خریدار ملک بی‌سند هم مجرم است

رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران گفت: در معاملات کلاهبردارانه حوزه زمین و مسکن، خریداران هم شریک جرم هستند که باید مسوولیت ریسک و خطری که انجام می‌دهند را بپذیرند.

مصطفی قلی خسروی در گفت‌وگو با مهر اظهار کرد: یکی از اشکالاتی که در قوانین مربوط به معاملات ملک وجود دارد این است که هیچ مکانیزم تنبیهی برای خریداران املاک فاقد سند و فاقد اعتبار وجود ندارد اما بعد از اینکه خریدار، مالباخته می‌شود به دنبال آن است تا حق و حقوقش را از طریق مراجع قضایی پیگیری کند و بعضاً دفاتر املاک را به دردسر می‌اندازد.

وی افزود: پیش می‌آید که افراد سودجو، زمین یا خانه‌ای را با قیمت پایین عرضه می‌کنند. فرد خریدار هم به طمع سود کلان، ریسک خرید آن ملک را می‌پذیرد. بعد برای آنکه به زعم خودش خیالش راحت‌تر باشد به دفاتر املاک مراجعه می‌کند تا قرارداد او را منعقد کنند. مشاور املاک وظیفه دارد مخاطرات این معامله را به هر دو طرف تذکر دهد که این تذکر هم داده می‌شود اما در اغلب موارد خریداران برای عقد قرارداد پافشاری می‌کنند.

رییس اتحادیه مشاوران املاک تصریح کرد: بعد از پرداخت وجه مشخص می‌شود که آن ملک مشکلی دارد و خریدار دارایی‌اش را از دست داده است. بعد به دادگاه می‌رود تا اعاده حق کند و چندین نفر را هم متهم می‌کند. در واقع همه را مقصر می‌داند به جز خودش.

خسروی با بیان اینکه املاک فاقد سند و هویت قانونی می‌تواند دارای ده‌ها مشکل حقوقی باشد گفت: شاید ملک مربوط به فرد دیگری باشد، ممکن است زمین دولتی باشد، با قولنامه دستی به چند نفر فروخته شده باشد، آپارتمان فاقد سند تفکیکی باشد، چندین وارث داشته باشد یا ده‌ها مشکل مستتر که معمولا به دلیل قیمت پایین آن، خریداران از هیجان دستیابی به سود، آن مشکلات را نمی‌بینند. اگر سود کنند ریالی از آن را با کسی تقسیم نمی‌کنند اما اگر ضرر کنند همه، حتی آنهایی که نسبت به خرید این زمین یا خانه هشدار داده بودند را به چالش می‌کشند. وی تاکید کرد: همان‌طور که فروشنده چنین املاکی کار غیرقانونی انجام داده خریدار نیز به همان نسبت تخلف کرده است اما می‌بینیم که جرم او به راحتی نادیده گرفته می‌شود.

به گفته خسروی، باید در قوانین و مقررات مربوط به خرید املاک بی‌اعتبار و بی‌سند تجدید نظر شود. در بسیاری از کشورها، حداقل تنبیهی که برای خریدار این نوع املاک در نظر می‌گیرند این است که باید پای ریسکی که انجام داده بایستد و حتی بعد از دستگیری فروشنده، پول خریدار توسط دولت ضبط می‌شود.

وی در مقایسه دعاوی ملکی با دعاوی مربوط به ازدواج و طلاق گفت: زمانی که یک خانم اقدام به مطالبه مهریه خود می‌کند اگر شوهر او توان پرداخت نقدی نداشته باشد، مهریه را قسطی می‌کنند و اگر قسطی هم پرداخت نکرد، زندان آخرین گزینه است. در دعاوی ملکی هم باید این‌طور باشد پول خریدار می‌تواند به صورت قسطی به او بازگردانده شود و نیازی به زندان نیست.

رییس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه امروزه بسیاری از دعاوی و پرونده‌های قضایی در کشور را کلاهبرداری در بخش زمین و ملک تشکیل می‌دهد گفت: به واحدهای صنفی خود اعلام کرده‌ایم که حق نوشتن قرارداد املاک مشکل‌دار را ندارند و خریدار را نسبت به عواقب این معامله آگاه کنند. با دفاتری هم که این دستورالعمل را رعایت نکنند برخورد می‌شود.

وی با اشاره به برگزاری دوره‌های آموزشی پیش از دریافت جواز کسب در اتحادیه مشاوران املاک تصریح کرد: امروز بسیاری از مشاوران با تحصیل در دانشگاه علمی کاربردی اتحادیه املاک با مبانی حقوقی مربوط به املاک و مستغلات آشنا می‌شوند. همچنین دوره‌های آموزشی کوتاه‌مدت برای صاحبان جواز و کلاس‌های آموزشی رایگان برای دیگر کارکنان واحدهای صنفی تشکیل داده‌ایم. همه فعالان شاغل در دفاتر املاک باید این دوره‌ها را بگذرانند تا مشکلات حقوقی واحدها به حداقل برسد. خسروی اظهار کرد: زمانی که عاقد یک قرارداد همه مشکلات را به خریدار می‌گوید و خریدار پشت مبایعه‌نامه را امضا می‌کند باید مثل عقد ازدواج، مسوولیت آن را هم بپذیرد. بعد از ازدواج اگر زن یا مرد باهم ناسازگار شدند آیا باید از عاقد گله و شکایت کنند؟

وی با اشاره به وضع قانون نظام صنفی برای تخلفات گفت: اتحادیه‌های اصناف در واقع ماهیت شبه‌قضایی دارند و برای تخلفات صنفی، تنبیهاتی در نظر می‌گیرند. بنابراین لزومی ندارد که با مترهای بلند و کوتاه، تخلفات اندازه‌گیری شود. قاضی دادگاه، عملکرد کاسب را معاونت در جرم می‌خواند و مانند کلاهبردار، او را هم به زندان می‌فرستد. در حالی که همواره مسوولان قوه قضاییه بر لزوم زندان زدایی تاکید می‌کنند.

رییس اتحادیه املاک گفت: اگر قرار است با ماده قانونی، افراد تنبیه شوند می‌توانند یک دستگاه کامپیوتر در هر محکمه بگذارند، نوشته‌ها را به دستگاه بدهند و همان وقت، تنبیه طبق ماده قانون به شاکی و متشاکی اعلام شود اما این راهکار نیست. عزیزان در محاکم قضایی باید مبنا را بر صلح و سازش قرار دهند، نه ماده قانون.