بازار مسکن رونق یا تورم لجام‌گسیخته ؟
محمود حقیقت‌طلب
مشاور سرمایه‌گذاری املاک
در خصوص جدیدترین آمارهای ارائه شده در دهمین ماه سال 1396 لازم است با توجه به مشاهدات و مطالعاتم چند نکته‌یی را متذکر شوم:
نخست اینکه اکنون که در یازدهمین ماه تولید و اشتغال هستیم، تقریبا کمترین اقدامات عملی در راستای اصلاح قوانین و مقررات از جمله قانون ناکارآمد پیش فروش، اصلاح قوانین متضاد و معارض در امر حمایت از تولید و اشتغال، رفع تبعی اقتصادی، اهمیت به مولفه آموزش برای تربیت نیروهای متخصص، جلوگیری از تبعیض جنسیتی، اعتقادی و حقوق و مزایا، منع عملی و جدی نهادها و سازمان‌های دولتی از ورود و حضور در مراکز اقتصادی، تولیدی، واردات و...، عدم واهمه از خصوصی‌سازی و پایان دادن به تعلل اجرای اصل 44 قانون اساسی، اصلاح سیاست‌های کلان داخلی و خارجی برای تشویق صاحبان سرمایه با هدف عدم خروج سرمایه – چرا که از خیر سرمایه‌گذاری خارجی در کشور گذشتم – و غیره - صورت پذیرفته است، ولی در عوض افزایش تعرفه‌ها، عوارض، پذیره‌ها، قیمت آب، برق و گاز (حامل‌های انرژی) بی‌سروصدا و گاهی هم به صورت خیلی زیرکانه به نحوی که توجه شهروندان را به خود جلب نکند، افزایش یافته است.
دوم اینکه اگر فرض کنیم در سال جاری نسبتِ صدور پروانه ساختمان افزایش داشته که درست هم هست دلیلی بر ایجاد رونق بازار مسکن آن هم فقط به خاطر پروانه‌های صادره توسط شهرداری‌ها نیست. ضمن اینکه مالکین چنین پروانه‌هایی بلافاصله مبادرت به ساخت و ساز نمی‌کنند؛ چرا که بخشی از این پروانه‌های ساخت - حدود 20 الی 30 درصد- به این زودی‌ها منجر به ساختمان و ساختمان‌سازی نمی‌شود و برخی دیگر از پروانه‌های ساخت صرفاً برای ایجاد ارزش افزوده زمین است که توسط مالکین و سرمایه‌گذاران از شهرداری محل اخذ می‌شود تا بهتر و به قیمت بالاتر، زمین یا ملک کلنگی‌شان را به فروش رسانند.
سوم اینکه حداقل 2 الی 3 سال به‌طول می‌انجامد تا این پروانه‌های ساخت تبدیل به آپارتمان یا مغازه شده و نهایتا به بازار عرضه شود.
چهارم اینکه با توجه به حضور و فعالیت بنده طی 27سال (از سال 1369 تاکنون) در بازار املاک و مستغلات چنین رفتار پیچیده و غیرعقلانی در بازار مسکن - و در سایر بازارهای سرمایه- ندیده‌ام. معمولاً رفتار بازارهای سرمایه چنین نیست که چندتا با هم و همزمان دوره رونق یا تورم یا شرایط حبابی شوند. البته درحال حاضر شاهد این موضوع هستیم: بازار طلا و سکه، ارز، بورس و سهام، تا حدودی خودرو و همچنین یک باره در پایتخت، بازار مسکن حالت رونق و تورمی به خود می‌گیرد، به نحوی که پیدا کردن یک واحد آپارتمان رهنی حدود 100میلیون تومانی، مستاجر مستاصل برخلاف میل و خواسته خود باید به حاشیه تهران برود! یا دفعتا قیمت اجاره ملک در مناطق یک، دو و سه تهران بدون هیچ دلیلی و نظارتی به رقمِ متری 5 میلیون تومان برسد!
پنجم اینکه روند انتظاری رونق و افزایش قیمت با توجه به اینکه در آستانه فصل بهار قرار داریم، با توجه به افزایش تورم سالانه در سال 1396 (بازگشت مجدد به تورم دو رقمی در آذرماه سال جاری)، با توجه به افزایش غیرمتعارف حجم نقدینگی در کشور، نوع بودجه‌بندی سال (انقباضی) 1397، ایجاد شوک افزایش قیمت‌ها با توجه به بودجه سال آینده، مستعد و منتظر بودن بازار مسکن برای ایجاد رونق، تقارن افزایش قیمت اجاره (مولفه اجاره معمولاً به عنوان دماسنج رونق یا رکود بازار مسکن عمل می‌کند) آن هم پس از فصل اجاره، انتظار رونق بازار فصلی مسکن در زمستان هر سال - معمولاً فصل چهارم هر سال - زمستان – همیشه پتانسیل و استعداد رونق بازار معاملات زمین و املاک کلنگی و پیش فروش را حداقل به میزان نرخ تورم سال پیش‌رو دارد - امید به اصلاح قانون پیش‌فروش و برخی شیطنت‌های سیاسی همه و همه دست به دست هم داده تا شاهد چنین وضعیت نابسامانی باشیم!
ششم اینکه طبق جدول و نمودار معاونت بررسی‌های اقتصادی اتاق تهران در سال 1395 فقط 102هزار برای کل استان تهران پروانه صادر شده است که این تعداد نسبت به سال 1394 - که 117هزار فقره بوده - کاهش نشان می‌دهد. بنابراین با توجه به موارد فوق‌الذکر صدور پروانه به تنهایی به معنی پایان رکود و شروع رونق در صنعت ساختمان نیست، بلکه عناصر و متغیرهای دیگری هم در این امر دخالت دارد. هفتم اینکه به نظر می‌رسد با سر ریز شدن مدت 5 سال دوره رکود – به عنوان طولانی‌ترین رکود صنعت ساختمان پس ز انقلاب 57- تورم‌های اخیر، برنامه‌های ضعیف و ناکارآمد دولت و به ویژه تیم ضعیف بخش مسکن و محافظه‌کاری دولت نسبت به بازار مسکن همه و همه، بازار مسکن را به طرف نه رونق بلکه نوعی بی‌ثباتی، هرج و مرج و فراتر از نرخ تورم سوق داده است! این در حالی است که معمولاً چند ماهی طول می‌کشد تا آثار رونق و تورم بخش مسکن تهران به سایر استان‌ها سرایت کند و هنوز کیفیت عملکرد این رونق در بازارهای سایر استان‌ها قابل پیش‌بینی نیست و خیلی زود است که بتوان در این خصوص پیش‌بینی یا تحلیل کرد.
هشتم اینکه با توجه به تعویض شهردار پایتخت که مدت مدیدی است نوعی سرگردانی و بی‌برنامگی را در شهرداری‌های تابعه تحمیل کرده است و جایگزینی مدیریت شهری جدید و تغییر وتحول در قوانین مرتبط و تغییر رویه و... همه و همه معمولاً باید عواملی موثر بر ادامه رکود باشد نه رونق!.
نهم اینکه نهادهای آمارگیری متفاوت در کشور همچون بانک مرکزی، مرکز آمار و اطلاعات، وزارت مسکن و شهرسازی و... عموماً به‌صورت غیرهمسو در ارائه اطلاعات عمل می‌کنند. به نظرم در خصوص ادعای بانک مرکزی کمی باید درنگ کرد تا آثار ناآرامی‌های اخیر کشور فروکش کرده و نیز برنامه‌های اصلاحی دولت برای راضی کردن مردم معترض اعلام و آثار روانی آن در سطح جامعه احساس شود و سپس در جوی آرام و مطمئن، مبادرت به تحلیل بازارهای سرمایه از جمله کشف دلایل و تحلیل چرایی و چگونگی رفتار اخیر بازار مسکن، کرد !
