بیراهه تنبیه موجران

گروه راه و شهرسازی|

نمایندگان مجلس شورای اسلامی دیروز با دو فوریت طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی موافقت کردند. بررسی مفاد این طرح حاکی از در نظر گرفتن موارد تنبیهی سخت و شدید برای موجران از جمله بابت عدم ثبت اجاره نامه در مراجع رسمی مورد نظر این طرح است.

در جلسه علنی دیروز مجلس، علی خضریان نماینده تهران تقاضای بررسی دو فوریت طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی را مطرح کرد.

نمایندگان مجلس شورای اسلامی بعد استماع نظرات نمایندگان موافق و مخالف دو فوریت، با ۱۴۹ رای موافق، ۲۹ رای مخالف و ۳ رای ممتنع از مجموع ۱۹۵ نماینده حاضر در مجلس، با بررسی طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی با قید دو فوریت موافقت کردند.

به گزارش «تعادل»، طی سال‌های 1399 و 1400 ستاد مقابله با کرونا به افزایش 25 درصدی اجاره‌بها در تهران، 20 و 15 درصدی به ترتیب در شهرهای بزرگ و کوچک رای داده بود. اما آمارهای رسمی از افزایش اجاره‌بها در قراردادهای تمدیدی، فراتر از نرخ‌های مصوب ستاد یادشده طی 8 فصل گذشته حکایت می‌کنند. به عبارتی، آمارها به روشنی، شکست مداخله دولت در بازار اجاره را به تصویر کشیده‌اند. با این حال، در سال جاری، آنگونه که مسوولان وزارت راه و شهرسازی گفته‌اند، مصوبه سال قبل ستاد کرونا ساری و جاری است. در این حال، در پی گرانی‌های اخیر و به ویژه افزایش بسیار زیاد اجاره‌بها، مجلس شورای اسلامی نیز در تلاش است تا از «مستاجران» در برابر «تورم اجاره‌بها» حمایت کند. با وجود این، در طرح حمایتی خود که دیروز با دو فوریت در مجلس تصویب شد، به جای پرداخت به مساله «تورم اجاره» و ارایه راهکارهایی برای مهار آن، به «موجران» پرداخته و آنان را تحت فشار قرار داده تا از انتفاع از «مایملک» خود چشم پوشی کنند. این در حالی است که که نه بر اساس قوانین جاری کشور و نه بر اساس شرع مقدس اسلام، دولت یا حکومت اجازه هیچ گونه مداخله‌ای در مایملک افراد ندارد و از همین رو، نمی‌تواند با «قیمت‌گذاری» برای اجاره‌بها، بار مسوولیت ثبات بخشی به اقتصاد و توانمند کردن مستاجران را روی دوش موجران بیندازد. 

    راهکار واقعی حمایت از مستاجران؟

واقع قضیه این است که بیش از 80 درصد از موجران کشور، مالکان خرده پا به شمار می‌روند که اجاره حاصل از آپارتمان اضافه آنها، به نوعی کمک هزینه معیشت آنها به شمار می‌رود و در واقع، اجاره داری حاکم بر بازار اجاره کشور، سنتی است و حرفه‌ای نیست و به همین دلیل، دولت و مجلس مجاز به تشدید فشارهای اقتصادی روی قشر «موجر» خرده پا با هدف حمایت از «مستاجر» نیست. از این رو، باید در حمایت از مستاجران راهکارهای دیگری به غیر از قربانی کردن موجران را جست‌وجو کند. بی‌گمان، موجران علی رغم تبلیغاتی که علیه آنها می‌شود و حتی در فرهنگ عمومی جامعه نیز سویه‌های منفی علیه آنها وجود دارند، در زمره افراد خدوم به جامعه به شمار می‌روند، چرا که ملک چند میلیاردی خود را که مستاجر با بیش از 60 سال کار نمی‌تواند به آن دسترسی داشته باشد را در ازای دریافت اجاره مورد توافق، در اختیار مستاجر قرار می‌دهد. از این‌رو، در صورتی که با تدوین و تصویب برخی قوانین، عرصه بر موجران تنگ شود، مسائل و مشکلات دیگری در بازار اجاره ایجاد خواهد شد و دعواهای حقوقی میان موجر و مستاجر بیشتر خواهد شد. اما راهکار واقعی حمایت از مستاجر چیست؟ در گام نخست، باید تصریح کرد که بازار اجاره نیز متاثر از شرایط کلی اقتصاد است. پس دولت باید با اتخاذ سیاست‌های درست و دقیق اقتصادی و سیاست خارجی، زمینه‌های رشد اقتصاد و افزایش درآمد سرانه مردم را فراهم آورد. یعنی مسیری برخلاف مسیر طی شده در دهه 1390 خورشیدی در پیش گیرد تا بلکه شرایط معیشت مردم (هم موجر و هم مستاجر) بهبود یابد.

    مفاد طرح ساماندهی اجاره‌بهای املاک؟

به گزارش ایسنا، طرح سه ماده‌ای کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی به این شرح است: 

«‫ماده 1. موجران مکلفند هنگام تنظیم قرارداد اجاره آن را در دفاتر اسناد رسمی یا در سامانه الکترونیک ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور که دلالان معاملات املاک (اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی) به آن متصل هستند به صورت رایگان مطابق ماده 18 قانون جهش تولید مسکن درج نمایند. چنانچه قرارداد اجاره با وساطت دلالان، مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی تنظیم شده باشد و در سامانه مذکور درج نگردد، دلالان، مشاوران املاک و متصدیان بنگاه‌های معاملات ملکی متخلف، توسط شعب سازمان تعزیرات حکومتی، علاوه بر جریمه نقدی معادل سه برابر حق الزحمه دریافتی، در مرتبه اوّل به محرومیت به مدت یک سال و در مرتبه دوم به محرومیت دایم از اشتغال به شغل مذکور محکوم می‌شوند. همچنین موجری که قرارداد اجاره تنظیمی خود را به ترتیب فوق ثبت نکرده باشد از باب تعزیر مشمول احکام ذیل خواهد بود: 

‫کل مبالغ دریافتی در نتیجه عقد اجاره (اعم از قرض‌الحسنه ضمن عقد یا اجاره‌بها) به عنوان درآمد خالص مشمول مالیات موضوع ماده (53) قانون مالیات‌های مستقیم محسوب می‌شود.‬

‫هزینه دادرسی رسیدگی به دعاوی او در خصوص رابطه استیجاری علیه مستاجر 4 برابر هزینه دادرسی قانونی خواهد بود. همچنین دعوای تخلیه او علیه مستاجر مشمول هزینه دادرسی بر اساس مجموع اجاره‌بها و قرض‌الحسنه مندرج در ضمن قرارداد است. در موارد مذکور موجر صرفاً تا سقف هزینه دادرسی مقرر در قوانین مربوط حق رجوع به مستاجر را خواهد داشت.‬

‫رسیدگی به هر نوع دعوای موجر علیه مستاجر منوط به ارایه تسویه مالیاتی بر اساس احکام مقرر در این قانون خواهد بود.‬

‫تبصره1: تعرفه کمیسیون دلالان معاملات املاک (اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی) به وسیله وزارت راه و شهر‌سازی و بر اساس معیارهای زیر تعیین خواهد شد: ‬

‫1- تعرفه براساس ضریبی از ارزش معاملاتی املاک موضوع ماده (64) قانون مالیات‌های مستقیم با اصلاحات و الحاقات بعدی تعیین شود.‬

‫2- میانگین سالانه حجم پیش‌نویس قراردادهای به ثبت رسیده موضوع این ماده در هر منطقه جغرافیایی بر تعیین تعرفه به صورت پلکانی نزولی اثرگذار باشد.

3- مبلغ سقف تعرفه دریافتی در هر معامله تعیین شود. در هرحال، میزان اجاره‌بها در تعیین میزان تعرفه اثرگذار نخواهد بود و دریافت هر مبلغی – حتی با توافق طرفین معامله یا هریک از آنها- تحت هر عنوان همچون حق‌التحریر یا حق‌الزحمه درج پیش‌نویس قرارداد در سامانه موضوع این ماده ممنوع است و متخلف با حکم شعب سازمان تعزیرات حکومتی به جزای نقدی معادل سه برابر مبلغ دریافتی محکوم می‌شود.‬

ماده ۲- چنانچه در قرارداد اجاره املاک، اجاره‌بهای تعیین شده در مقایسه با اجاره‌بهای سال قبل آن ملک که در سامانه ثبت شده، بیش از میزان تغییر شاخص سالانه قیمت‌ها مذکور در ماده (522) قانون آیین دادرسی مدنی افزایش یابد، علاوه بر لغو معافیت مالیاتی موضوع تبصره (11) ماده (53) قانون مالیاتهای مستقیم با رعایت مواد (53) و (54) قانون مذکور، در خصوص مبلغ مازاد مشمول افزایش 50 درصدی مالیات بر درآمد اجاره املاک خواهد بود. مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی مکلفند یک نسخه از قرارداد اجاره تنظیمی را به اداره امور مالیاتی محل ارسال نمایند. در غیر این صورت، در مالیات متعلقه مسوولیت تضامنی دارند.

تبصره1: چنانچه ملک برای بار اول اجاره داده می‌شود یا سابقه اجاره ثبت شده در سال قبل نداشته یا موجر مدعی باشد که اجاره سال قبل وی کمتر از قیمت عادله روز بوده است، حداکثر اجاره قابل تعیین برای آن ملک نمی‌تواند از 10 درصد متوسط میزان اجاره‌بها در قراردادهای اجاره تنظیمی در آن سال بر اساس مساحت و منطقه مربوط، بیشتر تعیین شود و الا مشمول مالیات مذکور خواهد بود.

تبصره2- قراداد اجاره برای مدت دوسال و بیشتر مشمول حکم این ماده نخواهد بود.

ماده ۳- موجرانی که مبادرت به تنظیم قرارداد اجاره خود در دفاتر اسناد رسمی یا اقدام به ثبت آن در سامانه سامانه الکترونیک ثبت اسناد که دلالان معاملات املاک (اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی) به آن متصل هستند و میزان افزایش اجاره‌بهای آنها بیش از میزان مذکور در ماده قبل نباشد، از محل منابع حاصل از اجرای این قانون و به تناسب منابع وصولی، از تخفیف تا سقف 50 درصدی عوارض نوسازی و همچنین کاهش سود و افزایش مدت بازپرداخت تسهیلات خرید و بازسازی املاک برخوردار خواهند شد. آیین نامه اجرایی این ماده با مشارکت وزارتخانه‌های راه و شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی و کشور تهیه می‌شود و به تصویب هیات وزیران می‌رسد.»

    مستاجران نمی‌توانند  قراردادهای خود را تمدید کنند

پیش از رای‌گیری علی خضریان نماینده مردم تهران در مجلس در دفاع از این طرح گفت: اجاره‌بها به صورت نابرابر، بدون استدلال و نامتعارف افزایش یافته است، بنگاه‌های معاملات ملکی هم از شرایط رها شده در این بخش سوءاستفاده می‌کنند. از طرفی اگر شرایط مستاجران ساماندهی نشود در تابستان ۱۴۰۱ بخشی از مستاجران کشور قادر به تمدید قرارداد خود نبوده و مجبور خواهند بود به حاشیه شهرها کوچ کنند و این کوچ مشکلات و معضلات اجتماعی، سیاسی، اجتماعی، اقتصادی و روانی بر کشور تحمیل خواهد کرد.

به گزارش ایرنا، در ادامه محمود احمدی بیغش نماینده مردم شازند در مجلس در مخالفت با این دو فوریت این طرح معتقد بود که این طرح فوریت ندارد چرا که طبق قانون موجر فقط اجازه دارد ۲۵ درصد اجاره‌بها را افزایش دهد و بهتر است مجلس به مسائل مهم‌تر رسیدگی کند.

علاوه بر این اقبال شاکری نماینده تهران در موافقت با این طرح گفت: بیش از ۲۰ میلیون حاشیه نشین در کشور وجود دارند که این افراد مجبور شدند از شهر به حاشیه کوچک کنند و این طرح می‌تواند سبب ساماندهی آنها شود.

به گزارش «تعادل»، کوچ مستاجران از مناطق شمالی و مرکزی به مناطق جنوبی پایتخت، یا کوچ از آپارتمان‌های بزرگ و متناسب با جمعیت خانوار به آپارتمان‌های قدیمی و کوچک واقع در محلات ارزان‌قیمت صرفا مربوط به سال جاری نیست، بلکه از اوایل دهه 1390 و به‌طور مشخص پس از اولین جهش تورمی ناشی از جهش نرخ ارز در سال‌های 90 و 91 آغاز شده است و طی سال‌های گذشته، به‌تدریج روند فزاینده‌تری به خود گرفته است.