پیشنهاد ساخت خانه‌های ۴۰ متری برای مستاجران
گروه راه و شهرسازی|
در شرایطی که تورم مزمن دو رقمی با منشأ کسری بودجه‌های سالانه، عامل اصلی تمام افزایش قیمت‌ها در بازارهای مختلف و از جمله بازار اجاره به شمار می‌رود، و به باور اقتصاددانان مستقل اولویت اول دولت باید مهار تورم از طریق کاهش هزینه‌های خود باشد، همچنان برخی از کارشناسان مسکن از افزایش عرضه برای مهار اجاربها سخن به میان می‌آورند. یکی از این پیشنهادها، ساخت واحدهای مسکونی 40 متری به جای اجرای طرح نهضت ملی مسکن با هدف بهره مندی مستاجران است. این همه در حالی است که به هر صورت، هم اینک تمام مستاجران کشور با توان‌های مالی متفاوت، ولو به قیمت حذف بسیاری از حوایج دیگر همچون آموزش، سلامت و حتی خورد و خوراک در خانه‌ای ساکن هستند. به عبارتی، هم اینک خانه، ولو با استانداردهای پایین، برای همه هموطنان وجود دارد، اما آنچه که آزاردهنده است، تورم سرسام آور اجاربها است.
روایتی نو از رشد قیمت‌ها در بازار اجاره
بر اساس آمار‌های رسمی که از سوی معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی منتشر شد، اجاره هر متر مربع واحد مسکونی در تهران طی اردیبهشت امسال به ۱۲۶ هزار و ۹۰۰ تومان رسیده که در مقایسه با رقم ۸۴ هزار و ۸۰۰ تومان پایان سال ۱۴۰۰ تنها در 2 ماه رشد نزدیک به ۵۰ درصدی داشته است. رضا قدسی‌پور، کارشناس حوزه مسکن در گفت‌وگو با فارس، اظهار کرد: از هر 100 خانواده 45 خانواده مستاجر است و 55 خانواده نیز در مسکن ملکی خود ساکن هستند، البته این آمار تجمعی است. آمار مورد استناد در این مورد آن است که بدانیم از هر 100 تقاضای جدید مسکن تنها 30 تقاضا توانایی خرید مسکن ملکی را دارد و 70 تقاضا به صورت اجاره‌نشینی نیاز به مسکن را تامین می‌کند. این آمار 70 درصدی تامین مسکن توسط تقاضای جدید بیانگر یک تغییر اساسی در بازار است. او افزود: براساس اطلاعات معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی متوسط هزینه اجاره یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران از سال 1390 تا سال 1401، رشد نجومی 880 درصد را تجربه کرده است. یک تعبیر دیگر از این آمار آن است که اگر خانواده بخواهد یک واحد مسکونی ۷۵ متری اجاره کند، باید ماهانه ۹ میلیون و ۵۱۷ هزار تومان اجاره بدهد. رقمی که در سال 1390 تنها 671 هزار تومان بوده است. نکته جالب‌تر اینکه قیمت مسکن در سال 1390 برای هر متر مربع یک میلیون 800 هزار تومان بود، این یعنی با اجاره‌بهای یک ماه در سال 1401 می‌توانستیم، 5 متر خانه در سال 1390 بخریم. همچنین با هزینه اجاره یک واحد مسکونی 100 متری در سال 1401 طی یک سال می‌توانستیم یک خانه 85 متری در سال 1390 بخریم. بازی با این آمار به وضوح مساله افزایش نجومی اجاره‌بها را مشخص می‌کند. وی افزود: میانگین درآمد سالانه خانوار‌های مناطق شهری تهران از حدود ۱۶.۵میلیون تومان در سال ۱۳۹۰ با رشد ۶.۶ برابری به حدود ۱۱۰ میلیون تومان تا پایان سال ۱۳۹۹ رسیده و اگر سالانه حدود ۳۸ درصد به رقم مذکور اضافه کنیم، میانگین درآمد خانوار‌های تهرانی برای سال ۱۴۰۱ حدود ۲۰۹ میلیون تومان خواهد شد. مقایسه این ارقام نشان می‌دهد طی سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۴۰۱ درحالی هزینه اجاره‌بهای خانوار‌های تهرانی ۱۴ برابر شده که در این مدت درآمد خانوارها ۱۲.۶ برابر شده است. این عقب‌ماندگی درآمد موضوعی است که فقر مسکن را به‌دنبال دارد و زمینه ایجاد فشار سرسام‌آور را مهیا می‌کند.به گفته قدسی پور، براساس تعاریف، اگر سهم مسکن از هزینه‌های خانوار‌های مستاجر به بیش از ۳۰ درصد برسد خانواده ما دچار فقر مسکن شده است، چراکه افزایش سهم مسکن موجب می‌شود خانواده‌ها از هزینه‌های فرهنگی، بهداشتی، مراقبت شخصی، سفر و تفریح، رستوران رفتن، خرید پوشاک و کفش و لوازم خانه و لوازم شخصی و حتی هزینه‌های خوراکی خود کم کنند تا بتوانند از پس اجاره‌بها بربیایند.حال اینکه در پایتخت سهم مسکن از سبد هزینه خانواده مدت‌هاست که عدد 30 درصد را رد کرده و به نزدیکی 50 درصد رسیده است.
کلیدی به نام سامانه ملی املاک و اسکان
این کارشناس مسکن با بیان این مهم‌ترین اقدام در باز کردن چشم دولت‌ها پیگیری وضعیت سامانه ملی املاک و اسکان است، اظهار کرد: این سامانه نقش ویژه‌ای در فضای سیاست‌گذاری بازار مسکن ایفا می‌کند. برای مثال اگر بخواهیم یکی از کارکردهای این سامانه را معرفی کنیم که احتمالا این روزها می‌توانست به عنوان عصای دست کشور عمل کند، استفاده اطلاعات در سامانه‌های حمایتی وزارت تعاون، کار و امور اجتماعی در دهک‌بندی مردم بود. به معنای دیگر، تعداد واحدهای مسکونی به نام یک خانوار به عنوان شاخصی مهم در میزان درآمد و ثروت می‌توانست زمینه دهک‌بندی دقیق مردم را ایجاد کند. سامانه ملی املاک و اسکان در حال حاضر فعال است اما امکان استفاده عملیاتی از این سامانه به صورت بر خط وجود ندارد. به نظر من مهم‌ترین اقدام دولت در حال حاضر پیگیری این سامانه و حرکت آن به سوی کارکردی دقیق است. در اطراف این سامانه اخباری بد منعکس شد که متاسفانه هیچ کش پاسخی برای آن نداد.
لزوم توجه همزمان به انتظارات موجر و مستأجر
مهدی غلامی کارشناس اقتصاد مسکن نیز در گفت‌وگو با مهر با بیان اینکه مداخله دولت در بازار اجاره مسکن در شرایط کنونی می‌تواند اقدام موثری باشد گفت: ممکن است اجرای این مصوبه مشکلات احتمالی برای مردم و دستگاه قضا ایجاد کند. بازار مسکن حتماً نیاز به تنظیم‌گری و سیاست‌گذاری دارد ولی به شرط اینکه اولاً زیرساخت‌های لازم آن برقرار شود و ثانیاً سیاست‌گذاری‌ها، مبنای منطقی داشته باشد. غلامی با بیان اینکه حمایت از مستأجران امری لازم است که همه به آن واقفند گفت: ولی باید به انتظارات موجران هم توجه کرد.
راهکار اصلی حل مشکل مسکن
غلامی یادآور شد: مهم‌ترین نکته در بازار مسکن اعم از خریدوفروش یا اجاره این است که در شرایط فعلی در عرضه مسکن تفاوت چندانی ایجاد نشده است. نه خبری از تکمیل و تحویل ۴۰۰ هزار واحد طرح اقدام ملی است که قرار بود در دو سال آخر دولت قبل ساخته شود و نه از ۲۵۰ هزار واحد مسکن مهر تکمیل نشده؛ ضمناً این انتظار وجود دارد که با پیشرفت مناسب طرح نهضت ملی مسکن، مستأجران امیدوار به خانه‌دار شدن شوند که این موضوع باید تسریع شود.
پیشنهاد ساخت خانه‌های ۴۰ متری
فردین یزدانی، کارشناس مسکن اما با اشاره به دشواری ساخت ۴ میلیون مسکن به دلیل کمبود منابع مالی گفت: باید برای کنترل بازار اجاره به سمت ساخت خانه‌های ۴۰ متری استیجاری حرکت کنیم. یزدانی در گفت‌وگو با تسنیم، با اشاره به برنامه وزارت راه و شهرسازی برای ساخت 4 میلیون مسکن طی 4 سال اظهار کرد: سال گذشته زمانی که طرح نهضت ملی مسکن مطرح شد، گفتیم این برنامه باید به سمت ساخت خانه‌های استیجاری حرکت کند. وی با بیان اینکه ساخت 4 میلیون مسکن با توجه به کمبود منابع مالی مشکل خواهد بود، یادآور شد: در طرح مسکن مهر که کشور در اوج پولداری - افزایش درآمدهای نفتی- قرار داشت نتوانستیم در موعد مقرر واحدها را تکمیل و به مردم واگذار کنیم. وی با اشاره به اینکه بیش از 200 هزار واحد از طرح مسکن مهر باقیمانده است، افزود: معتقدم باید به جای تمرکز بر ساخت خانه‌های ملکی، به سمت ساخت واحدهای کوچک اجاره‌ای حرکت کنیم.با این کار می‌توانیم عدالت را در بخش مسکن کشور برقرار کنیم. کارشناس اقتصاد مسکن تاکید کرد: بخش قابل توجهی از درآمد خانوارها صرف تامین مسکن می‌شود، اگر بتوانیم واحدهای استیجاری را در اختیار اقشار هدف قرار دهیم دیگر این قبیل خانوارها به اصطلاح از «خورد و خوراک» خود نمی‌زنند تا سرپناهی را برای خود تامین کنند. کارشناس اقتصاد مسکن پیش‌تر نیز با بیان اینکه مشکل ما این است که دولت‌ها نمی‌آیند برنامه‌ای را برای بازار اجاره مسکن اجرا کنند که 2 سال دیگر جواب می‌دهد، افزود: در دولت قبل هم نیز این نگاه را داشتیم که می‌خواستند «الان» بازار اجاره مسکن را کنترل کنند، اما شکست خوردند. یزدانی با اشاره به اینکه بارها در جلسه با مسوولان دولت قبل اعلام کردیم اجاره مسکن به یک مساله تبدیل خواهد شد، تصریح کرد: سال 92 با دولتی‌ها بحث می‌کردیم و می‌گفتیم باید به فکر بازار اجاره باشید، وضعیت این بخش رو به وخامت است. اما متاسفانه به هشدارهای ما توجه نشد.کارشناس اقتصاد مسکن با تاکید بر اینکه بازار اجاره مسکن نه با تعیین سقف افزایش نرخ کنترل می‌شود نه با دستور، اضافه کرد: نمی‌توانیم این انتظار را داشته باشیم که امروز تصمیمی برای بازار اجاره مسکن بگیریم و 2 ماه دیگر جواب بدهد.یزدانی با اشاره به اینکه تنها راه کنترل بازار اجاره مسکن و حمایت از مستأجران «تولید و عرضه واحدهای استیجاری در استطاعت »
است، بیان کرد: این برنامه را در طرح جامع مسکن پیش‌بینی کرده بودیم. با توجه به وضعیت بد بازار اجاره پیشنهاد بنده به دولت سیزدهم این است که در اسرع وقت نسبت به احداث مساکن استیجاری اقدام کند. وی توضیح داد: دولت می‌تواند در قالب نهضت ملی مسکن بخشی از واحدها را در قالب بسته‌های سرمایه‌گذاری در استطاعات به مساکن استیجاری اختصاص دهد. وی گفت: بهترین راهکار و سریع‌ترین مسیر برای کنترل بازار مسکن حرکت به سمت مسکن استیجاری در استطاعت در نهضت ملی مسکن است. حتی اگر 10 درصد از واحدهای این طرح را به این نوع مسکن اختصاص دهیم شاهد تاثیر بسیار زیادی در ساماندهی بازار اجاره مسکن خواهیم بود. وی بیان کرد: در قالب این طرح واحدهای کوچک متراژ ساخته و در اختیار مستأجران قرار می‌گیرد. در این صورت اجاره‌نشین‌ها دیگر از هزینه‌های معیشت خود کم نکرده و آن را به تامین مسکن اختصاص نمی‌دهند.
