افت شتاب تورم ملک در شهریور
مجید اعزازی|
بانک مرکزی در اقدامی بی‌سابقه آمار مربوط به تحولات بازار مسکن طی دو هفته اول شهریورماه را منتشر کرد که حاکی از کاهش چشمگیر شتاب تورم ملک همزمان با افت معاملات مسکن است. با انتشار این آمار، برخی تحلیل‌های رسانه‌ای مبنی بر ورود نقدینگی‌های خارج شده از بورس به بازار مسکن به‌طور کامل رد شد و تحلیل «تعادل» مبنی بر حرکت بازار مسکن در کانال سرمایه‌های بزرگ مقیاس تحقق یافت. آنگونه که بانک مرکزی اعلام کرده است، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران در نیمه اول شهریورماه سال جاری به حدود 23.5 میلیون تومان رسیده که در قیاس با دوره مشابه در ماه قبل تنها 1.9 درصد رشد داشته است. این در حالی است که بازار مسکن شهر تهران، به غیر از فروردین ماه سال جاری، طی ماه‌های گذشته هر ماه بین 10 تا 11 درصد تورم ماهانه را ثبت کرده است. در صورتی که در نیمه دوم شهریور ماه نیز تورمی در حدود 2 درصد در بازار مسکن گزارش شود، مجموع تورم ماهانه ملک در ماه جاری حدود 4 درصد ثبت خواهد شد که نشان‌دهنده کاهش چشمگیر شتاب تورم ملک در شهریور ماه است. از نگاه منصور غیبی، کارشناس ارشد بازار مسکن، این کاهش شتاب تورم مسکن ناشی از مدیریت بازار مسکن توسط دولت نیست، بلکه حاکی از نوعی سردرگمی و گیجی مردم در بازارهای موازی است. او همچنین بر این باور است که تحلیل‌هایی همچون کوچ نقدینگی از بازار سهام به بازار مسکن پایه علمی ندارد.
بروز نشانه‌های ثبات مسکن
به گزارش بانک مرکزی، اطلاعات برگرفته از سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور در نیمه اول شهریور ماه سال جاری حاکی از این است که پس از یک دوره التهاب در بازار مسکن، نشانه‌هایی از بازگشت آرامش به این بازار آشکار شده و حاکی از آن است که دوره تلاطم اخیر بازار مسکن رو به پایان است. بر اساس اطلاعات سامانه یاد شده، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران در نیمه اول شهریورماه سال جاری به حدود 23.5 میلیون تومان رسیده که در مقایسه با رقم مشابه ماه قبل تنها 1.9 درصد رشد داشته است. کاهش قابل توجه رشد قیمت مسکن در شهر تهران در شرایطی بوده که تعداد معاملات مسکن شهر تهران پس از ثبت افت 35.4 درصدی در مردادماه سال جاری (نسبت به رقم تیرماه)، در نیمه اول شهریورماه نسبت به مدت مشابه ماه قبل نیز به میزان 37.7 درصد کاهش داشته که حاکی از تداوم افت معاملات مسکن در شهریورماه است. به گزارش «تعادل» تشدید کاهش حجم معاملات در مرداد و نیمه اول شهریورماه نشانه افزایش رکورد در بازار مسکن به شمار می‌رود، رکودی که از حجم تورم آن کاسته شده است.
افت مراودات اقتصادی در همه بازارها
منصور غیبی، کارشناس ارشد بازار مسکن در گفت‌وگو با «تعادل» با بیان اینکه آمار تازه بانک مرکزی به معنی افت سرعت تورم مسکن است، اظهار می‌کند: با مطالعه بررسی مراودات اقتصادی در جامعه طی دو هفته و 20 روز اخیر متوجه می‌شویم که در این مدت، تمام شاخص‌های اقتصادی در حالت استاپ یا رکود قرار گرفته است یا خیلی ضعیف پیش می‌روند. این نشان از نگرانی مردم در بازی دادن و بازی‌سازی سرمایه‌های در اختیار خود است، و به این معنی نیست که دولت بازار مسکن یا اقتصاد را مدیریت کرده است.
او می‌افزاید: مردم نگران از دست رفتن ارزش سرمایه خود هستند، و به هر دری می‌زنند که ارزش دارایی خود را حفظ کنند یا به زعم خودشان غنا ببخشند، در نتیجه مطالعه می‌کنند که در کدام مسیر حرکت کنند. الان بخواهیم یا نخواهیم یک گیجی اقتصادی در حوزه سرمایه‌گذاری برای مردم شکل گرفته است و نوعی سرخورده از بازار بورس به ویژه کسانی که به صورت غیر حرفه‌ای وارد این فضا شده‌اند، مشاهده می‌شود. از یک طرف، بازار ارز فضای لازم را برای اینکه مردم بخواهند سرمایه بالایی در این حوزه انباشت کنند، ندارد، چون پر از بخشنامه و توصیه نامه و پر از مصاحبه‌های متولیان امر است تا مردم را از هجوم به این نوع بازارها منع کنند، شاید پشت پرده هم اعتقادی به این مفاهیمی که مطرح می‌شود ندارند و هدف آنها صرفا این است که هجمه به بازار ارز را می‌خواهند کنترل کنند.غیبی درباره فضای بازار مسکن نیز اظهار می‌کند: شاهد کنترل روانی بازار هستیم و آیتم نگران‌سازی و توصیه‌ای هم با هدف تسکین عطش سوداگری در این بازار به صورت نرم و آهسته دارد اعمال می‌شود. کم‌کم انسان احساس می‌کند که ایده و راه‌حل دیگری جز این نوع رفتار اجتماعی و سیاسی نمانده است، چون حساب دو دوتا چهارتا از این بازار به نوعی رخت بر بسته است و نمی‌توان مردم را با استناد به آمار و مستندات، شاخص‌ها و متغیرها و عوامل درونی و بیرونی بازار مسکن نه آرام کرد، نه توصیه داد و نه حتی آینده بازار را پیش بینی کرد. از این رو، فضا آرام‌سازی مردم و تعریف یکسری احتیاط‌ها یا پیامدهایی که ممکن است گریبان سرمایه‌گذاران در بازارهای موازی سرمایه‌گذاری را بگیرد، در بازار مسکن نیز گوشزد می‌شود تا مردم مقداری محتاط و آرام باشند. کما اینکه این فضا را در بازار سهام دیدیم.
تحلیلی که پایه علمی ندارد
پیش از این، برخی از کارشناسان بازار مسکن پیش بینی می‌کردند که اگر شاخص کل بورس ریزش کند، بخشی از نقدینگی از بازار سهام به سمت بازار مسکن سرازیر می‌شود، اما در عمل، با توجه به آمار اعلامی درباره تحولات نیمه اول شهریورماه این اتفاق نیفتاده و آن سناریور شده است. غیبی درباره دلیل عدم تحقق این سناریو می‌گوید: این تحلیل از جمله تحلیل‌هایی است که بین سرمایه‌گذاران و بازارگردانان بحث می‌شود و خیلی پایه علمی ندارد. اولا کسانی که بورس رفتند و برگشتند با توجه به آمارهایی که از سوی متولیان بورس ارایه می‌شود، اکثرا 10 تا 15 میلیون سرمایه داشته‌اند. یعنی فرد ملک 3 میلیاردتومانی خودش را نفروخته یا از بازار مسکن با هدف رفتن به بازار سهام خارج نشده است. کسی که با 5 میلیارد تومان در بازار مسکن برای خود خلق ثروت می‌کند و به اصطلاح حرفه‌ای این کار شده است، اساسا به‌طور ناگهان وارد یک فضای ناشناخته دیگر همچون بازار سهام نمی‌شود. در نتیجه این آدم‌های حرفه‌ای با پول‌های درشت هیچ‌وقت سرمایه خود را در حوزه‌ای ناشناخته و نامعلوم سرمایه‌گذاری نمی‌کنند. او می‌افزاید: مجموع سرمایه‌ای که از بورس خارج شده است، عدد بزرگی است اما این افراد اجتماع یا شرکت تشکیل نمی‌دهند که با آن پول در مسکن سرمایه‌گذاری کنند. هر کس می‌رود دنبال علایق شخصی خودش چرا که سرمایه‌های آنها با توجه به این افزایش قیمت‌های صورت گرفته در بازار مسکن، حتی کفاف خرید یک آپارتمان 50 متری را هم نمی‌دهد. در نتیجه این تحلیل که خروجی بازار سهام وارد بازار مسکن می‌شود، درست نیست. شاید فرد خارج شده، برود و دو تا سکه بخرد یا طلای آب شده بگیرد. ضمن اینکه ورود به بازار مسکن هم نیازمند دانش و تجربه است. این حوزه، همچون بازار سرمایه، حوزه بسیار پیچیده‌ای است. از این رو توصیه می‌کنیم، افراد در حوزه‌ای که کم و بیش مسلط هستند، اقدام به سرمایه‌گذاری کنند.
