اولتیماتوم به سلاطین مسکن

گروه راه و شهرسازی|

آنگونه که سرپرست دفتر اقتصاد مسکن اعلام کرده است، اخذ مالیات از خانه‌های خالی با اولویت دانه درشت‌ها انجام می‌شود. در همین رابطه، او از اولتیماتوم به ۳ بانک دارای بیش از ۱۰۰ خانه خالی خبر داده است. به گزارش «تعادل»، هدف قانون گذار از تصویب قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی، ایجاد انگیزه در مالکان برای عرضه ملک خود به بازار مسکن یا بازار استیجار بوده است. اما در شرایطی که اجرای این قانون با چالش شناسایی خانه‌های خالی مواجه است و همزمان نرخ مالیاتی وضع شده، در برابر نرخ تورم عمومی و همچنین انتظارات تورمی مبلغی ناچیز به شمار می‌رود، این قانون از کارآیی لازم برخوردار نیست.  از همین رو، این قانون نه می‌تواند درآمدی برای دولت ایجاد کند و نه می‌تواند به عنوان محرک عرضه املاک احتکار شده عمل کند. به باور روزنامه «تعادل»، آزادسازی املاک محبوس در دست محتکران صرفا در شرایط مهار تورم ممکن می‌شود. شرایطی که نگهداری ملک نه تنها از موج‌های تورمی سواری نمی‌گیرد و تغذیه نمی‌کند، بلکه به مرور زمان، مالک تحت تاثیر از دست دادن بازده اجاره و حبس نقدینگی در املاک بدون دریافت عایدی بیشتر از نرخ تورم، خود به خود ملک مورد نظر را به بازار معاملاتی یا استیجار عرضه می‌کند. اما مادامی که شرایط اقتصاد کلان تورمی باشد - از آنجا که مسکن به عنوان پناهگاه امن نقدینگی در ایران شناخته می‌شود - هر گونه احتکار ملک برای محتکران ریز و درشت مقرون به صرفه خواهد بود. از این رو، برخلاف اقتصاددانانی که انواع مالیات مسکن را برای مهار سوداگری در این بازار تجویز می‌کنند، باید تصریح کرد، این مالیات‌ها در شرایط کارآمد خواهند بود که چرخه تولید مالیات پنهان یا همان تورم از کار افتاده باشد.

  مالیات‌ستانی پلکانی!

در این حال، ابوالفضل نوروزی، سرپرست دفتر اقتصاد مسکن با اشاره به اخذ مالیات از خانه‌های خالی، اظهار کرد: در مرحله اول از کسانی که 100 خانه خالی دارند مالیات‌ستانی می‌شود. به گزارش تسنیم، وی با بیان اینکه در مرحله دوم مالیات از افرادی که 50 تا 100 خانه خالی و در مرحله سوم از افرادی که 20 تا 50 خانه خالی دارند مالیات ستانی انجام می‌شود، ادامه داد: به دارندگان 100 خانه خالی که شخصیت حقوقی دارند از جمله 3 بانک مکاتبه رسمی انجام داده و به آنها اولتیماتوم یک هفته‌ای برای مشخص کردن وضعیت ملک داده‌ایم. او تصریح کرد: باید وضعیت این خانه‌ها از جمله اجاره یا فروش (عرضه به بازار) مشخص شود، در غیراین‌صورت سازمان امور مالیاتی از اینها مالیات دریافت می‌کند. سرپرست دفتر اقتصاد مسکن با بیان اینکه همکاری خوبی در بحث اخذ مالیات خانه‌های خالی با سازمان امور مالیاتی داریم، گفت: شناسایی خانه‌های خالی در حال افزایش است و با اولویت دانه درشت‌ها این مالیات را اخذ خواهیم کرد.

  مشکل اصلی مسکن چیست؟

 حسام عقبایی، نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز در گفت‌وگو با مهر بر نقش سوادگری بانک‌ها انگشت گذاشته است. او در پاسخ به اینکه مشکل اصلی مسکن چیست، اظهار کرده است: موضوع مسکن این است که هر دولتی که سرکار می‌آید برنامه مسکن دولت قبل را قبول ندارد با توجه به اینکه وزیر ۱۵ درصد تأثیر بر بازار مسکن دارد. نکته دیگر این است مجلس می‌تواند نظارت بر نهادهای مسکنی داشته باشد و اگر دید که بازار مسکن دچار انحراف شده است با تذکر تولید مسکن بر ریل ساخت و ساز بازگردانند. تا بازار مسکن از این بازار سرمایه‌ای خارج شود. از سوی دیگر بنگاه‌داری بانک‌ها است. با توجه به اینکه خرید مسکن از سوی بانک ممنوع است اما بانک‌ها همیشه بنگاه‌داری می‌کنند و این سوداگری مسکن باعث رشد نامتعارف در بخش مسکن شده است با توجه به اینکه بارها مسوولان اعلام کردند که بانک‌ها باید از بنگاه داری فاصله بگیرند اما بانک‌ها همچنان سرمایه خود را به جای اینکه در بخش تولید تزریق کنند وارد بازار مسکن می‌کنند و بنگاه داری می‌کنند تا وقتی که این سوداگری ادامه داشته باشد بازار مسکن به ثبات نخواهد رسید.

  تور سوراخ مالیات از خانه‌های خالی

در این حال، تازه‌ترین آمار انتشار یافته از وضعیت اجرای مالیات از خانه‌های خالی حاکی از ناکامی اجرای این قانون است. به گونه‌ای که تاکنون آبان ماه سال جاری، 49 هزار 17 مالک واحدهای مسکونی با مراجعه به سامانه اطلاعاتی املاک و اسکان کشور، در مهلت مقرر اطلاعات سکونت و مالکیت خود را ثبت کردند. همچنین 50 هزار 297 مالک با مراجعه به سامانه مذکور، اطلاعات رد مالکیت را تکمیل یا از گزینه ثبت انتقال استفاده‌ کردند و به معنای دیگر واحد مسکونی خالی خود را اجاره یا به فروش رساندند. بر این مبنا می‌توان نتیجه گرفت با اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی مجموعا 100 هزار واحد مسکونی تعیین تکلیف شده‌اند که بخشی از این واحدها جزو خانه‌های خالی بوده و در راستای اجرای قانون دارای سکنه شده است.

  تعداد خانه خالی در کشور؟

برآوردهایی از تعداد خانه‌های خالی طی ماه‌های گذشته صورت گرفته است. از جمله، پروانه اصلانی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن در 29 خرداد سال جاری در یک برنامه تلویزیونی با یادآوری اینکه بر اساس داده‌های مرکز آمار ایران در سال 95 در مناطق شهری 2 میلیون و 123 هزار و در مناطق روستایی 463 هزار خانه خالی وجود داشته است، اظهار کرد: بعد از سال 95 پروانه‌های صادره ساختمانی و واحدهای تکمیل شده تقریبا 50 درصد و بیشتر کاهش یافته است. از سوی دیگر به دلیل افزایش مسکن، تعداد خانه‌های خالی در کشور (مناطق شهری) کاهش یافته است. وی با بیان اینکه در سامانه راه‌اندازی شده از سوی وزارت راه و شهرسازی یک میلیون و 300 هزار واحد مشکوک به خالی بودن وجود دارد، اضافه کرد: اطلاعات خانه‌های خالی را از 15 پایگاه داده احصا و آن را تبادل کرده‌ایم که عموما مخدوش بوده است. به ‌عنوان مثال 80 درصد کد ملی مربوط به اطلاعات حساب‌های بانکی غلط بوده است.

  چند خانه خالی شناسایی شد؟

به گزارش «تعادل»، وزارت راه و شهرسازی در دی ماه سال گذشته 570 هزار خانه خالی از سکنه شناسایی و به سازمان امور مالیاتی معرفی کرد. 90 هزار مالک پس از دریافت پیامک مالیاتی نسبت به شناسایی و مشمول شدن به این مالیات اعتراض و در نهایت این افراد اطلاعات خود را در سامانه ثبت کردند و پس از آن، آمار خانه‌های خالی از سکنه تا بیش از 400 هزار  واحد رسید و کاهش پیدا کرد. اما طی تیر و مرداد سال جاری، با ادامه شناسایی خانه‌های خالی 120 هزار واحد دیگر به مجموع خانه‌های خالی اضافه شد و دوباره آمار خانه‌های خالی که به سازمان امور مالیاتی معرفی شد به بیش از 560 هزار واحد رسید و بر این اساس، برای تمام مالکان این واحدها اظهارنامه مالیاتی ارسال شد و از شهریور ماه سال 1401 اجراییه صادر خواهد شد. سازمان امور مالیاتی برای 515 هزار واحد خالی اطلاعیه‌ای مربوط به آخرین مهلت برای اعتراض صادر کرد که تا دهم شهریورماه سال جاری فرصت اعتراض داشتند و پس از آن اخذ مالیات از مالک این واحدها اجرایی می‌شود. 

  انتقادها به قانون

به باور اغلب کارشناسان قانون مالیات از خانه‌های خالی با توجه به اعمال معافیت مالیاتی تا 4 ملک، قانون ناقصی است و از همین رو، حتی با موفقیت در شناسایی تمام خانه‌های خالی، نمی‌تواند منجر به هزینه تراشی برای محتکران و در نهایت عرضه واحدهای خالی به بازار مسکن شود. در عین حال، همچنان شیوه شناسایی و اخذ مالیات از واحدهای مسکونی متعلق به نهادها و بانک‌ها نامشخص است، مساله‌ای که با توجه به ابعاد گسترده آن، سویه دیگری از نقص قانون مالیات بر خانه‌های خالی را آشکار می‌کند. در همین رابطه، به باور محمدرضا یزدی‌زاده عضو سابق شورای راهبردی نظام مالیاتی کشور، نماینده‌های مجلس بر اساس منافع شخصی خودشان قوانین را طوری بی‌اثر می‌کنند که با وضعیت خودشان همخوانی داشته باشد. حتی اگر برگردیم به قانون سال ۴۶، مالیات‌ها از قوانین کنونی ما پیشرفته‌تر است و در هر اصلاحی که انجام دادیم بخشی از قانون را خراب کردیم. این اصلاحات ناهماهنگی در مواد ایجاد کرده و پیوستگی سیستمی مواد قانونی را به هم زده است. 

  فرمول محاسبه مالیات خانه‌های خالی

بر اساس این گزارش، نرخ مالیات خانه‌های خالی به استناد ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم مطابق با ارزش اجاره ماهیانه واحد مسکونی خالی و سپس کسر ۲۵ درصد استهلاک سالانه ساختمان از رقم به دست آمده، برای محاسبه مالیات اشخاص حقیقی در ۱۵ و حقوقی در ۲۵ درصد ضرب می‌شود. سپس این رقم در تعداد ماه‌های خالی مانده ضرب می‌شود. بر اساس ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، در سال اول خالی بودن، رقم به دست آمده در ۶ در سال دوم در ۱۲ و در سال سوم به بعد در ۱۸ ضرب می‌شود؛ حال اگر مالک این واحد مسکونی خالی بیش از ۵ واحد مسکونی خالی داشته باشد، عدد به دست آمده در ۲ ضرب می‌شود. بر اساس قانون، هرواحدی که بیش از 120 روز بدون سکنه باشد، خانه خالی شناخته می‌شود. متصدی شناسایی بودن خانه‌های خالی، وزارت راه و شهرسازی و بر اساس سامانه ملی املاک و اسکان کشور است.