جدایی مسیر قیمت‌های واقعی و اسمی مسکن
گروه راه و شهرسازی|
در حالی که بررسی قیمت مسکن طی یک‌سال گذشته حکایت از افزایش ۷۷ درصدی قیمت اسمی مسکن در شهر تهران دارد، اما مقایسه رشد قیمت این بخش با تورم عمومی نشان می‌دهد که در حال حاضر قیمت واقعی مسکن، رشد منفی داشته و طی دوماه اخیر قیمت این بخش همگام با نرخ تورم، رشد نکرده است.
آن‌گونه که ایسنا گزارش کرده است، کاهش قیمت واقعی مسکن با وجود افزایش قیمت اسمی این بخش در مرداد ماه سال جاری و پس از 45 ماه رقم خورد و براساس گزارش تحولات بازار مسکن در مرداد ماه سال 98، نرخ رشد قیمت مسکن در معاملات خرید آپارتمان برای نخستین‌بار بعد از آبان سال ۹۴ به زیر صفر رسید.
مطابق آمار رسمی در مرداد سال جاری متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی ۳ درصد نسبت به تیرماه کاهش پیدا کرد و مشاهدات میدانی و اظهارات مسوولان بخش مسکن نشان می‌دهد که این روند کاهشی در شهریور ماه هم ادامه دارد.
در این میان، برای درک دقیق‌تر عقب‌ماندگی قیمت مسکن از نرخ تورم عمومی باید قیمت اسمی و واقعی مسکن را در مرداد ماه مقایسه کنیم؛ در مرداد سال جاری تورم سالانه کل کشور ۴۲.۲ درصد و میانگین رشد قیمت مسکن شهر تهران در ۱۲ ماهه منتهی به مردادماه ۹۸ نزدیک به ۵ درصد بوده است، این دو شاخص گویای آن است که با وجود افزایش ۷۷ درصدی نقطه به نقطه قیمت مسکن تهران در یک سال گذشته، منحنی کلی رشد آن نزولی است. شاخص نقطه به نقطه تورم عمومی در مردادماه سال جاری به ۴۱.۶ درصد رسیده و شاخص نقطه به نقطه تورم در بخش مسکن پایتخت ۷۷.۵ درصد بوده است و افت سرعت رشد ماهیانه قیمت مسکن به منفی ۳.۱ درصد ماهیانه در مردادماه 98 رسید، این روند کاهشی رشد ماهیانه قیمت مسکن این انتظار را پیش روی بازار مسکن پایتخت قرار می‌دهد که در ماه‌های آینده هم شاخص نقطه به نقطه قیمت مسکن، کمتر از نرخ تورم می‌شود.
اگرچه در مردادماه سال 98 شاهد عقب ماندن قیمت مسکن نسبت به تورم عمومی و همچنین قطع روند افزایشی قیمت ماهیانه مسکن بودیم اما در اردیبهشت ماه سال جاری، یک کارشناس مسکن با بیان اینکه همواره درصد رشد قیمت مسکن پایین‌تر از بازارهای ارز و طلا می‌ماند، گفت: با توجه به کاهش ارزش پول ملی، قیمت واقعی خانه نسبت به یک سال قبل نه تنها بالا نرفته بلکه کاهش یافته است.محمد عدالت‌خواه اظهار کرد: وقتی قیمت ارز و طلا افزایش می‌یابد طبیعتاً افرادی که در حوزه مسکن سرمایه‌گذاری کردند قیمت‌ها را افزایش می‌دهند، اما واقعیت این است که خانه به‌شدت ارز نمی‌تواند گران شود.
نوسان قیمت طی 2 سال گذشته
با آغاز نوسانات نرخ ارز در اردیبهشت ماه ۱۳۹۷، قیمت مسکن هم روندی صعودی پیدا کرد، این روند در ماه‌های بعد هم ادامه یافت بطوری که شاخص ماهیانه رشد ۷ تا ۸ درصدی را تجربه می‌کرد، البته این رشد ماهیانه قیمت‌ها اثری منفی بر حجم معاملات داشت و موجب کاهش تعداد قراردادهای امضا شده شد چون قدرت خرید مردم با افزایش قیمت‌ها، افت کرد. روند رشد ماهیانه قیمت مسکن شهریورماه به ۹.۳ درصد رسید که در نیمه اول سال گذشته، بیشترین افزایش قیمت را به نام خود ثبت کرد، سیرصعودی قیمت ماهیانه مسکن در نیمه دوم سال 97 ادامه پیدا کرد اما میزان آن به کمتر از 6 درصد رسید. کاهش روند رشد ماهیانه قیمت تا بهمن ماه سال گذشته ادامه داشت اما در اسفندماه ۱۳۹۷ به رشد ماهیانه ۹.۴ درصد رسید، این روند رو به رشد در سال جاری هم ادامه یافت تا اینکه در اردیبهشت ماه ۹۸، رشد ماهیانه قیمت مسکن در پایتخت به نقطه ۱۱.۴ درصد رسید که بیشترین نرخ رشد ماهیانه قیمت، طی ۲۹ ماه گذشته بود.روند رو به رشد ماهیانه قیمت مسکن در خرداد و تیر هم ادامه یافت اما مانند اردیبهشت ماه نبود و در مردادماه ۱۳۹۸ برای نخستین‌بار طی 45 ماهه قبل از آن به منفی ۳.۱ درصد رسید، به عبارت دیگر در مردادماه ۱۳۹۸ میانگین قیمت مسکن شهر تهران در شرایطی به ۱۳ میلیون و ۱۹۰ هزار تومان در هر متر مربع رسید که در تیر ماه 98 این قیمت 13 میلیون و 350 هزار تومان بوده است.
ریزش سراسری معاملات مسکن
با جهش قیمت مسکن از ابتدای سال گذشته، تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن روندی کاهشی را طی کرد و فقط در فروردین ماه سال جاری شاهد رشد ۴ درصدی تعداد مبایعه نامه‌ها نسبت به مدت مشابه سال 97 بودیم. براساس آمار، روند کاهشی حجم معاملات در سال جاری هم ادامه یافت بطوری که قراردادهای خرید و فروش مسکن کل کشور در ماه‌های اردیبهشت، خرداد، تیر، مرداد و ۲۲ روز ابتدای شهریور به ترتیب ۶، ۳۴، ۴۰، ۵۳ و ۶۲ درصد نسبت به زمان مشابه سال قبل کاهش یافته است. مصطفی قلی خسروی، رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران در گفت‌وگویی که چندی پیش با روزنامه تعادل داشت، اعلام کرد که تعداد معاملات مسکن در ۲۲ روز ابتدای شهریورماه ۲۲۲۱ مورد بوده که نسبت به زمان مشابه سال قبل ۷۹ درصد کاهش نشان می‌دهد.در این مدت همچنین ۸۱۶۱ اجاره‌نامه امضا شده که نشان‌دهنده افت ۲۲ درصدی نسبت به زمان مشابه سال قبل است. افت ۷۹ درصدی معاملات خرید و فروش ملک در پایتخت در شرایطی به ثبت رسیده که آمار اتحادیه از فروردین، اردیبهشت، خرداد، تیر و مردادماه به ترتیب کاهش ۴۰، ۴۰، ۶۲، ۶۶ و ۷۵ درصدی را نسبت به ماه مشابه سال قبل نشان می‌داد. درواقع بررسی‌ها نشان می‌دهد که در مسیر
عقب‌ماندگی قیمت مسکن نسبت به تورم عمومی و همچنین پایان روند صعودی رشد ماهیانه قیمت‌ها، تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن هم کاهش چشمگیری داشته است که نشان از عمیق ترشدن رکود در بازار مسکن است.
قیمت خانه در پرند ارزان شد
اما در شرایطی که قیمت مسکن همگام با نرخ تورم پیش نمی‌رود و از این نرخ عقب مانده است، مشاهدات میدانی و اظهارات فعالان بخش مسکن نشان می‌دهد که قیمت مسکن به تبع کاهش قیمت در پایتخت، در شهرهای اقماری تهران هم در حال کاهش است، به عنوان نمونه قیمت هر واحد آپارتمان در شهر جدید پرند ۵۰ تا ۶۰ میلیون تومان کاهش یافته و به دامنه قیمتی ۱۳۰ تا ۲۸۰ میلیون تومان بازگشته است. به عبارت دیگر، کاهش معاملات مسکن در شهر تهران اثر خود را بر شهرهای اطراف گذاشته و ریزش قیمت‌ها در شهرک‌های اطراف تهران هم شروع شده است. درهمین راستا، یک فعال بازار مسکن در شهر پرند در این باره به ایرنا گفت: از ماه مبارک رمضان تاکنون قیمت آپارتمان در پرند بین ۵۰ تا ۶۰ میلیون تومان کاهش یافته است و هر متربع مربع خانه در برخی فازهای شهر پرند در حال حاضر به یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان معامله می‌شود. او افزود: البته صاحبخانه شدن در پرند در سال گذشته با ۹۰ میلیون تومان هم ممکن بود اما بعد از جهش ناگهانی قیمت خانه در تهران، آپارتمان در پرند به دوبرابر قیمت رسید و با وجودی که رشد قیمت مسکن در شهرهای اطراف پایتخت با فاصله زمانی رخ می‌دهد، طی یک سال اخیر قیمت مسکن در پرند تا ۲۰۰ درصد گران شده بود.این واسطه ملکی ادامه داد: در حال حاضر واحدهای مسکونی درشهرپرند از ۸۰ میلیون تومان در واحدهای تکمیل نشده تا ۱۸۰ میلیون تومان در واحدهای تکمیل شده بسته به موقعیت آن آگهی می‌شود.او گفت: در فازهای تکمیل شده مثل فاز صفر پرند هم قیمت خانه ریزش دارد؛ البته بعد از کاهش ۵۰ میلیونی اکنون قیمت‌ها ثابت مانده است.
