پیش‌بینی‌کارشناسان از تحولات بازار مسکن در سال 99
گروه راه و شهرسازی|
بازار مسکن در سال جاری با ریسک‌های مختلفی همچون همه‌گیری بیماری کرونا و رکود ناشی از آن، کاهش درآمدهای نفتی، تورم، رشد منفی اقتصاد، روند جهشی بازارهای موازی بورس و طلا و... مواجه است. به همین دلیل، با قطعیت نمی‌توان روند این بازار و البته سایر بازارها را پیش بینی کرد، اما می‌توان سناریوهای محتمل و بعید بازار مسکن در سال 99 را ترسیم کرد. آن‌گونه که کارشناسان مسکن عنوان می‌کنند، به دلیل کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان مصرفی ملک در برابر جهش‌های قیمتی دو سال گذشته و همچنین کم اثر شدن انواع تسهیلات خرید و ساخت مسکن، این بازار همچنان در فاز رکود تورمی قرار دارد و به احتمال زیاد بخش قابل توجهی از سال پیش رو را در این فاز سپری خواهد کرد به گونه‌ای که همزمان با افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن، از تعداد معاملات در قیاس با سال گذشته کاسته خواهد شد. در این حال، نرگس رزبان، رییس گروه اقتصاد مسکن دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در تشریح سناریوهای محتمل بازار پیش‌بینی کرد که قیمت‌ها در این بازار از نرخ تورم عمومی پیشی نگیرد. البته او پیش بینی نکرده که نرخ تورم عمومی در سال جاری به چه میزان خواهد بود.
رزبان اظهار کرد: در رابطه با وضعیت بازار مسکن در سال ۹۹ باید چند پارامتر مهم درونی و بیرونی موثر بر بازار را مورد توجه قرار داد و هر نوع پیش بینی در خصوص وضعیت پیش روی بازار ملک را بر اساس آن اعلام کرد.
وی با بیان اینکه در شرایط فعلی ارایه هر گونه پیش‌بینی در خصوص وضعیت پیش روی بازار مسکن امر چندان آسانی نیست و ممکن است به دلیل وجود برخی نااطمینانی‌ها شرایطی کاملاً متفاوت با وضعیت فعلی در ماه‌های آینده بر بازارها از جمله بازار مسکن حاکم شود، گفت: تحلیل‌ها و پیش بینی‌ها در خصوص وضعیت پیش روی بازار مسکن با فرض ثبات شرایط و پارامترهای درونی و بیرونی بازار مسکن ارایه می‌شود و ممکن است در صورت وقوع وقایع غیرمترقبه، شرایط دیگری بر بازار حاکم شود.وی اظهار کرد: بر اساس مولفه‌های درونی و بیرونی اثرگذار بر بازار مسکن با فرض ثبات شرایط کنونی، رشد قیمت مسکن در سال ۹۹ نباید از حد تورم عمومی فراتر رود؛ پیش بینی می‌شود رشد قیمت مسکن در سال ۹۹ نسبت به سال ۹۷ حداکثر معادل ۳۰ درصد رقم بخورد و بنابراین انتظار جهش قیمتی برای بازار مسکن سال ۹۹ تقریباً امری بعید به نظر می‌رسد. به گزارش مهر، رزبان توضیح داد: یکی از مهم‌ترین عوامل درونی بازار مسکن که باعث محدود شدن رشد قیمت مسکن در سال جاری حداکثر به میزان تورم و حتی کمتر از آن می‌شود، وضعیت مالی و توان خرید سمت تقاضای مسکن است. با توجه به اینکه هم اکنون سمت تقاضای مصرفی مسکن و به خصوص خانه اولی‌ها با توان مالی تضعیف شده در بازار مواجه‌اند انتظار می‌رود در سال جاری هم مانند سال گذشته این افراد در خرید مسکن چندان موفق نباشند.
در واقع تضعیف قدرت خرید سمت تقاضای مصرفی به دلیل رشد قابل توجه قیمت مسکن طی دو سال گذشته در سال ۹۹ نیز بر حجم تقاضای مسکن اثرگذار خواهد بود. این موضوع حتی می‌تواند سایر تقاضاهای موجود در بازار مسکن به خصوص تقاضای سفته بازی را تحت تأثیر قرار بدهد و از میزان آن نیز بکاهد.
وی تأکید کرد: از سوی دیگر نیاز به واحدهای مسکونی کوچک متراژ و ارزان قیمت برای پاسخ به تقاضای آن دسته از گروه‌های مصرفی که همچنان قادر به تأمین هزینه خرید واحدهای مسکونی حداقلی هستند افزایش خواهد یافت و از این رو، بهتر است سرمایه‌گذاران ساختمانی در سال ۹۹ توان فنی و مالی خود را در این زمینه به کار بگیرند، چرا که تقاضا برای خرید واحدهای مسکونی کوچک متراژ و ارزان قیمت همچنان رو به افزایش است.رزبان همچنین از تحولات نرخ ارز، افزایش نقدینگی، کاستی‌های تولید، تحریم، شیوع بیماری کرونا و … به عنوان دیگر عوامل تأثیرگذار بر روند تغییرات بازار مسکن ۹۹ نام برد و افزود: در چنین شرایطی انتظار می‌رود میزان افزایش قیمت مسکن در سال ۹۹ کمتر از تورم عمومی باشد. این در حالی است که در سال گذشته میانگین قیمت مسکن در شهر تهران بیش از ۵۰ درصد رشد کرد.
قیمت مسکن کاهش می‌یابد
در این حال، سید هادی بهادری، عضو کمیسیون عمران مجلس با پیش بینی کاهش قیمت مسکن طی ماه‌های آینده گفت: وقتی تقاضا برای خرید مسکن کاهش یابد، قیمت‌ها در این بازار نزولی می‌شود.به گزارش تسنیم، بهادری با یادآوری اینکه طی 2 ماه اخیر به دلیل شیوع بیماری کرونا معاملات مسکن در کشور کاهش چشمگیری داشته است، اظهار کرد: بر اساس آمار معاملات مسکن در اسفند 98 حدود 25 درصد کاهش یافت و در فروردین‌ماه سال جاری نیز عملاً خرید و فروش مسکن به‌نوعی متوقف شد.
وی با بیان اینکه تشدید رکود در بازار مسکن طی ماه‌های آتی دور از انتظار نیست، افزود: تمام بازارهای اقتصادی ازجمله بازار مسکن تحت تأثیر شیوع ویروس کرونا قرارگرفته و تشدید رکود امری طبیعی است. البته وضعیت رکود در بازار ساخت‌وساز مسکن در وضعیت بینابینی است. یعنی با وجود شیوع بیماری برخی از سازندگان به ساخت‌وساز ادامه داده‌اند و این مساله موجب شده که رکود در این بخش، کمتر از معاملات مسکن باشد.وی افزود: رکود بازار مسکن طی ماه‌های آتی باعث کاهش قیمت‌ها می‌شود. وقتی تقاضا برای خرید مسکن کاهش یابد، قیمت‌ها در این بازار روند نزولی به خود خواهند گرفت.
بازتاب رکود مسکن در «تسه»
کسادی بازار مسکن، اما در حال حاضر منجر به افت قیمت هر برگه از اوراق تسهیلات مسکن موسوم به «تسه» شده به گونه‌ای که این اوراق در بازه ۴۱ تا ۴۷ هزار تومان در حال معامله است.
اگرچه این روزها تب هجوم نقدینگی به بازار سرمایه به‌شدت بالا رفته است، اما به دلیل پایین بودن بازدهی خرید و فروش اوراق تسهیلات مسکن (بازدهی اوراق تسهیلات در یک سال ۹۸، تنها ۳ درصد بود) و نیز کاهش شدید اثرگذاری وام مسکن در قدرت خرید مسکن خانوارها که به کاهش حدوداً ۳۵ درصدی تعداد معاملات مسکن در سال ۹۸ نسبت به سال ۹۷ (بر اساس اعلام دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی) منجر شد، اوراق تسهیلات مسکن نیز به پایین‌ترین نرخ خود ظرف روزهای اخیر رسیده است.
اگرچه در سال گذشته نیز در مقاطعی، قیمت اوراق تسهیلات مسکن به زیر ۴۰ هزار تومان رسید، اما در اسفند ماه با جهش ناگهانی به ۶۰ هزار تومان، توانست رکورد بالاترین قیمت را به ثبت برساند. با این حال، با توجه به شیوع کرونا که افت شدید معاملات مسکن را در فروردین ماه رقم زد و به گفته رییس اتحادیه مشاوران املاک، سبب شده تا خانواده‌ها از ورود متقاضیان بازدید واحدهای مسکونی از بیم کرونا، جلوگیری کنند و همچنین کاهش سنتی معاملات مسکن در فروردین ماه هر سال به دلیل تعطیلی‌های دو هفته‌ای کسب و کارها که در سال جاری، به دلیل کرونا به ۴۵ روز تعطیلی صنف مشاوران املاک منتهی شد، تعداد معاملات مسکن به پایین‌ترین حد خود رسیده است.
مجموعه عوامل یادشده سبب شده تا بخش زیادی از متقاضیان خرید مسکن در فروردین ماه امسال از بازار مسکن عقب‌نشینی کنند که این اتفاق، در کاهش تقاضای خرید اوراق تسهیلات نیز تأثیرگذار بوده است. از سوی دیگر، اگرچه تسهیلات ساخت مسکن برای سازندگان حرفه‌ای در تهران به ۲۵۰ میلیون تومان به ازای هر واحد افزایش یافت، اما به دلیل آنکه ساخت مسکن کوچک متراژ برای سازندگان به صرفه نیست و از سوی دیگر نیز ساخت و ساز در مناطق گران قیمت شهر از سوی شهرداری تهران ممنوع شده، لذا سازندگان نیز از ساخت و ساز عقب‌نشینی کرده و درنتیجه هم کاهش ۱۳.۵ درصدی صدور پروانه ساخت در سال ۹۸ نسبت به سال ۹۷ رقم خورد و هم تعداد خریداران اوراق تسهیلات مسکن را که عمدتاً سازندگان و انبوه‌سازان بودند، با کاهش مواجه کرد.
به گزارش مهر، به‌رغم آنکه روزهای نخست هر ماه، اوراق تسهیلات صادره در ماه قبل از آن از سوی دارندگان حساب ممتاز بانک مسکن برای فروش در بازار عرضه می‌شود، روز دوشنبه اوراق تسهیلات مسکن صادره در فروردین ۹۹ (تسه ۹۹۰۱) به بازار فرابورس عرضه نشد که احتمالاً به دلیل عدم تحویل این اوراق به دارندگان حساب ممتاز از سوی بانک مسکن در روز جاری بوده است؛ معمولاً اوراق تسهیلات نوعرضه در هر ماه، با بیشترین استقبال برای خرید مواجهند که به نظر می‌رسد برخی از خریداران تسه فعلاً از خرید اوراق صرف نظر کرده‌اند تا تسه ۹۹۰۱ وارد بازار شود که همین موضوع، کاهش قیمت اوراق را در پی داشته است.در معاملات روز دوشنبه اول اردیبهشت اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن، این اوراق با قیمت‌هایی در دامنه ۴۱ تا ۴۷ هزار تومان خرید و فروش شد که ارزان‌ترین برگه‌ها مربوط به اوراق تسهیلات مسکن صادره در ماه‌های اردیبهشت، خرداد، تیر و مرداد ۹۷ با نمادهای ۹۷۰۲، ۹۷۰۳، ۹۷۰۴ و ۹۷۰۵ بودند؛ علت کاهش قیمت این برگه‌ها، اتمام تاریخ اعتبار آنها در یک تا سه ماه آینده است.
