارند.

وی گفت: با ادامه‌دار شدن روند رکود و به ‌نوعی اشباع شدن بازار مسکن لاکچری شاهد کاهش شدید فروش این دسته از املاک بودیم. رکود در این بخش به دلیل حجم بالای مصرف نقدینگی نسبت به املاک عادی به‌مراتب ضرر بیشتری به تولیدکنندگان زد و علاوه بر حبس حجم زیادی از نقدینگی موجب دلسرد شدن بیش ‌از پیش فعالان این بخش شد.

این کارشناس ساخت‌وساز گفت: در روزهای اخیر آماری از فروش املاک لوکس منتشر شد که نشان از افزایش معاملات در این بازار داشت. با انتشار این آمار کارشناسان بخش مسکن به گمانه‌زنی در مورد این ارقام مثبت پرداختند و برخی این افزایش فروش را پیش‌آگهی شروع تحرک در بازار مسکن قلمداد کردند.

 ویژگی‌های تاکتیکی معاملات لوکس

وی با بیان اینکه بهتر است پیش از تعمیم این افزایش فروش به نکاتی که در مورد کالاهای لوکس مطرح شد نگاهی دوباره به مقوله لوکس‌سازی داشته باشیم، اظهار کرد: همان‌گونه که اشاره شد مشتریان این‌گونه از املاک معمولا افراد متمول و دهک‌های اول جامعه هستند که بعید است در بهترین حالت از 10 الی 15درصد جمعیت کل کشور تجاوز کنند، پس رونق بازار در این محدوده را نمی‌توان به‌کل جامعه نسبت داد.

رفیعی ادامه داد: همچنین قریب به‌اتفاق افرادی که در این محدوده درآمدی قرار دارند خود صاحب‌خانه هستند و از این رو نمی‌توان آنها را مصرف‌کننده حقیقی در نظر گرفت.

وی گفت: از طرفی رشد معاملات مسکن لوکس اگر همراه با رشد معاملات در سایر بازارهای مسکن نباشد، چون از طرف عامه جامعه انجام‌نشده نمی‌تواند به عنوان عامل تاثیرگذار در کل بازار مسکن در نظر گرفته شود.

 گردش دوباره پول‌های مسکن

رفیعی با اعتقاد به اینکه نکته مثبت در مورد این رشد مثبت، آزاد شدن بخشی از نقدینگی حبس شده در این بازارهاست، گفت: همان‌گونه که اشاره شد مقدار منابع و نقدینگی موردنیاز برای ساخت واحدهای لوکس برخی مواقع تا 10برابر واحدهای معمولی است و با آزاد شدن این منابع نقدینگی و امید در این بازارها به گردش درخواهد آمد.

این کارشناس ساخت‌وساز با بیان اینکه در بیان علت این افزایش می‌توان گمانه‌های مختلفی را مطرح کرد، گفت: دهک‌های اول جامعه چون قشر متمول تشکیل می‌دهند، جزو آخرین گروه‌هایی هستند که بحران‌های مالی آنها را تحت تاثیر قرار می‌دهد و از طرفی با بهبود اوضاع اقتصادی جزو نخستین گروه‌هایی هستند که ازنظر اقتصادی رشد می‌کنند، پس طبیعی است که نخستین محرک‌ها در بازار مسکن در این بخش مشاهده شود و نگاه امیدوارانه آنکه این شروع به‌تدریج به سایر بخش‌های این بازار تسری پیدا کند.

وی همچنین گفت: اما رونق نسبی بخش مسکن را می‌توان در کاهش نرخ سود سپرده‌ها نیز جست‌وجو کرد. با اعلام بانک مرکزی مبنی بر کاهش نرخ سود سپرده‌ها از یک ‌طرف و بحران‌های ایجاد شده برای برخی موسسات مالی از طرف دیگر شاهد خروج حجم قابل‌ توجهی از نقدینگی انباشته‌ شده در خزانه بانک‌ها و موسسات مالی بودیم. طبیعی است که یکی از بازارهایی که از دیرباز به عنوان مامن سرمایه‌گذاران مورد توجه بوده، بازار املاک و مسکن است و بخشی از این نقدینگی‌ها در این بازار به گردش درآمده است و بدون تردید ادامه‌دار خواهد بود.

وی گفت: اگر این رشد معاملات ناشی از رشد اقتصادی و افزایش درآمد عمومی باشد، باید در ماه‌های آینده شاهد ادامه رشد این معاملات و گسترش آن به سایر بازارها باشیم و اگر این رشد ناشی از آزاد شدن منابع و جبران کاهش سود سپرده‌ها باشد، نمی‌توان به ادامه‌دار بودن این شرایط دل بست.

 کاهش نرخ سود به نفع صنعت ساختمان

در ادامه همین گزارش علی‌اصغر بدری رییس موسسه مطالعات شهر و اقتصاد برای رسیدن به هدف گفتمان خود اشاره‌یی به نقش سرمایه‌های سرگردان در بر هم زدن تعادل عرضه و تقاضای بخش مسکن داشت و در این مورد گفت: ۲میلیون و ۸۰۰هزار واحد مسکن مهری که در مدت محدود وارد بازار مسکن شد یک شوک در بزرگ در بازار مسکن ایجاد کرد. به ‌هر حال کشوری که سالانه بیش از ۶۰۰هزار واحد مسکونی تقاضای مسکن ندارد، به ناگاه با حجم بزرگی از عرضه مسکن روبه‌رو شد.

بدری افزود: درگذشته روند به این شکل بود که حجم نقدینگی عمدتا بر اثر افزایش گردش پول در کشور در پی افزایش فروش نفت یا تغییر تراز تجاری کشور ایجاد می‌شد؛ یا اینکه دولت گذشته به چاپ پول بدون پشتوانه اقدام کرد؛ نتیجه این اتفاقات، ورود حجم بزرگ نقدینگی به بازارها بود و آنها را تحت تاثیر قرار می‌داد. به این شکل که ابتدا نقدینگی به سمت طلا و ارز می‌رفت و پس از مدت کوتاهی به بازار سهام و خودرو منتقل و سبب ایجاد حباب قیمتی در این بازارها می‌شد، پس‌ از آنکه حباب قیمت‌ها می‌ترکید، حجم نقدینگی به سمت بازارهای بلندمدت به‌خصوص مسکن کوچ می‌کرد.

وی با بیان اینکه دوره اخیر نیز از دفعات قبل مستثنا نیست، ادامه داد: تفاوت واکنش بازارهای هدف به افزایش نقدینگی در حال حاضر با دوره‌های نقدینگی قبلی، در سرعت و شدت انتقال سرمایه‌های سرگردان از بانک‌ها به بازارهای زودبازده، میان‌بازده و در نهایت دیربازده است. هرچند که این اتفاق آغازشده، اما با توجه به پایین بودن شدت آن، اثرگذاری کوچ نقدینگی به بازارها در جامعه کمتر از دوره‌های گذشته است.

وی در پاسخ به این پرسش که آیا اگر سود تسهیلات کاهش یابد، امکان آن وجود دارد که سرمایه‌های سرگردان وارد بازار ساخت‌وساز شود؟ گفت: با توجه به وجود حجم زیاد خانه‌های خالی و بدون متقاضی، بعید است تسهیلات ارزان‌قیمت و کم‌بهره مجددا به ساخت‌وساز برود اما احتمال اینکه به سمت تولید هم برود کم است و به ‌احتمال بسیار از بازارهای مسکن و املاک کشورهای همسایه شمال غرب یا جنوب خلیج‌فارس سر برآورد.