بازگشت مسکن به مدار رشد

گروه راه و شهرسازی|

پس از دو ماه سیر نزولی، قیمت و معاملات مسکن در تهران دوباره روندی صعودی در پیش گرفت. تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن پایتخت حاکی از این است که متوسط قیمت هر متر واحد مسکونی در دی ماه با 1.8 درصد رشد نسبت به آذر به 27 میلیون و 386 هزار تومان رسید. همچنین تعداد معاملات ملک تهرانی که طی آبان و آذر حدود 60 درصد نسبت به مهر ماه امسال دچار افت شده بود، در دی ماه 99 با رشد 37.6 درصدی به 3 هزار و 515 فقره رسید. در این حال در 10 ماهه سال جاری متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی به 22 میلیون و 770 هزار تومان رسیده که نسبت به دوره مشابه سال قبل با 12 میلیون و 880 هزار تومان 76.8 درصد رشد داشته است. رشد معاملات اما در دوره 10 ماهه نخست سال‌های 97، 98 و 99 همواره ضعیف بوده است، به گونه‌ای که تعداد معاملات ملک در دوره 10 ماهه سال 98 به 60 هزار و 95 فقره افت داشته و رشد منفی 42.6 را در قیاس با دوره مشابه سال 97 بر جای گذاشته است. در پی این افت، معاملات ملک در دوره 10 ماهه سال جاری به 74 هزار و 113 فقره رسیده و رشد مثبت 23.3 را ثبت کرده اما در عین حال، تعداد معاملات در سال جاری همچنان از تعداد معاملات ملک در دوره 10 ماهه نخست سال 97 (104 هزار و 641 فقره) عقب‌تر است.  به این ترتیب، به‌طور عینی، افت معاملات ملک از ابتدای سال 97 (طی 34 ماهه اخیر) ملموس است. مساله‌ای که در استارت خوردن دور جدید جهش قیمتی مسکن ریشه دارد و منجر به حذف متقاضیان مصرفی از این بازار شده است. از فروردین سال 97 و در پی افزایش احتمال خروج دونالد ترامپ، رییس‌جمهور سابق امریکا از «برجام» در 18 اردیبهشت، ابتدا نرخ ارز دچار جهش شد و با فاصله زمانی اندکی همه بازارهای موازی دچار نوسان و جهش قیمت شدند. این جهش قیمت، قدرت خرید متقاضیان مسکن را به‌شدت تخریب کرد و توان و میزان پوشش دهی انواع وام‌های خرید آپارتمان را به مسلخ برد و بی‌اثر کرد. 

     رشد 395 درصدی قیمت مسکن در 34 ماه

بررسی‌های آماری حاکی از این است که طی 34 ماهه گذشته متوسط قیمت هر متر واحد مسکونی به‌طور مترتب (به استثنای مرداد، شهریور و آبان 98؛ و فروردین و آذر 99 که رشد قیمت مسکن منفی بود) رشد کرده و از متری 5 میلیون و 528 هزار تومان در فروردین 97 به 27 میلیون و 386 هزار تومان رسیده که رشدی معادل 395 درصد است.

    قیمت  واقعی  مسکن؟

بررسی‌های «تعادل» حاکی از این است که طی 10 ماهه نخست سال جاری، در ماه‌های فروردین، آبان و آذر تورم ماهانه مسکن از نرخ تورم ماهانه عمومی عقب افتاده است و قدری حباب مسکن تخلیه شده یا دست‌کم از فربه‌تر شدن آن جلوگیری شده است. در دی ماه اما تورم ماهانه مسکن و تورم ماهانه عمومی روی عدد 1.8 درصد به یکدیگر رسیدند. در فروردین ماه قیمت هر متر مربع مسکن با رشد منفی 2.1 نسبت به اسفند 98 به 15 میلیون و 290 هزار تومان رسید، در حالی که نرخ تورم 2.1 درصد بود. در آبان سال جاری نیز این شاخص 1.8 بود، در حالی که نرخ تورم ماهانه 5 درصد بود. در آذر ماه نیز تورم ماهانه مسکن منفی 1.1 بود اما نرخ تورم عمومی 1.5 ثبت شده بود. 

    پشت پرده افت معاملات

به گزارش «تعادل»، اگر چه تعطیلی دو هفته‌ای بنگاه‌های معاملاتی در آذرماه عاملی موثر در افت تعداد معاملات ملکی به زیر 5 هزار فقره به شمار می‌رفت، اما روند نزولی معاملات ملک طی دو ماهه آبان و آذر تحت تاثیر تحولات عرصه سیاست خارجی (ناشی از برگزاری و نتیجه انتخابات ریاست‌جمهوری امریکا) و تعدیل انتظارات تورمی در بازارهای موازی نیز بود. بر اساس آمارهای رسمی، تعداد معاملات ملکی در آبان ماه سال جاری نیز با حدود 49 درصد رشد منفی، کمی بالاتر از 4 هزار فقره ایستاد و کاهش شدید تعداد معاملات را نیز تجربه کرد. 

بر اساس این گزارش، اگر چه طی ماه‌های اردیبهشت تا اول آبان سال جاری به دلیل جهش قیمت و ناتوانی مالی سمت تقاضای مصرفی و همچنین کم رنگ شدن تقاضای سفته بازی به دلیل جذابیت بازار سهام، تعداد معاملات ملکی افت زیادی را تجربه کرده بود، اما در آبان ماه که در میانه آن انتخابات ریاست‌جمهوری امریکا برگزار شد، بازار مسکن با دو نیمه متفاوت مواجه بود که موجب کاهش معاملات در هر دو نیمه این ماه شد. در نیمه اول آبان، گروهی از فروشندگان مسکن با توجه به احتمال برنده شدن دونالد ترامپ و افزایش قیمت‌ها در نیمه دوم آبان، از عرضه ملک خود به بازار طفره رفتند. در نیمه دوم آبان نیز تقاضای موثر در بازار مسکن به واسطه چشم‌انداز مثبت اقتصاد و احتمال نزولی‌تر شدن قیمت‌ها با رسمیت یافتن ریاست‌جمهوری جو بایدن، از بازار به‌طور موقت کناره گرفتند. به این ترتیب در هر دو نیمه آبان به قدری از معاملات کاسته شد که تعداد معاملات به زیر 5 هزار فقره سقوط کرد. به غیر از فروردین سال جاری که حجم معاملات ملک به 1200 فقره رسید، در ماه‌های تیر، مرداد، شهریور، مهر و آبان سال گذشته نیز حجم معاملات به زیر 5 هزار فقره در ماه رسیده بود. تعداد معاملات در ماه‌های یاد شده به ترتیب 4800، 3300، 2800، 3400 و 4100 فقره ثبت شده است. از آنجا که معاملات ملکی در آذر ماه سال جاری که همزمان تحت تاثیر عوامل موثر بر بازار آبان ماه بود و هم فعالیت در این بازار زیر سایه تعطیلات کرونا قرار داشت، همچون فروردین ماه سال جاری دچار افت شدید شد. در این حال، اگر چه شاهد رشد 37.6 درصدی معاملات در دی ماه 99 هستیم اما واقعیت این است که با این رشد، تعداد معاملات همچنان زیر 5 هزار فقره قرار دارد.

  60   میلیون تومان

متوسط هر متر ملک در منطقه یک 

بر اساس گزارش بانک مرکزی، واحدهای مسکونی زیر ۵ سال ساخت در معاملات مسکن ماه گذشته بیشترین تعداد معامله‌های مسکن را با ۳۹ درصد به خود اختصاص داده‌اند. از سوی دیگر، بیشترین تعداد معاملات مسکن در میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران به منطقه ۵ با ۳۹۷ فقره و سهم ۱۱.۳ درصدی اختصاص داشت. در رتبه‌های بعدی مناطق ۴ و ۲ تهران با سهم‌های به ترتیب ۸.۹ و ۷.۷ درصدی قرار دارد.

بر اساس برآوردها، حدود ۷۰ درصد معاملات شهر تهران در دی ماه امسال به ۱۰ منطقه یک، ۲، ۴، ۵، ۷، ۸، ۱۰، ۱۱، ۱۴ و ۱۵ اختصاص داشت. گران‌ترین منطقه تهران طبق سال‌های اخیر به منطقه یک با متوسط قیمت ۶۰ میلیون و ۳۴ هزار تومان در هر مترمربع اختصاص داشت و در رتبه دوم منطقه سه با میانگین قیمت متری ۵۲ میلیون و ۹۶ هزار تومان و منطقه دو با میانگین قیمت متری حدود ۴۵ میلیون تومان اختصاص دارد. ارزان‌ترین مناطق تهران نیز منطقه ۱۸ با متوسط متری ۱۲ میلیون و ۱۵۲ هزار تومان، منطقه ۲۰ با میانگین متری ۱۲ میلیون و ۵۳۶ هزار تومان و منطقه ۱۹ با متوسط متری ۱۳ میلیون و ۴۸ هزار تومان هستند.