مداخله دولت در بازار اجاره

حسن روحانی، رییس‌جمهور دیروز 

در جلسه ستاد ملی کرونا از ممنوعیت

 افزایش بیش از  ۲۵ درصد اجاره‌بها در تهران بیش از ۲۰ درصد در کلان‌شهرها و بیش از  ۱۵ درصد در سایر شهرها خبر داد

گروه راه و شهرسازی| مجید اعزازی|

در شرایطی که بر اساس گزارش بانک مرکزی، شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری در خردادماه سال جاری، به ترتیب نشان‌دهنده رشد معادل 27.6 و 30.7 درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل است، حسن روحانی، رییس‌جمهور دیروز در جلسه ستاد ملی کرونا از ممنوعیت افزایش بیش از ۲۵ درصد اجاره‌بها در تهران، بیش از ۲۰ درصد در کلان‌شهرها و بیش از ۱۵ درصد در سایر شهرها خبر داد.

به گزارش «تعادل»، تعیین سقف برای میزان افزایش اجاره سالانه واحدهای مسکونی در دولت‌های قبل از دولت تدبیر و امید نیز مسبوق به سابقه است. تجربه‌ای که منتج به نتایج دلخواه دولت وقت نشد و به گفته مسوولان اتحادیه مشاوران املاک منجر به دور زدن آن بخشنامه از سوی برخی موجران در سنوات گذشته شد. به باور بسیاری از کارشناسان بازار مسکن، دولت از نظر قانونی نمی‌تواند برای میزان دریافت اجاره مالک اشخاص حقیقی سقف مشخص کند چون این عمل ناقض حق مالکیت فردی است. در عین حال، وضع چنین دستورالعمل‌هایی از ضمانت اجرایی لازم برخوردار نیست و پشتوانه قانونی ندارد و در نهایت منجر به دور زدن مفاد این دستورالعمل‌ها و رواج قراردادهای غیررسمی خواهد شد. افزون بر این، در شرایطی که برخی پیش بینی‌ها از نرخ تورم سال جاری حاکی از این است که تورم تا پایان سال 99 به حدود 40 درصد بالغ خواهد شد، چگونه موجران تهرانی که اغلب از محل دریافت اجاره هزینه‌های معیشت خانوار خود را تامین می‌کنند، فاصله 25 درصد تا 40 درصد تورم در هزینه‌های جاری خود را پرکنند. از سوی دیگر، ‌برخی از کارشناسان بر این باورند که هم اینک برخی از موجران قراردادهای واحدهای خود را کمتر از نرخ‌های اعلامی از سوی دولت تمدید کرده و می‌خواهند تمدید کنند اما با این دستور رییس‌جمهور، افزایش 25 درصدی اجاره در تهران، ‌20 درصد در کلان‌شهرها و 15 درصدی در سایر شهرها رسمیت یافته است. به گزارش «تعادل»، در این حال، از آنجا که دستور رییس‌جمهور در ستاد مقابله با کرونا اعلام شده است، برخی از کارشناسان اقتصاد مسکن بر این باورند، در صورتی که با دستور رییس‌جمهور مساله احتراز از جابه‌جایی مستاجران در دوران شیوع کرونا - نه کنترل نرخ اجاره‌بها – و رعایت مسائل بهداشتی تامین شود، این دستور مفید تلقی می‌شود.‌ از سوی دیگر، از آنجا که دولت طی هفته‌های اخیر، برای ساماندهی بازار مسکن جلسات متعددی در ستاد اقتصادی خود برگزار کرده است، به نظر می‌رسد، هدف اصلی دولت از تعیین سقف برای اجاره‌بها، تنظیم بازار اجاره است.  به گزارش پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، حسن روحانی دیروز در جلسه ستاد ملی کرونا با تاکید بر اینکه همه دستگاه‌ها باید بر اجرای این مساله نظارت کنند، تصریح کرد: از فردا، اضافه شدن اجاره‌بها در تهران، بیش از ۲۵ درصد، در کلان‌شهر‌ها بیش از ۲۰ درصد و در سایر شهر‌ها بیش از ۱۵ درصد ممنوع است. 

  شرط کارآمدی مصوبه دولت در دوران کرونا

در همین رابطه، فرهاد بیضایی، مدیر سابق گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت در گفت‌وگو با «تعادل» اظهار کرد: از جزییات دستور رییس‌جمهور اطلاعی ندارم. اما اصل این مساله درست است به شرط اینکه در مصوبه دولت ذکر شود که تمدید خودکار قراردادهای اجاره با نرخ‌های اعلام شده طی 12 ماه آینده یا تا اطلاع بعدی دولت، انجام شود و مستاجران در واحد مسکونی استیجاری فعلی تا اعلام بعدی دولت به سکونت خود ادامه دهد. نرخ‌ها هم به صورت مکانیسمی که اعلام شده است، ‌معتبر است و احتیاجی به نوشتن قراردادهای جدید نیست. 

بیضایی افزود: چون اگر وارد فاز مذاکرات موجر و مستاجر و نوشتن دوباره قرار داد بشویم، این وسط دلالی‌هایی که اتفاق می‌افتد و مسائلی که به وجود می‌آید، درد سر ساز می‌شوند.

این کارشناس ارشد مسکن با بیان اینکه ما نمی‌خواهیم نرخ اجاره را به صورت دستوری کنترل کنیم، اظهار کرد: هدف از این مصوبه و این کار این است که جابه‌جایی صورت نگیرد. یعنی هر کسی در مکان فعلی خود تا بازگشت به شرایط عادی قبل از کرونا بماند و جابه‌جایی اتفاق نیفتد و ثبات سکونت وجود نداشته باشد. هدف بعدی این است که بحث کنترل قیمت هم وجود داشته باشد.

او افزود: نگاه مصوبه بیشتر از اینکه بحث قیمتی باشد، باید بحث یکجانشینی و ثبات سکونت باشد. به این معنی نیست که خانه‌ای الان مبلغ «آ» ریال اجاره دارد، این نمی‌تواند بیشتر از 25 درصد افزایش دهد، حالا اگر مستاجرش هم خواست، محل زندگی خود را عوض کند، عوض کند. نه! ما می‌خواهیم مستاجری که هست در همان مکان بماند نه اینکه مبلغ اجاره کنترل شود بلکه جابه‌جایی کنترل شود، ‌برای همین نوع مصوبه می‌تواند متفاوت باشد. اگر مصوبه اولویتش کنترل جابه‌جایی باشد، مناسب است و در قالب نرخی که دولت تعیین کرده، تمدید خودکار قراردادهای اجاره می‌تواند شکل بگیرد.

   انتظار افزایش 2  برابری اجاره‌بها 

در همین رابطه، حسام عقبایی، نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک نیز گفت: یکی از مولفه‌های تاثیرگذار در تعیین اجاره‌بها، قیمت ملک است و در سال 98 هم قیمت‌ها 100 درصد افزایش یافت یعنی قیمت یک واحد یک میلیارد تومانی به 2 میلیارد تومان رسید. بنابراین طبق این افزایش قیمت ملک، موجران این انتظار را داشتند که نرخ اجاره هم باید تا دو برابر افزایش یابد اما این افزایش قیمت رخ نداد چراکه در آن طرف قرارداد یعنی مستاجران هم باید توان پرداخت را داشته باشند. عقبایی در گفت‌وگو با ایلنا درباره میزان اثرگذاری بسته حمایتی دولت از مستاجران اظهار کرد: هنوز جزییاتی از این بسته حمایتی مشخص نشده است اما حتی اعلام اقدامات دولت برای حمایت از مستاجران می‌تواند به لحاظ روانی اثرگذار و به بهبود شرایط بازار اجاره به نفع مستاجران کمک کند. وی درباره میزان افزایش نرخ اجاره در تابستان امسال ادامه داد: امسال میزان افزایش نرخ اجاره به‌طور متوسط در کشور حداکثر تا خط تورم خواهد بود. همچنین در تهران افزایش نرخ بهای اجاره به نرخ تورم نمی‌رسد. نایب‌رییس اتحادیه املاک در پاسخ به این سوال که شواهد نشان می‌دهد اجاره‌بها در شهر تهران بیشتر از 30 درصد (حدود نرخ تورم اعلام شده) افزایش داشت، افزود: یکی از مولفه‌های تاثیرگذار در تعیین اجاره‌بها، قیمت ملک است و در سال 98 هم قیمت‌ها 100 درصد افزایش یافت یعنی قیمت یک واحد یک میلیارد تومانی به دو میلیارد تومان رسید. بنابراین طبق این افزایش قیمت ملک موجران این انتظار را داشتند که نرخ اجاره هم باید تا دو برابر افزایش یابد اما این افزایش قیمت رخ نداد چراکه در ان طرف قرارداد یعنی مستاجران هم باید توان پرداخت را داشته باشند.

وی تاکید کرد: متوسط افزایش قیمت اجاره در کشور در سونامی سال 98، حداکثر به 30 درصد رسید البته در مناطق و شهرهایی هم این افزایش قیمت 50 درصد بود بنابراین طبق گزارش‌های بازار افزایش اجاره‌بها به خط تورم نخواهد رسید.  عقبایی ادامه داد: باید در نظر داشت که بسیاری از قراردادها به دلیل شیوع ویروس کرونا تمدید شد. معتقدم رشد اجاره‌بها در پیک جابه‌جایی‌ها به سقف تورم می‌رسد و بیش از آن بازار کشش ندارد چراکه در بازار طرف تقاضا یعنی مستاجران هم توان پرداخت ندارند. وی همچنین درباره کوچ مردم به مناطق پایین شهر به دلیل افزایش نرخ اجاره تاکید کرد: این موضوع فقط مختص امسال نیست اما نمی‌توان آن را کتمان کرد، با افزایش نرخ اجاره بیشتر از درآمد مردم، به‌طور قطع واحدهای مستاجران کوچک می‌شود و در این شرایط شاهد مهاجرت به پایین شهر و شهرهای اطراف تهران و افزایش حاشیه‌نشینی هستیم. 

تمدید قراردادهای اجاره تا 3 ماه پس از پایان کرونا

محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی دیروز در حاشیه مراسم امضای تفاهم نامه همکاری دبیرخانه شورای عالی منطقه آزاد و منطقه ویژه اقتصادی و وزارت راه و شهرسازی، در جمع خبرنگاران ‌درباره تصمیم ستاد ملی مبارزه با کرونا در حوزه سقف افزایش قیمت اجاره مسکن، اظهار کرد: طبق تصمیمات این ستاد مقرر شد همه قراردادهای اجاره تا سه ماه بعد از پایان شرایط کرونا و اعلام عادی شدن وضعیت سلامت کشور توسط وزارت بهداشت تمدید شود، همچنین حداکثر افزایش نرخ اجاره در تهران ۲۵ درصد و در سایر شهرها ۲۰ درصد است و مالکان حق افزایش قیمت اجاره بیش از این نرخ را ندارند. وی ادامه داد: این مصوبه دارای چند تبصره است به‌طوری که چنانچه مستاجران تکالیف خود را اجرا نکنند دادگاه‌ها حکم را صادر و باید مستاجر ظرف دو ماه تخلیه کند و چنانچه مالک به صورت رسمی واحد خود را فروخته باشد مستاجر ۲ ماه بعد از اعلام رسمی می‌تواند واحد را تخلیه کند و سومین و مهم‌ترین تبصره آن است که همه معاملات باید در سامانه ثبت اسناد املاک و مستغلات کشور ثبت شود، متقاضیان باید کد رهگیری دریافت کنند و اگر خارج از بنگاه معامله‌ای منعقد شود باید حتماً کد رهگیری اخذ شود. اسلامی اضافه کرد: از امروز همه معاملات املاک و مستغلات باید ثبت رسمی شود و متقاضیان کد رهگیری دریافت کنند. وزیر راه وشهرسازی با اشاره به تعیین بسته حمایتی دیگری در این باره، گفت: در مرحله بعد در ستاد ملی مبارزه با کرونا تصمیمی اخذ می‌شود که مربوط به تولید و عرضه مسکن است.اسلامی تأکید کرد: همه مصوبات ستاد ملی مبارزه با کرونا برای همه بخش‌ها لازم الاجرا است، با توجه به شرایط خاص کشور و تغییر قیمت‌ها در حوزه اجاره و معامله مسکن و با توجه به اینکه برخی برخوردهای قضایی ممکن است التهاب آفرین باشد، بنابراین تنظیم‌‌ مقررات در این بخش به گونه‌ای انجام شده که به جامعه آرامش دهیم و برخورد قضایی در این زمینه صورت نگیرد؛ در واقع دادگاه به هیچ عنوان حکم تخلیه نمی‌دهد و این خود ابزاری اجرایی برای این مصوبه است. اسلامی همچنین در پاسخ به سوالی درباره ساخت خانه با متراژ کم (25 متر مربع) توضیح داد: من به هیچ عنوان موافق طراحی این واحدهای مسکونی نیستم و سیستم الگوی مسکن ما زیر ۷۵ متر است و وزارت راه و شهرسازی برنامه برای ساخت این واحدها را ندارد.