انقباض اقتصاد مسکن در سال 98

گروه راه و شهرسازی| مجید اعزازی|

در حالی که طی هفت ماهه نخست سال جاری، حجم معاملات ملک در تهران افت 58 درصدی را تجربه کرده است، ارزش ریالی معاملات مسکن تنها 24.8 درصد تنزل یافته است. علت شکاف میان میزان افت این دو شاخص را می‌توان در شرایط «رکود تورمی» مسکن جست‌وجو کرد، آنجا که همزمان با رکود معاملات، قیمت مسکن در جهت مخالف تا 82.7 درصد جهش را ثبت کرد. به عبارت دیگر، در دوره مورد بررسی، علت افت ارزش ریالی معاملات مسکن به میزان حدود 50درصد از افت حجم معاملات، افزایش شدید قیمت‌ها در بازار مسکن بوده است. با فرض ثابت بودن قیمت‌ها، در صورتی که تعداد معاملات کاهش یابد، انتظار می‌رود که ارزش معاملات نیز به همان میزان یا با تفاوتی اندک کاهش یابد. اما از آنجا که در هفت ماهه نخست سال 98 متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی حدود 83 درصد رشد یافته، ارزش ریالی معاملات همگام با حجم معاملات افت نکرده است و در واقع رشد قیمت‌ها در بازار ملک، همچون سدی، مانع افت بیشتر ارزش معاملات و به عبارتی کوچک‌تر شدن اقتصاد مسکن تهران شده است.

    افت 20 درصدی تعداد پروانه‌های صادره

از سوی دیگر، طی هفت ماهه نخست سال جاری در قیاس با دوره مشابه سال قبل، تعداد پروانه‌های صادره برای احداث واحدهای مسکونی که به معنی تمایل سازندگان به سرمایه‌گذاری در پروژه‌های جدید و به نوعی رشد اقتصاد مسکن به شمار می‌رود، دچار افت 20.9 درصدی شده است و از 34 هزار و 614 پروانه صادره در دوره مورد بررسی سال قبل به 27 هزار و 384 پروانه صادره در دوره هفت ماهه سال جاری رسیده است.

     علایم کوچک شدن اقتصاد مسکن

بر اساس آمارهای منتشر شده از سوی دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن، طی هفت ماهه نخست سال گذشته 87 هزار فقره معامله واحد مسکونی در شهر تهران ثبت شده است که این رقم با 58 درصد افت در دوره مشابه سال جاری به 36 هزار و 515 فقره کاهش یافته است. همچنین متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی آپارتمانی در هفت ماهه نخست سال گذشته 7 میلیون و 33 هزار تومان بوده است که با رشد 82.7 درصدی در دوره مشابه سال جاری به 12میلیون و 846 هزار تومان افزایش یافته است. مجموع ارزش ریالی معاملات ملک نیز در دوره مورد بررسی سال گذشته 51 هزار و 900 میلیارد تومان بوده که در هفت ماهه نخست سال جاری با افت 24.8 درصدی به 39 هزار و 40 میلیارد تومان کاهش یافته است. تعداد پروانه‌های صادره برای واحدهای مسکونی نیز در هفت ماهه نخست سال 97 بالغ بر 34 هزار و 614 فقره بوده که با افت 20.9 درصدی، در دوره مشابه سال جاری به 27 هزار و 384 فقره رسیده است. بر این اساس، با توجه به ثبت رشد‌های منفی قابل توجه در شاخص‌های «تعداد معاملات»، «ارزش معاملات» و همچنین «تعداد پروانه‌های صادره» برای واحدهای مسکونی می‌توان نتیجه گرفت که اقتصاد مسکن در هفت ماهه نخست سال جاری حدود یک چهارم نسبت به اندازه خود در سال 97 کوچک‌تر شده است، به گونه‌ای که رشد قابل توجه قیمت مسکن در دوره مورد نظر نیز نه تنها نتوانسته مانع افت ارزش ریالی معاملات شود، بلکه خود به عاملی برای تشدید و تعمیق رکود در بازار مسکن تبدیل شده است. البته ذکر این نکته ضروری است که متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در ماه‌های مرداد و شهریور سال جاری رشد‌های منفی بیش از 2 درصد را تجربه کرد، اما در مهر ماه همزمان با سنت شکنی بازار در افزایش معاملات نسبت به شهریور هر سال، شاخص قیمت‌ها نیز مثبت شد و کمی بالاتر از صفر ایستاد.

    رشد 321 درصدی ارزش ریالی معاملات

در اردیبهشت

بر اساس آمارهای منتشر شده از سوی دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن طی مهرماه امسال ارزش معاملات بازار مسکن مناطق 22گانه شهر تهران 3هزار و 630 میلیارد تومان بوده که در مقایسه با ماه پیش از آن (شهریور ماه) حدود 23.5 درصد افزایش یافته اما در قیاس با مهرماه سال گذشته رشد منفی 50.2 درصد را تجربه کرده است.

بر اساس گزارش دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن، در شهریور ماه امسال ارزش ریالی 2 هزار و 455 فقره معامله مسکن انجام شده در تهران بالغ بر 2 هزار و 940 میلیارد تومان بود که به ترتیب نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل منفی 19.9 و منفی 60.9 درصد (بیشترین کاهش ارزش ماهانه معاملات در سال 98) رشد را برجای گذاشته است. در این حال، بازار مسکن در اولین ماه سال 98 بر خلاف سال‌های پیش از آن شروع خوبی در حجم و ارزش ریالی معاملات مسکن داشته و رکورد مناسبی از خود به جای گذاشته است. در فروردین سال جاری ارزش ریالی معاملات به 3 هزار و 160 میلیارد تومان رسید، اما در مقابل ارزش ریالی معاملات در دومین ماه بهار 98 با توجه به افزایش قیمت رشد قابل توجهی داشت. در ماه مورد اشاره بر اساس آمار وزارت راه و شهرسازی ارزش ریالی معاملات به 13هزار و 300 میلیارد تومان افزایش یافت، یعنی رشد 321 درصدی.

این در حالی بود که در خردادماه روند کاهشی معاملات در بازار مسکن ادامه داشت و در 31 روز آخرین ماه بهار، ارزش ریالی معاملات نیز تقریبا سقوط 50 درصدی را تجربه کرد. در خرداد امسال ارزش ریالی معاملات مسکن تهران 6 هزار و 880 میلیارد تومان بود. بر اساس این گزارش، در اولین ماه تابستان نیز روند کاهشی معاملات و ارزش ریالی آن ادامه داشت، بطوری که برای تیرماه 98 بالغ بر 4 هزار و 898 فقره معامله به ارزش 5 هزار و 470 میلیارد تومان ثبت شد. در مرداد و شهریور نیز روند کاهشی ادامه داشت و ارزش معاملات این ماه‌ها به ترتیب 3 هزار و 670 میلیارد و 2 هزار و 940 میلیارد بود. در مهرماه امسال اما روند کاهشی تغییر کرده و شاخص‌ها مقداری صعودی شده است. در این ماه تعداد معاملات مسکن شهر تهران با رشد ماهانه حدود 21 درصد به 3 هزار و 457 فقره و ارزش آن به 3 هزار و 630 میلیارد تومان (رشد 23.4 درصدی نسبت به شهریور 98) افزایش یافته است.