نشانه تعمیق رکود تورمی ملک در خرداد 98

برآوردهای اولیه از بازار مسکن تهران حاکی از کاهش 70 درصدی حجم معاملات در خردادماه است

گروه راه و شهرسازی| زهره علامی|

بررسی آمارهای سامانه اطلاعات بازار املاک ایران حکایت از آن دارد که طی 29 روز نخست خرداد ماه، تنها 3 هزار و 682 فقره قرارداد خرید و فروش واحد مسکونی در پایتخت امضا شده است، رقمی که قابل مقایسه با حجم معاملات انجام شده در اردیبهشت سال جاری و خرداد سال گذشته نیست و نسبت به ماه گذشته و مشابه سال قبل خود به‌شدت کاهش یافته است.

اگر تعداد معامله انجام شده در خرداد سال جاری را با قراردادهای امضا شده در اردیبهشت امسال مقایسه کنیم، شاهد کاهش 70 درصدی حجم معاملات مسکن در سومین ماه سال خواهیم بود البته نباید از این نکته غافل ماند که آمار 3 هزار و 682 فقره قرارداد مربوط به 29 روز از خرداد ماه است و طی 2 روز پایانی تعداد معاملات افزایش می‌یابد، اما این رشد نباید قابل توجه باشد و تغییرچندانی در آمار مربوط به خرداد ماه ایجاد کند، برهمین اساس در محاسبات صورت گرفته به همان آمار 29 روز استناد می‌کنیم.

همچنین بررسی و مقایسه آمار خرداد سال جاری با خرداد سال گذشته هم نشان از افت چشمگیر معاملات در پایتخت طی یک‌سال گذشته دارد، در خرداد سال گذشته 14 هزار و 900 واحد مسکونی معامله شد که اگر حجم معاملات در خرداد سال98 را با مدت مشابه سال گذشته‌اش مورد تحلیل قرار دهیم به کاهش 76 درصدی قراردادهای خرید وفروش مسکن می‌رسیم.

 تحلیل آمارهای مربوط به معاملات انجام شده در خرداد امسال نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال 97 نشان از کاهش بالای 70 درصدی قراردادهای خرید و فروش دارد، موضوعی که می‌تواند نشانه‌ای از تداوم رکود  تورمی مسکن و حتی عمیق‌تر شدن این رکود تورمی باشد.

در این میان، نباید از نقش افزایش قیمت‌ها طی یکسال گذشته و رشد ارزش هر مترمربع واحد مسکونی به صورت ماهیانه در کاهش حجم معاملات غافل ماند.

از اردیبهشت سال گذشته و با افزایش نرخ ارز، ‌بازار مسکن نسبت به این نوسانات واکنش نشان داد و قیمت مسکن در این ماه نسبت به مدت مشابه سال قبل 34.8 درصد رشد کرد. البته با وجود رشد قیمت، شاهد ثبت بیش از 19 هزار واحد مسکونی بودیم و رکورد حجم معاملات در بازار مسکن طی 6 سال شکسته شد، پس از اردیبهشت ماه قیمت‌ها به صورت صعودی افزایش یافت و در مقابل حجم معاملات روندی کاهشی پیدا کرد، این روند تا مهر ماه ادامه داشت، اما از ابتدای نیمه دوم سال جاری، روند رو به افزایش قیمت‌ها تغییر کرد و رشد ماهیانه قیمت‌ها کمتر از 8 درصد شد و حتی به کمتر از 2 درصد هم رسید درحالی که در نیمه ابتدایی سال رشد ماهیانه قیمت‌ها بالای 8 درصد بود، این شرایط در بازار مسکن تا پایان سال گذشته تقریبا تداوم یافت تا اینکه در فروردین ماه سال جاری دوباره قیمت‌ها رشد کرد و به بالای 11 میلیون تومان رسید و در اردیبهشت ماه به 12 میلیون و 670 هزار تومان رسید.

کارشناسان بازار مسکن از نیمه دوم سال گذشته از آغاز رکود تورمی خبر دادند، اما با توجه به اینکه در این مدت، قیمت‌ها تقریبا روندی نزولی را طی می‌کرد و معاملات هم در مرز 8 هزار واحد مسکونی حرکت می‌کرد، شرایط نسبت به نیمه اول سال قبل، بهتر شده بود اما با آغاز سال جاری و افزایش چشمگیر قیمت‌ها به ویژه در اردیبهشت ماه و رشد 112درصدی نسبت به مدت مشابه سال قبل، رکود بازار مسکن عمیق‌تر شد و آمار 29 روز نخست خرداد ماه سال جاری هم این موضوع را ثابت کرد.

در حال حاضر، هم با توجه به عمیق‌تر شدن رکود تورمی بازار مسکن، پیش بینی می‌شود که این رکود نسبت به دوره‌های دیگر عمیق‌تر باشد و حتی از لحاظ زمانی هم طولانی‌تر باشد و دلیل آن هم رشد بی‌سابقه قیمت‌ها و به تبع آن کاهش توان اقتصادی خانوارها برای خرید مسکن است.

با توجه به آنکه قیمت مسکن در سال جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل رشد بالای 100 درصد داشته، توان مالی خانوارها افت کرده است و در این میان، حمایت دولت از متقاضیان مصرفی خرید مسکن قابل توجه نیست و هر ماه تعداد متقاضیان دریافت وام صندوق پس انداز مسکن یکم کاهش می‌یابد تازه‌ترین آمار در این زمینه نشان می‌دهد که طی دو ماهه ابتدایی سال جاری کمتر از 250 نفر از این وام استفاده کرده‌اند البته با رشد قیمت‌ها و کاهش حجم معاملات طی ماه‌های اخیر دولت بارها از افزایش حمایت‌ها سخن می‌گوید و حتی چند روز پیش وزیرراه و شهرسازی اعلام کرد که حباب مسکن را می‌شکند اما اقدام عملی موثری برای بهبود بازار مسکن انجام نشده است.

به نظر می‌رسد که وزارت راه و شهرسازی بیش از اینکه به دنبال حمایت از خریداران مسکن باشد، به دلیل وضعیت بغرنج در بازار رهن و اجاره، برنامه‌هایی را برای ساماندهی این بخش از مسکن در دستور کار قرار داده است و بهبود و رونق در بازار خرید و فروش در اولویت بعدی متولی بازار مسکن قرار دارد، درواقع این وزارتخانه به عنوان متولی بازار مسکن برنامه‌ای فوری برای ساماندهی این بازار اجرایی نکرده است و طرح‌هایی مانند ساخت 400 هزار واحد مسکونی، حداقل دو سال به طول می‌انجامد و نتیجه این اقدامات در کوتاه‌مدت پاسخگو نیست ضمن اینکه به راهکارهای پیشنهادی کارشناسان هم توجهی نمی‌کند بسیاری از کارشناسان بازار مسکن معتقدند که وزارت راه و شهرسازی با تحویل فوری واحدهای مسکن مهر و اعمال مالیات بر خانه‌های خالی موجب افزایش تعداد واحدهای عرضه شده به بازار و کاهش قیمت مسکن و به تبع آن بازگشت تعادل می‌شود، اما اظهارات اخیر مسوولان وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد که این وزارتخانه برنامه‌ای جدی برای کنترل بازار خرید و فروش ندارد اگرچه بارها شاهد موضع‌گیری‌های محمد اسلامی درباره بازار خرید و فروش و ساماندهی این بازار بوده‌ایم برهمین اساس پیش بینی می‌شود که رکود بازار مسکن در ماه‌های آتی هم ادامه یابد.

   تداوم رکود تا پایان سال

در این میان، حسام عقبایی، نایب رییس اتحادیه املاک کشور هم با تایید بر رکود حاکم بر بازار مسکن  می‌گوید: رکود سنگینی بازار را در بر گرفته که در ماه‌های آتی هم ادامه می‌یابد و قطعا تا پایان سال تداوم دارد، این کسادی که در سال جاری شروع شده، عمیق‌ترین رکودی است که بازار مسکن ایران به خود دیده و از تمام رکودهای پیشین شدیدتر است.  عقبایی ادامه می‌دهد: بنابر آمار هم‌اکنون ۷۰ درصد از معاملات مسکن نسبت به سال گذشته کمتر شده که رکورد شکنی بزرگی است و به نظر نمی‌رسد تا پایان سال حداقل بازار مسکن روزهای بهتری را به خود ببیند.

   مدیریت بازار با ابزار مالیات

در شرایطی که انتقادهای بسیاری به دولت درباره نبود برنامه برای کنترل بازار مسکن وارد شده است، نایب‌رییس کمیسیون عمران مجلس با اشاره به اینکه مسکن تابعی از اقتصاد ایران است و متأثر از سایر بازارها است، می‌گوید: دولت برای کنترل بازار مسکن در گام اول باید سیاستی را برای ساماندهی مسکن استیجاری اتخاذ کند که یکی از ابزارهای آن مالیات است که با ارایه طرح‌هایی در این زمینه می‌تواند بازار مسکن را مدیریت کند.

ابوالفضل موسوی بیوکی در گفت‌وگو با ایسنا درباره تأثیر افزایش بی‌رویه قیمت اجاره خانه‌ها و بازار نابسامان مسکن بر سبد خانواده‌ها بیان می‌کند: افزایش قیمت مسکن و نابسامانی بازار آن بر سبد خانوار افرادی که صاحب خانه هستند تأثیر زیادی نداشته است اما افرادی که دارای مسکن استیجاری هستند نابسامانی بازار مسکن و افزایش چند برابری اجاره‌بها بر سبد خانوار آنها تأثیر پررنگی گذاشته است.

او اظهار می‌کند: تاکنون سهم مسکن در سبد خانوارها در روستاها و شهرها از ۱۵ درصد تا ۳۰ درصد بوده اما امروز با افزایش قیمت مسکن آمارها نشان می‌دهد سهم ۴۵ درصد تا ۵۰ درصدی در سبد خانوارها پیدا کرده و تاب آوری این وضعیت برای معیشت مردم کمی سخت است.

نماینده مردم یزد در مجلس تصریح می‌کند: دولت باید سیاست‌هایی را اعمال کند که مسکن استیجاری روندی را طی کند تا سهم ۵۰ درصدی آن در سبد خانوارها کاهش یافته تا فشار اقتصادی بر مردم کاهش یابد.

او با اشاره به دلایل نابسامانی در بازار مسکن اظهار می‌کند: قیمت مسکن تابعی از اقتصاد ایران است و نمی‌توان آن را از اقتصاد ایران جدا دانست. نابسامانی اقتصاد کشور ابتدا بر بازار ارز سپس بر سکه و سپس بر خودرو تأثیر گذاشته و در نهایت فشار روی همه این بازارها در بازار مسکن خود را نشان می‌دهد. برای کاهش فشار بر بازار مسکن ابتدا باید نوسانات در سایر بازارها کاهش یابد تا بتوان بازار مسکن نیز به حالت عادی بازگردد.

موسوی می‌افزاید: اقتصاد کشور مانند فنری است که فشارها موجب ذخیره انرژی در آن می‌شود و در نهایت در بازار مسکن این انرژی تخلیه شده و خود را نشان می‌دهد.