هشدار درباره رشد بافت‌های ناکارآمد شهری
گروه راه و شهرسازی|
«مسکن» نه تنها به پاشنه آشیل اقتصاد خانوار ایرانی تبدیل شده که کلیت اقتصاد و برنامه‌های دولت را تحت‌الشعاع خود قرار داده است. اقتصاددانان هر گونه تحول در بحران مسکن را منوط به تحول در شرایط اقتصاد و سیاست‌های کلان دولت می‌کنند؛ شرایطی که «ثبات اقتصادی» خوانده می‌شود. البته این ثبات اقتصادی خود متاثر از سیاست‌های اقتصادی و غیراقتصادی متعددی است. کارشناسان مسکن اما بیشتر به درون وضعیت بازار مسکن توجه دارند و بر این باورند که دولت باید به جای خانه‌دار کردن مردم از طریق انبوه‌سازی – که انصافا در شرایط تنگنای معیشت خانوار و همچنین کسری بودجه دولت- امری دشوار و بلکه امری تورم‌زا است به تحول جدی در این صنعت بیندیشد. انبوه‌سازان اما بیشتر متوجه هزینه‌های تمام شده ساخت مسکن هستند و در پیشنهادات و راهکارهای خود تلاش دارند تا کسری بودجه خانوار و کسری بودجه دولت را به نوعی تامین کنند تا بلکه کسب و کارشان از این رهگذر رونقی بگیرد و سرپا باقی بماند. در این میان، دولت سیزدهم، در پی یک سال از گذشته طرح ساخت یک میلیون مسکن در یک سال، با آگاهی از شرایط موجود، به واگذاری «زمین» به خانوارهای واجد شرایط و اعطای تسهیلات به آنها تلاش دارد تا مسکن‌های نهضت ملی به صورت یک طبقه و با کمترین هزینه ساخته شود. مساله‌ای که انبوه‌سازان نسبت به آن هشدار می‌دهند و بر این باورند که چنین خانه‌های از استحکام لازم در برابر زلزله برخوردار نخواهند بود و مشکلی به مشکلات بافت‌های فرسوده و بدمسکنی اضافه خواهد کرد. در همین رابطه، سید محمد مرتضوی، رییس کانون انبوه‌سازان گفته، متقاضیان طرح نهضت ملی مسکن بعضا توان پرداخت آورده ندارند و بانک‌هایی که باید به این پروژه وام بدهند از بخش مسکن گریزانند؛ در این شرایط انبوه‌سازان پیشنهاد تامین منابع این طرح را دادند که از سوی وزارت راه و شهرسازی چندان مورد استقبال قرار نگرفت.
رکود ساخت وساز فراتر از پیش‌بینی‌ها
مرتضوی اظهار کرد: در سال جاری رکود و کاهش تمایل به سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمان فراتر از پیش‌بینی‌ها بود. انبوه‌سازان در سال گذشته انتظار کاهش تا ۳۰ درصدی صدور پروانه را برای امسال داشتند، اما این افت به حدود ۵۰ درصد رسید. وی در گفت‌وگو با ایسنا با اشاره به آمار بهار امسال درخصوص کاهش ۴۶ درصدی صدور پروانه در تهران و ۱۳ درصدی در کل کشور گفت: آمار پروژه نهضت ملی مسکن به کمک آمار کشور آمده است. اما در شهر تهران که مسکن حمایتی وجود ندارد، تصویر بهتری از رکود را به ما نشان می‌دهد. رییس کانون انبوه‌سازان عواملی همچون تورم ۴۲ درصد و افزایش ۵۷ درصدی دستمزدها را افزایش هزینه ساخت مسکن موثر دانست و گفت: کارگران برای تامین معیشت به افزایش دستمزد نیاز دارند اما آثار تورمی برای بخش مسکن ناخوشایند است. ریسک‌های غیراقتصادی نیز کماکان وجود دارد و این مسائل منجر به انسداد فعالیت‌ها در اقتصاد مسکن شده است. مرتضوی تاکید کرد: شاید بهتر بود قبل از اجرای قانون جهش تولید و تامین مسکن، مطالعات اجتماعی بیشتری درخصوص توان طرف تقاضا صورت می‌گرفت. حدود ۳۰ درصد از پروژه 4 میلیون واحدی طرح نهضت ملی مسکن توسط بخش خصوصی اجرا می‌شود که در این بخش عملکردها مطلوبتر از مسکن دولتی خواهد بود. اگر حوزه خودمالکی را در آمار لحاظ نکنیم حدود ۱۲ تا ۱۳ درصد افراد در بخش دولتی، آورده اولیه را واریز کرده‌اند.
بی‌میلی سازندگان، بی‌پولی متقاضیان و گریز بانک‌ها
وی تصریح کرد: پروسه تولید مسکن حداقل دو ساله است اما طرح‌های دولتی بعضا در دو سال به سرانجام نمی‌رسند. گفته شده که ۱.۶ میلیون زمین برای طرح نهضت ملی مسکن تامین شده اما تامین خدمات و انشعابات بسیار مشکل و پرهزینه است، سازندگان تمایل چندانی به در اختیار گرفتن این پروژه‌ها نشان نداده‌اند، متقاضیان فاقد منابع هستند و اغلب بانک‌ها به جز بانک مسکن از بخش مسکن گریزانند. رییس کانون انبوه‌سازان با بیان اینکه پیشنهادات انبوه‌سازان برای تامین منابع مالی پروژه نهضت ملی مسکن از سوی وزارت راه و شهرسازی بررسی نشده است گفت: شواهد و قرائن حاکی از آن است که دولت چاره را در واگذاری زمین به مردم دیده است. مرتضوی اظهار کرد: دولت به الگوی واگذاری زمین شهری به افراد و تعاونی‌ها رجوع کرده است؛ تجربه نشان داده که متقاضیان سعی می‌کنند با کمترین هزینه، یک واحد مسکونی فاقد استحکام و ایمنی احداث کنند و همین مساله می‌تواند بافت‌های ناکارآمد را گسترش دهد.
تحمیل هزینه اضافی از 2 کانال
در این حال، رییس کانون انبوه‌سازان از تحمیل هزینه اضافی به بخش مسکن از دو کانال شهرداری‌ها و نظام مهندسی خبر دارد. او با بیان اینکه قانون رفع موانع تولید فرآیند صدور پروانه را نهایت ۱۰ روزه تعیین کرده است، گفت: افزایش زمان صدور پروانه ساختمان در قیمت نهایی اثرگذار است و از شهرداری‌ها و سازمان نظام مهندسی می‌خواهیم با حذف بروکراسی اداری، دولت را در برنامه کاهش قیمت مسکن همیاری کند.
مرتضوی در گفت‌وگو با ایرنا، افزود: دولت برنامه گسترده‌ای برای جبران عقب‌ماندگی ساخت مسکن در نظر دارد و این در حالی است که هنوز فرآیندهای صدور مجوز و ساخت و ساز در کشور بسیار طولانی و غیرقابل قبول است.وی ادامه داد: در کشوری زندگی می‌کنیم که زمان، تورم تولید می‌کند که در قیمت تمام شده ملک، خود را نشان می‌دهد و در این شرایط هنوز شهرداری‌ها ۸ ماه تا یک سال روند صدور پروانه ساختمانی را طول می‌دهند.مرتضوی با اشاره به شوک قیمت مسکن در دهه ۹۰، گفت: در سال‌های ۹۷ و ۹۸ به دلیل عدم دریافت صدور پروانه در زمان مناسب، میلگرد ۴ هزار تومانی را ۸ هزار تومان خریداری کردند که منجر به افزایش هزینه اسکلت ساختمان به ۲ برابر شد؛ تحمیل هزینه اضافی به ساخت و ساز به دلیل طولانی بودن روند صدور مجوزهای ساخت است و همیشه اینگونه بوده است.وی نتیجه‌گیری کرد که افزایش زمان صدور مجوز پروانه ساختمان در کاهش تولید و افزایش قیمت نهایی بسیار مهم است و از شهرداری‌ها و سازمان نظام مهندسی خواست تا با حذف بروکراسی اداری، دولت را در برنامه جبران عقب ماندگی ساخت‌وساز هدایت کنند. رییس کانون انبوه‌سازان گفت: ساخت یک ساختمان باید ۸ ماهه تمام شود؛ اما اکنون فقط یک سال طول می‌کشد تا پروانه ساختمانی صادر شود، دو سال طول می‌کشد که ساخت و ساز انجام شود و در پروژه‌های بزرگ بعضاً یک سال به دنبال نصب انشعابات اعم از نصب کنتور برق هستند. وی هشدار داد که در بخش صدور مجوزها، نصب انشعابات زمان غیرقابل قبول داریم که تورم مسکن را افزایش می‌دهد. به گفته مرتضوی، اکنون در طول دوره ساخت هم مشکل داریم؛ چرا که صنعتی‌سازی در ایران اجرا نمی‌شود و تکنولوژی ساخت به‌روز نیست؛ این در حالی است که اگر از تکنولوژی روز برای مسکن‌سازی استفاده کنیم زمان ساخت و ساز کوتاه و میزان عرضه در بازار افزایش می‌یابد. به گفته رییس کانون انبوه‌سازان، قانون رفع موانع تولید فرآیند صدور پروانه را نهایت ۱۰ روز اعلام می‌کند؛ اما اکنون از زمان شروع پروژه‌های متوسط ساختمانی تا زمان بهره‌برداری ۴ سال طول می‌کشد و نمی‌شود امیدوار بود که جبران عقب ماندگی مسکن انجام شود. وی تصریح کرد: قرار بود دیگر در شهرداری‌ها شاهد مراجعه حضوری نباشیم، اما ظرفیت پذیرش غیرحضوری صدور پروانه ساختمانی و سیستم غیرحضوری فعال نشده است؛ مرجع صدور پروانه که شهرداری است با سازمان نظام مهندسی که مرجع کنترل است هم همکاری ندارد.
