ریسک ورود مسکن به بورس

مجید اعزازی

1- ریشه بحران مسکن، روشن و هویدا است. وجود نزدیک به 2.5 میلیون خانه خالی به همراه همین مقدار اقامتگاه دوم در کشور حاکی از «نابرابری» در داشتن مسکن و به عبارتی نابرابری ثروت است. لایه زیرین این پوسته، اما از غلبه تقاضای «سرمایه‌گذاری» بر تقاضای «مصرفی» شکل گرفته و قوام یافته است. با پذیرش سیطره تقاضای سرمایه‌گذاری بر تقاضای  مصرفی مسکن به ویژه طی چند ساله اخیر، به ناگزیر سیاست‌گذاران و تصمیم‌گیرندگان مربوطه باید در فکر ابداع ابزار، روش یا سیاستی باشند که حجم تقاضای سرمایه‌گذاری را به نفع تقاضای مصرفی کاهش دهد، چه آنکه به هر میزان که تقاضای سرمایه‌گذاری فزونی یابد، به همان میزان، آتش قیمت‌ها در بازار مسکن شعله‌ورتر خواهد شد و عرصه بازار بر متقاضیان مصرفی تنگ‌تر خواهد شد. با چنین نگرشی، بلاشک، ورود مسکن به تالار معاملات بورس در انواع قالب‌های متری و سانتی‌متری و.... نتیجه‌ای جز پروردن و گسترانیدن تقاضای سرمایه‌گذاری برای مسکن حاصلی نخواهد داشت و از همین رو، در شرایط کنونی اساسا توصیه نمی‌شود. لازم به یادآوری است که «بورس املاک» که بیش از دو سال از آغاز به کار آن می‌گذرد، به مثابه ابزاری برای کشف قیمت املاک و مستغلات و همچنین مکانیسمی شفاف برای انجام معاملات ملکی از این قاعده مستثنی است و مورد نظر نگارنده نیست.

2- «تعامل بازار مسکن و بورس» عنوان یادداشتی از دکتر محمدحسن ادیب است که سه‌شنبه هفته جاری در صفحه نخست روزنامه «تعادل» منتشر شده است. نقد فرازهایی از یادداشت یادشده، به تدقیق نظر نگارنده کمک خواهد کرد. در یادداشت مزبور می‌خوانیم: «اساسا یکی از دلایل افزایش قیمت مسکن در سال 1400 این بود که بورس در آن برهه رشد چشمگیری داشت و این روند باعث شد تا بخشی از نقدینگی برآمده از رشد بورس، راهی مسکن شود و رونق نسبی در بازار مسکن ایجاد شود.» این در حالی است که در سال 1400 قیمت اسمی مسکن نه تنها دچار جهش نشد که قیمت واقعی آن (تعدیل شده با تورم) حدود 20‌درصد نیز کاهش یافت. همچنین رشد شاخص کل بازار سهام که در 19 مرداد 1399 تغییر جهت داد و روندی نزولی در پیش گرفت، وضعیت مطلوبی در سال 1400 به ثبت نرسانده است. در یادداشت مزبور با اشاره به راکد بودن 73 درصد از نقدینگی کشور در بانک‌ها نتیجه گرفته شده که بانک‌ها از پرداخت تسهیلات مسکن ناتوان هستند. این در حالی است که طی بهار سال جاری، بخش قابل توجهی از «اعتبارات بخش مسکن و ساختمان» در قالب «تسهیلات کلان» به تولید سایر اقلام اختصاص یافته است. بر اساس آمارهای منتشر شده، در بهار سال جاری، سهم کل تسهیلات برای ساخت و خرید مسکن ۳۱ هزار میلیارد تومان بوده اما دست‌کم ۱۰هزار میلیارد تومان از منابع بانکی یادشده، به سایر بخش‌های اقتصاد اختصاص یافته است. همین یک نکته نشان می‌دهد، اعتبارات لازم برای اعطای تسهیلات به بخش مسکن وجود دارد اما دست‌کم به دو دلیلِ «تسهیلات تکلیفی» (الزام بانک‌ها به اختصاص بخشی از منابع خود به بخش‌های مورد نظر دولت) و «ترجیحات و اولویت »های بانک‌ها (بخوانید تبعیت از منطق سودآوری) این منابع به سمت مسکن نمی‌رود. همزمان باید به این نکته اشاره کرد که قدرت پوشش‌دهی وام خرید و ساخت مسکن با توجه به جهش قیمت‌ها طی سال‌های اخیر (8 برابر شدن قیمت اسمی مسکن از 1397 تا آبان 1401) به‌شدت افت کرده است به گونه‌ای که با وام 480 میلیون تومانی خرید مسکن زوجین، حدود 10 متر مربع آپارتمان می‌توان در تهران خریداری کرد.

3- در بخش دیگری از یادداشت دکتر ادیب تصریح شده است، «برخی این پرسش را مطرح می‌کنند که در همه جای دنیا 80درصد قیمت خانه‌ها در قالب وام پرداخت می‌شود اما در ایران یک چنین پرداخت‌هایی صورت نمی‌گیرد، چرا؟ طبیعی است که در اقتصاد ایران تنها 27درصد نقدینگی و پول‌ها در جریان است و در نقاط دیگر جهان بیشتر (حدود 60 درصد) . معلوم است که این روند سیستمی را ایجاد می‌کند که دیگر برای خرید مسکن عموم مردم پولی باقی نمی‌ماند.» این در حالی است که اگر 60 درصد نقدینگی کشور در اقتصاد ایران جریان یابد، به‌طور قطع با ابرتورم مواجه خواهد شد و وضعیت بی‌ثباتی اقتصادی بسیار وخیم‌تر از شرایط کنونی رقم خواهد خورد. 

4- همانطور که اشاره شد، ناتوانی مالی خانوار در خرید مسکن صرفا به دلیل عدم اعطای تسهیلات نیست، چه آنکه تب «تورم» به قدری بالا رفته است که از سقف‌های جدید و جهش یافته وام‌های خرید مسکن، نیز کاری برنمی‌آید. 

 در یک کلام باید گفت که قدرت خرید مالی خانوار در «تورم» ذوب و مضمحل شده است و تا زمانی که سیاست‌ها و ساختارهای تورم‌زای اقتصاد مهار و اصلاح نشوند، هیچ وام و هیچ ابزار مالی دیگر نمی‌تواند متقاضیان «مصرفی» را برای ورود به بازار مسکن مجهز کند. مشکل مسکن در شرایط کنونی فراتر از مسائلی همچون میزان عرضه یا ابزارهای کمکی برای تامین هزینه خرید ملک است و در مناسبات اقتصاد کلان کشور ریشه دارد. در واقع، مسکن همانند «تب» یک نشانه بسیار بزرگ و قوی از بیماری اقتصاد ایران است. رفع این نشانه یا اصطلاحا تسکین تب ملک با مُسکن ممکن نیست، باید ساختارها و سیاست‌های کلان اقتصاد مورد بازنگری و اصلاح قرار بگیرند. حال اگر ابزاری همانند بورس، از طریق دمیدن به تقاضاهای سرمایه‌ای مسکن باعث افزایش قیمت‌ها شود، نه تنها کمکی به شرایط بحرانی کنونی نمی‌کند که وضعیت را برای متقاضیان مصرفی بغرنج‌تر نیز خواهد کرد. هنر سیاست‌گذار در مهار تورم و بازگرداندن ثبات به اقتصاد است. در چنین شرایطی است که جذابیت سرمایه‌گذاری در مسکن به عنوان یک کالای غیرقابل تجارت و «سپرتورمی» رنگ می‌بازد.