استقبال از برج‌سازی در بافت‌های فرسوده تهران
گروه راه و شهرسازی
چندی پیش وزیر راه و شهرسازی یکی از مهم‌ترین سیاست‌های وزارتخانه متبوعش در حوزه مسکن را احیا و توانمندسازی بافت‌های فرسوده عنوان کرد. به فاصله اندکی پس‌از این اظهارنظر، ناگهان دریک اقدام غیرمنتظره، محمدباقر نوبخت خبر صدور مجوز بلندمرتبه‌سازی در بافت‌های فرسوده از سوی رییس‌جمهور را اعلام کرد.
پس از رسانه‌یی شدن این تصمیم رییس‌جمهور، بسیاری از کارشناسان در برابر آن موضع‌گیری کردند و نسبت به عواقب اجرایی شدن طرح مذکور هشدار دادند. ازجمله پیروز حناچی در جایگاه دبیر پیشین شورای عالی معماری و شهرسازی و معاون فعلی فنی و عمرانی شهرداری تهران نسبت به این طرح موضع‌گیری و تاکید کرد که نتیجه برج‌سازی در بافت‌های فرسوده، مسکن مهر خواهد بود.
در همین حال، بسیاری از کارشناسان با ارائه ادله فنی و کارشناسی مختلف ساخت برج در بافت‌های فرسوده را بسیار معضل آفرین توصیف کردند. مثلاً عمده مخالفان عنوان کردند که با توجه به اینکه در بافت‌های فرسوده سطح خدمات روبنایی و زیربنایی ضعیف است، از این منظر نمی‌توان نسبت به احیای بافت‌های فرسوده در قالب برج‌های بلندمرتبه اقدام کرد و چنین سیاستی همانند طرح مسکن مهر محکوم به شکست است.
نوسازی بافت‌ها قابل دفاع نیست
اما دراین‌بین بهمن آرمان اقتصاددان برجسته نظر دیگری دارد و برخلاف همه اظهارنظرهای مطرح‌شده بر این باور است که تنها راهکار احیای بافت‌های فرسوده، توانمندسازی بافت‌ها از طریق ساخت برج‌های بلندمرتبه است. او درعین‌حال به روش‌هایی که وزارت خانه راه و شهرسازی برای احیای بافت‌های فرسوده در پیش‌گرفته نیز انتقاد وارد می‌کند و بر این باوراست که دولت در این زمینه عملکرد قابل دفاع نداشته است. به گفته بهمن آرمان، اقدامات دولت در امر احیای بافت‌های فرسوده محدود بوده است و دولت نتوانسته است نسبت به آزادسازی زمین‌های بافت‌های فرسوده به‌صورت وسیع اقدام کند و درنتیجه این سیاست، امکان ارزان‌سازی، سریع‌سازی، صنعتی‌سازی درروند احیای بافت‌های فرسوده فراهم نشده است و به گفته این اقتصاددان چنانچه دولت بخواهد در این زمینه توفیق حاصل کند باید از مکانیزم‌های بازار سرمایه بهره بگیرد. بهمن آرمان در ابتدا به وظایف دولت‌ها در روند نوسازی بافت‌های فرسوده اشاره می‌کند و می‌گوید: درروند توانمندسازی بافت‌های فرسوده اصولاً دولت‌ها اقدام به دخالت‌های اجرایی در اینگونه موارد نمی‌کنند و تکالیف دولت‌ها تعیین چارچوب‌ها و سیاست‌های لازم است و در نهایت این بخش خصوصی است که بایستی کار را انجام دهند.
او در توصیف معضل اصلی بافت‌های فرسوده در شهرهای ایران می‌گوید: مشکلی که تابه‌حال وجود داشته، این بوده است که دولت‌ها یا شهرداری‌ها توان مالی کافی برای خرید گسترده واحدهای مسکونی فرسوده واقع در بافت‌های ابعاد را نداشته‌اند.
او در توضیح این موضوع ادامه می‌دهد: اصولاً کسی که دارای واحد مسکونی در بافت فرسوده است، برای اینکه بتواند نسبت به احیای ملک خود اقدام کند، طبیعتا بایستی برای مدتی به‌صورت اجاره‌نشینی زندگی کند و باتوجه به اینکه مالکان این واحدها توان پرداخت اجاره ندارند، درنتیجه در فرآیند احیای بافت‌های فرسوده به‌صورت گسترده خلل ایجاد می‌شود.
او درعین‌حال، مشکل اصلی احیای بافت‌های فرسوده را حاکمیت یک بینش غیرعلمی درروند احیای بافت‌های فرسوده ارزیابی می‌کند و می‌گوید: مشکل اصلی بافت‌های فرسوده در کشور ما این است که اساساً در روند احیای این بافت‌ها یک بینش غیرعلمی حاکم است. آرمان توضیح می‌دهد: یعنی دولت‌ها بنا به دلایل گوناگونی توان مالی کافی برای تامین منابع مالی خرید بافت فرسوده را ندارند و درعین‌حال هم به بخش خصوصی اجازه کافی برای ورود به این مساله داده نمی‌شود. این اقتصاددان در پاسخ به اینکه پیشنهاد شما برای تسریع در روند توانمندسازی بافت‌های فرسوده چیست؟ تاکید می‌کند: تنها راهکاری که باقی‌مانده این است که یک صندوقی با اتکا به مکانیسم‌های بازار سرمایه تشکیل شود تا ازطریق این صندوق منابع مالی مورد نیاز برای آزادسازی بافت‌های فرسوده تامین شود.
احیای بافت‌ها محدود بوده است
آرمان همچنین درادامه اظهارات خود دوباره سیاست دولت‌ها درزمینه بافت‌های فرسوده را به چالش می‌کشد و می‌گوید: تاکنون دولت‌ها یا مسوولان بافت‌های فرسوده در مقیاس‌های محدودی اقدام به آزادسازی بافت‌های فرسوده کرده‌اند که این با تبعات بسیاری همراه است، چراکه اساساً درمقیاس کوچک امکان ساخت واحدهای مسکونی ارزان و با روش‌های صنعتی و در قالب برج‌های بلندمرتبه میسر نیست.
او تاکید می‌کند: بخش خصوصی و شخصا رییس کانون سراسری انبوه‌سازان کشور بارها اعلام کرده است که اگر دولت بتواند در مقیاس حدود 10 هکتار نسبت به آزادسازی بافت‌های فرسوده اقدام کند و سپس بافت‌های آزادشده را در اختیار انبوه‌سازان قرار بدهد، قطعاً آنها می‌توانند سرمایه‌گذاری کنند و واحدهای جدید را احداث کنند. این اقتصاددان تاکید می‌کند: ولی واقعیت امر این است که وزارت راه و شهرسازی خودش را دریک جریان محدودی نگاه داشته است و از راهکارهای سازنده‌یی هم که ارائه می‌شود استقبال نمی‌کند. بطور مثال به عنوان اقتصاددان تابه‌حال چند بار درخواست ملاقات با وزیر راه و شهرسازی را کرده‌ام و با ارسال پیامک به ایشان تاکید کرده‌ام که برای احیای بافت‌های فرسوده و انجام سیاست‌گذاری‌های صحیح لازم است که یک هم‌اندیشی بین این وزارت خانه و کارشناسان امر برگزار شود تا راهکاری اساسی برای حل این مساله پیدا شود اما گویا عزم جزمی برای رفع مشکلات مربوطه در این زمینه وجود ندارد.
آرمان همچنین با اشاره بر ضرورت استفاده از روش‌های سایر کشورها نظیر مالزی و کره جنوبی در امر احیای بافت‌های فرسوده تاکید می‌کند: وجود بافت‌های فرسوده و بازسازی آنها یک مقوله کاملاً تجربه‌شده‌یی است و نیازی نیست که دراصطلاح نیازی نیست بخواهیم خودمان چرخ را اختراع کنیم و می‌توانیم با بهره‌گیری از الگوهای کشورهای پیشرفته نظیر مالزی و کره جنوبی در امر احیای بافت‌های فرسوده گام‌های اساسی‌برداریم.
بلندمرتبه‌سازی بهترین سیاست
این اقتصاددان همچنین در پاسخ به این سوال که آیا می‌توان در امر احیای بافت‌های فرسوده از روش برج‌سازی بهره گرفت؟ نیز تصریح می‌کند: بدون‌شک امکان‌پذیر است و باید ازطریق بلندمرتبه‌سازی روند احیای بافت‌های فرسوده عملیاتی شود و من قبول ندارم که برخی این سیاست را خلق‌الساعه عنوان می‌کنند.
او می‌گوید: به هر روی باید انگیزه لازم را در سرمایه‌گذاران به وجود بیاوریم و یکی از راه‌های جذب سرمایه‌گذاری نیز ارائه تراکم رایگان توسط شهرداری‌های برای بلندمرتبه‌سازی است زیرا که تراکم جمعیت در بافت‌های فرسوده آنچنان بالاست که چاره‌یی جز بلندمرتبه‌سازی در آن مناطق و اختصاص مابقی زمین‌ها برای توسعه خدمات زیربنایی و روبنایی نداریم.
این اقتصاددان درعین‌حال با رد برخی اظهارنظرها مبنی‌بر اینکه ضعف خدمات زیربنایی و روبنایی عمده‌ترین دلیل ناکارآمدی برج‌سازی در بافت‌های فرسوده است تاکید می‌کند: این ادعا از منطق و نگاه کارشناسی لازم برخوردارنیست و بازهم تاکید می‌کنم که بلندمرتبه‌سازی تنها نسخه موفق و کارآمد برای احیای بافت‌های ناکارآمد شهری است.
آرمان با تاکید بر اینکه بدون‌شک جز این راهی وجود ندارد، اظهار می‌کند: چون تراکم جمعیت در بافت‌های فرسوده بالا است از طریق آزادسازی زمین و ساخت برج‌های بلندمرتبه، می‌توان بخش‌هایی از زمین‌های آزادشده را برای ارائه خدمات عمومی نظیر مدرسه، درمانگاه، کلانتری و... اختصاص داد.
