بازار مسکن، از آمار تا واقعیت
ایمان رفیعی
کارشناس بازار مسکن
ارایه آمارهای اقتصادی در کشور ما همیشه مورد بحث و انتقاد بوده است. علاقه وافر دستگاه‌ها و بعضا افراد مختلف برای تولید و ارایه آمار همواره محل اختلاف و بعضا تمسخر قرار گرفته است. شاید بارزترین نمونه ارایه آمارهای متناقض که اکثر افراد جامعه با آن آشنایی دارند، اعلام نرخ تورم است.
این آمارها علاوه بر اینکه بین دستگاه‌های مختلف متفاوت هستند، با واقعیت‌های عینی و روزمره مردم نیز دارای فاصله معنا داری هستند. این اختلاف عددی در بین آمارهای گوناگون به دلایل مختلفی از جمله عدم استفاده از معیارهای سنجش استاندارد و یکسان، جامعه آماری مختلف و دلایلی از جمله دخالت دادن عوامل و ملاحظات مختلف در تنظیم این اعداد و آمارها است. جدای از بحث اختلاف ظاهری در اعداد و ارقام اعلام شده در قالب آمار دستگاه‌ها و افراد مختلف، نکته قابل توجهی که در این میان وجود دارد ارتباط بین این آمارها و تصمیم‌گیری‌هایی است که در سطح کلان برای سرمایه‌گذاری‌ها و جهت‌گیری‌های انفرادی افراد جامعه وجود دارد. درسطح کلان آمارها به ویژه در بخش اقتصادی نقش تعیین‌کننده‌ای در جهت‌گیری و تخصیص منابع و امکانات مختلف برای تنظیم و توزیع یکنواخت این منابع دارند. زمانی که آمارهای ارایه شده در بخش‌های مختلف اقتصادی اجتماعی و فرهنگی با واقعیت‌های موجود مطابقت نداشته باشند، طبیعتا نمی‌توان جهت‌گیری مناسبی برای کنترل و ترسیم شرایط آینده داشته باشیم. از طرف دیگر زمانی که این آمارهای ارایه شده با تصمیمات اساسی و سرنوشت ساز برای افراد جامعه پیوند می‌خورد، از اهمیت دو چندانی برخوردار می‌شود. نمونه این نوع آمارها ارتباط بین نرخ رسمی تورم سالانه و میزان تغییرات در دستمزد کارمندان و کارگران است که مطابق قانون این افزایش دستمزد باید با حداقل نرخ تورم یکسان بوده تا خرید افراد در طول سال حفظ شود.
شاید به همین دلیل است که نرخ تورم به عنوان یکی از مهم‌ترین آمارهایی که هم از طرف مردم و هم از طرف دولت مورد توجه است. بازارهای مختلف نیز با توجه به‌شدت و ضعف حضور بنگاه‌ها اقتصادی و حضور افراد، ارایه آمار بسیار حیاتی و مورد توجه است. از جمله مهم‌ترین بازار‌هایی که در آن آمار نقش حیاتی را ایفا می‌کند بازار بورس است. حضور و فعالیت در این بازار بدون استفاده از ابزارهای مالی که عمدتا با آمارهای اقتصادی مرتبط هستند غیر ممکن است. دسترسی به شرایط گذشته، فعلی و پیش بینی آینده بازارها به ویژه بازار‌هایی که در آن سهم بخش خصوصی قابل توجه است بدون در نظر گرفتن آمار و ارقام ارایه شده در آن کاری بسیار دشوار و پر خطر است.بازار مسکن به عنوان خصوصی‌ترین بخش اقتصاد که حدود ۳۰ درصد از حجم اقتصاد کشور را در اختیار دارد، تاثیر زیادی از آمارهای مختلف در بخش‌های متفاوت تولید و عرضه می‌پذیرد. آمارهای ارایه شده در بخش‌های مختلف اقتصاد ارتباط معناداری با یکدیگر دارند، از این رو، می‌توان با بررسی اجمالی این آمارها در بازارهای مختلف و مقایسه آنها با شرایط واقعی جامعه به‌طور عملی به راستی‌آزمایی آن پرداخت. از جمله آمارهای مختلفی که بازار مسکن معمولا توسط نهادهای مختلف رسمی و غیررسمی منتشر می‌شود، اعداد و ارقامی است که مرتبط با صعود و نزول نرخ‌ها در بازار خرید و فروش و رهن و اجاره مسکن در بازه‌های زمانی مختلف است. به دلیل تعدد نهادهای متولی و همچنین دخیل بودن عمده بخش خصوصی در این بازار طبیعتا آمارهای متناقضی از این بازار منتشر می‌شود. برخی از این آمارها که مرتبط با بخش‌های مختلف دولتی در ارتباط با بازار مسکن است معمولا متاثر از شاخص‌های کلان اقتصادی و بررسی آمار و ارقام ثبت شده در سامانه‌های رسمی دولتی است که معمولا این آمار نمی‌تواند به‌طور دقیق بیانگر شرایط جاری واقعی در این بازار باشد. معمولا به دلیل مبالغ مختلفی که بر اساس حجم و میزان معاملات انجام شده و ثبت شده در سامانه‌های رسمی از افراد مختلف اخذ می‌شود، بعضا این ارقام تناسب چندانی با مبالغ واقعی جابه‌جا شده در این بازار ندارد. از طرف دیگر، به دلیل معاملات غیر رسمی و عادی که در این بازار معمولا توسط افراد و بنگاه‌ها انجام می‌شود، بخش قابل توجهی از این معاملات در سامانه‌های رسمی که قابل مشاهده و رهگیری توسط نهادها دولتی است، ثبت نمی‌شود. از جمله مشهود‌ترین این سامانه‌ها درج اطلاعات مربوط به قراردادهای فروش و اجاره تنظیم شده توسط بنگاه‌های معاملات املاک است. همان‌گونه که شاید بسیاری از خوانندگان با آن مواجه شده باشند هنوز بخش زیادی از معاملات و قراردادهای اجاره تنظیم شده در این بنگاه‌ها به روش سنتی و در فرم‌های قدیمی به صورت دستی درج می‌شود. به دلیل اخذ مالیات بر مبنای حجم و میزان معاملات انجام شده توسط بنگاه‌ها برخی از آنها تمایلی به در این اطلاعات در سامانه نداشته یا مبالغ واقعی را در این سامانه ثبت نمی‌کنند. از طرف دیگر، برخی از مالکانی که دارای چندین واحد مسکونی هستند یا معاملات متعددی انجام می‌دهند تمایلی به ثبت اطلاعات معاملات یا درج مبالغ جابه‌جا شده واقعی در سامانه‌های رسمی و دولتی ندارند. از طرف دیگر، نهادهای متعدد دولتی و غیردولتی دخیل در بازار مسکن، به دلیل عدم تبادل و تطابق اطلاعات مربوط به فعالیت‌های خود در بازار مسکن با یکدیگر، معمولا اطلاعات و آمار یکپارچه و جامعی از وضعیت بازار مسکن ارایه نمی‌دهند.
با توجه به مطالعات میدانی و شرایط دو ماهه اخیر بازار مسکن به نظر می‌رسد پس از گذر از یک دوره تحرک کوتاه‌مدت در یک ماه و نیم گذشته و با توجه به نوسانات اخیر بازارهای کوتاه‌مدت ارز و طلا، رکود مجددا به بازار مسکن بازگشته و علی‌رغم افزایش مبلغ تسهیلات مسکن به دلیل جذابیت بازارهای کوتاه‌مدت بازار نتوانسته فعالیت خود را از سر بگیرد. از این رو، به نظر نمی‌رسد آمارهای منتشر شده مبنی بر افزایش حجم معاملات اطلاعات دقیق و صحیحی از این بازار به مخاطبان ارایه کند.
