«زمین» در باتلاق رکود تورمی

گروه راه و شهرسازی|

شاید پاییز سال 1399را بتوان یکی از استثنایی‌ترین فصل‌های اقتصاد ایران طی سال‌های اخیر قلمداد کرد. فصلی که تحت تاثیر روند مبارزات انتخاباتی امریکا و ریسک حذف یا تقویت ترامپ، اغلب بازارها دو نیمه متفاوت داشتند. نیمه‌ای که دیدگاه غالب، پیروزی ترامپ در انتخابات بود و در پی آن تشدید تحریم‌های اقتصادی علیه ایران و بدتر شدن شاخص‌های کلان انتظار می‌رفت. و نیمه دیگری که بر شکست ترامپ در انتخابات تکیه داشت و حذف ریسک این رییس‌جمهور تندرو امریکایی از معادلات اقتصاد ایران را نوید می‌داد و از همین رو، شاهد رویش پیامدهای تعدیل انتظارات تورمی در اغلب بازارها بودیم. در چنین شرایطی بود که حجم معاملات زمین و ساختمان‌های کلنگی نسبت به فصل قبل افت 53.3 درصدی را تجربه کرد. در این حال، البته قیمت این دارایی دچار رشد منفی نشد و با کمی کاهش سرعت، نسبت فصل تابستان 99 تورم فصلی 20.9 درصدی را ثبت کرد. رکورد تورمی زمین در پاییز سال گذشته  بی گمان نشانه‌ای از افت تمایل سازندگان به آغاز پروژه‌های جدید قلمداد می‌شود که نتیجه آن کمبود بیشتر عرضه واحدهای نوساز در فاصله زمانی تابستان و پاییز سال 1401 خواهد بود.

     تورم فصلی زمین؛ 20.9 درصد

آنگونه که مرکز آمار ایران گزارش کرده است، در پاییز 1399، متوسط قیمت خرید و فروش هر متر مربع زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در کل کشور 8 میلیون و 865 هزار و 800 تومان با میانگین مساحت 350 متر مربع بوده است که نسبت به فصل قبل 20.9 درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل 118.4 درصد افزایش داشته است. همچنین تعداد معاملات فروش زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی انجام شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در کل کشور نسبت به فصل قبل 53.3 درصد کاهش و نسبت به فصل مشابه سال قبل 53.6 درصد افزایش داشته است. به گزارش «تعادل»، تورم فصلی قیمت زمین در حالی در پاییز سال گذشته به حدود 21 درصد رسید و کمی از سرعت آن کاسته شد که طی 5 فصل قبل از آن، روندی صعودی را طی کرده بود و در فصل‌های تابستان 98 تا تابستان 99 به ترتیب 9.3؛ 11.7؛ 15.3؛ 22.1؛ 28.3 درصد را ثبت کرده بود. رشد 118 درصد تورم نقطه به نقطه قیمت زمین در پاییز سال 99 نسبت به سال 98 نیز در شرایطی گزارش شده است که در بهار سال 98 رشد 148 درصدی و در تابستان همان سال رشد 110 درصدی قیمت زمین ثبت شده بود. به نظر می‌رسد، در بهار و تابستان سال 98، سرمایه‌گذاران و سازنندگان مسکن امید و انتظار زیادی نسبت به رونق مسکن در سال‌های 99 و 1400 داشته‌اند. اما همانطور که از آمار معاملات ملک طی 12 ماهه اخیر استنباط می‌شود، این پیش بینی اگر چه از نظر رشد قیمت‌ها، درست بوده است اما از نظر سیطره رکود معاملاتی بر بازار مسکن، یک پیش بینی نا درست به شمار می‌رود، چه آنکه طی ماه‌های گذشته، معاملات ملک به‌شدت افت کرده است و حتی طی دو ماهه نخست سال، تعداد معاملات ملک در تهران به زیر 5 هزار فقره رسیده بود اما در خردادماه کمی بالاتر از این رقم قرار گرفت. حال آنکه در حالت طبیعی، تعداد معاملات ملک در کلان‌شهری همچون تهران بالای 10 هزار فقره در ماه بوده است. 

     وضعیت استان‌ها چگونه بود؟

در میان استان‌های کشور، بیشترین متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی معامله شده 30 میلیون و844 هزار و 500 تومان با میانگین مساحت 470 متر مربع در استان تهران و کمترین آن 441 هزار و 300 تومان با میانگین مساحت 489 مترمربع در استان کهگیلویه و بویر احمد بوده است.

از سوی دیگر، کمترین میزان قیمت خرید و فروش یک مترمربع زمین یا زمین ساختمان‌های مسکونی کلنگی در معاملات انجام شده این فصل مربوط به استان کهگیلویه و بویر احمد با 79 هزار و 300 تومان و بیشترین میزان آن مربوط به استان تهران با 155 میلیون و 669 هزار و 800 تومان است. همچنین از کل معاملات انجام شده برای فروش زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی در کشور در پاییز 1399، استان فارس با 15.5 درصد، دارای بیشترین سهم و استان سیستان و بلوچستان با 0.1 درصد دارای کمترین سهم و استان‌های یزد، سمنان و خراسان جنوبی فاقد معامله ثبت شده هستند. مرکز آمار همچنین تاکید کرده است، با توجه به اینکه کاهش یا افزایش تعداد معاملات در شهرهای بزرگ، باعث کاهش یا افزایش شدید متوسط (حسابی) قیمت در سطح استان یا کشور می‌شود، از متوسط تعدیل شده (وزنی) که در آن وزن با استفاده از سهم واحدهای مسکونی دارای سکنه محاسبه می‌شود، استفاده شده تا بتوان با حذف اثر تعداد معاملات، تغییرات واقعی قیمت را مشخص کرد. به این ترتیب، برای محاسبه متوسط تعدیل شده (وزنی) کل کشور از متوسط تعدیل شده استانی استفاده شده است.

     معنای افت معاملات زمین

در شرایطی متوسط قیمت هر متر مربع زمین در کل کشور طی پاییز سال 99 به 8 میلیون و 865 هزار و 800 تومان رسید که متوسط قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی نیز 8 میلیون و 949 هزار و 600 تومان ثبت شده است. ارقامی که بسیار به هم نزدیک هستند. به عبارت دیگر، نسبت قیمت زمین به قیمت واحد مسکونی در پاییز سال گذشته 0.99 (حدود یک) بوده است و تقریبا این دو عدد با هم مساوی بوده‌اند. یعنی قیمت یک متر زمین با قیمت یک متر واحد مسکونی برابر بوده است. نکته‌ای که دستکم طی سال‌های اخیر بی‌سابقه بوده است. چه آنکه همواره قیمت هر متر زمین بیشتر از قیمت هر متر مسکن بوده است. این مساله، به ویژه در کلان‌شهری همچون تهران بسیار مشهود بوده است و البته آمارهای تحولات قیمتی زمین در شهر تهران طی پاییز گذشته نیز همچنان موید فزون‌تر بودن قیمت زمین نسبت به قیمت ملک بوده است. به‌طور مثال، میانگین قیمت هر متر مربع زمین در شهر تهران طی تابستان سال 99 معادل 1.53 برابر میانگین قیمت مسکن در شهر تهران بود. در تابستان سال گذشته میانگین قیمت هر مترمربع زمین و ملک مسکونی کلنگی به ۳۴ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان رسید. میانگین قیمت هر مترمربع مسکن نیز در پایتخت در تابستان گذشته ۲۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان بود. از این رو، در تابستان سال 99 اختلاف بین میانگین قیمت زمین و مسکن در شهر تهران بیش از ۱۰ میلیون تومان بود. در پاییز اما این نسبت به 1.52 رسیده و یک‌صدم واحد نسبت به تابستان کاهش یافت. همانطور که مشاهده می‌شود، نسبت قیمت زمین به قیمت مسکن در کل کشور حدود نیم درصد کمتر از این نسبت در شهر تهران است. دلیل تفاوت این نسبت در تهران با کل کشور را باید در بلندمرتبه‌سازی و تراکم فروشی در شهر تهران جست‌وجو کرد. آنجا که قیمت زمین در تعداد واحدهای مسکونی بیشتری تقسیم می‌شود و به دلیل وجود ظرفیت ایجاد ارزش افزوده بیشتر زمین در تهران، قیمت آن همواره از قیمت واحدهای مسکونی بیشتر است، اما از آنجا که چنین پدیده‌ای در سراسر کشور رایج نیست، در شهرستان‌ها قیمت زمین اختلاف بسیار اندکی با قیمت واحد مسکونی دارد به گونه‌ای که نسبت میان میانگین هر دوی این شاخص‌ها تقریبا برابر با یک است.

اگر از تحلیل‌های تکنیکال بگذریم و شرایط بنیادین اقتصاد ایران در پاییز گذشته را مرور کنیم، متوجه خواهیم شد که در پاییز گذشته و قبل از برگزاری انتخابات ریاست‌جمهوری امریکا (14 آبان 99) و احتمال قوی پیروزی ترامپ در آن، انتظارات تورمی در ایران به‌شدت افزایش یافته بود به گونه‌ای که نرخ هر دلار امریکا به 32 هزار تومان نیز رسید. قیمت مسکن در تهران نیز در مهرماه سال گذشته با ثبت تورم ماهانه 10 درصدی نسبت به شهریور به 26 هزار و 700 هزار تومان رسید. در آبان اما که خود دو نیمه متفاوت داشت، سرعت رشد قیمت مسکن کاسته شد و متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران با تورم 1.8 درصدی به 27 میلیون و 193 هزار تومان بالغ شد. این روند اما در آذر ماه تورم منفی 1.1 درصدی را از خود به جای گذاشت و قیمت مسکن به 26 میلیون و 905 هزار تومان بازگشت.