پشت پرده 5 دهه تورم مسکن

گروه راه و شهرسازی| بررسی روند تحولات اقتصادی- اجتماعی طی 5 دهه اخیر نشان می‌دهد، «رشد و تغییر ترکیب جمعیت»، «وابستگی بودجه شهرداری کلان‌شهرها به ساخت و ساز» و «جذب اثرات تورمی بیماری هلندی در مسکن» از شاخص‌های مهم و عمده اثرگذار بر قیمت مسکن هستند.

به گزارش «تعادل»، طی 5 دهه اخیر، وفور درآمدهای نفتی، ساختار و بافت جامعه ایرانی را دستخوش تغییر کرد. با وصول این درآمدها، از سویی میل به کالاهای مصرفی و از سوی دیگر، تولید کالاها و محصولات صنعتی و نیمه صنعتی و حتی صنایع مونتاژی در کشور افزایش یافت. به این ترتیب، تولیدکنندگان به دنبال جذب نیروی کار بودند و روستاییان نیز در پی تحول در مالکیت زمین و پیامدهای منفی آن، به دنبال شغل راهی شهرها شدند. شهرهایی که خود تفاوت اندکی با روستاها داشتند. در هر صورت، محل و کانون تولید از روستاها به شهرها، و از دامپروری و کشاورزی به صنایع منتقل شد.

این تحولات عظیم در نتایج سرشماری نفوس و مسکن منعکس شده است. بر اساس آمارهای یادشده، مهاجرت روستاییان به شهرها از سال‌ ۵۵ تا سال ۹۵ رشد ۳۰۰ درصدی داشته است. این در حالی است که طی این سال‌ها جمعیت کشور با رشد 140 درصدی از حدود 35 میلیون نفر در سال 55 در این روزها به بیش از 84 میلیون نفر رسیده است. تغییر ترکیب جمعیت البته محدود به مهاجرت به شهرها نیست، بلکه افزایش ازدواج و طلاق‌ها و همچنین رواج زندگی انفرادی یا رواج مالکیت و استفاده از اقامتگاه دوم و حتی سوم برای دهک‌های بالای درآمدی نیز در زمره اثرات تغییرات روی تقاضای مسکن و در نتیجه قیمت آن به شمار می‌رود.

در سویه دیگر ماجرا، با رشد شهرنشینی، شهرداری‌های ناگزیر از یافتن درآمدهای تازه برای ساماندهی امور شهرهای به‌شدت شلوغ، آلوده و سرشار از مسائل و ناهنجاری‌های تازه بروز یافته بودند. همزمان، مهاجران نیازمند مسکن بودند. به این ترتیب، ناخودآگاه، مسکن به حلقه وصل شهرداری و شهروندان تبدیل شد. به دلیل ارزان‌سازی ساخت خانه، و همچنین پیشرفت تکنولوژی ساخت ساختمان‌های بلند، آپارتمان نشینی رواج یافت. با ارتفاع گرفتن ساختمان‌ها، اگر چه درآمد شهرداری‌ها از محل شهرفروشی رشد یافت و آنها توانستند حمل و نقل عمومی را توسعه دهند، اما همزمان قیمت «زمین» به‌شدت رشد کرد و خود به رشد قیمت مسکن دامن زد.

همزمان با تحولات دنیای واقعی، در دنیای اقتصاد نیز تبدیل دلاری‌های نفتی به ریال، پایه پولی و حجم نقدینگی در دوری از رشد فزاینده و لاینقطع گرفتار آمد و تورم مزمن دو رقمی به مدت 5 دهه را شکل داد. با چنین تورمی، نوک پیکان نقدینگی سرگردان، «مسکن» را نشانه گرفت و این کالای مصرفی به مرور زمان به کالایی سرمایه‌ای تبدیل شد.  اگر چه فعالیت مداوم و پرقدرت سه مولفه تغییر ترکیب جمعیت، وابستگی شهرداری‌ها به تراکم فروشی و تبعات بیماری هلندی همگی اثرات مضاعفی روی قیمت مسکن گذاشته‌اند، اما بی‌گمان، این سه مولفه خود در اقتصاد نفت سوز ایران و نحوه مواجهه غلط دولت‌ها با درآمدهای نفتی ریشه دارد.

چند میلیون درصد رشد مسکن؟

بررسی‌های «تعادل»، نشان می‌دهد، تحت تاثیر این سه مولفه عمده و سایر شرایط و عوامل، از سال 1357 تا ابتدای دیماه 1401 قیمت مسکن در تهران 6 میلیون و 249 هزار و 900 درصد رشد یافته است. بر اساس آمارهای در دسترس، میانگین قیمت یک متر مربع مسکن در سال 1357 حدود 800 تومان بوده است، این شاخص در پایان آذر سال جاری به 50 میلیون تومان رسیده است. به این ترتیب، مشاهده می‌شود که تورم موجود در مسکن طی 44 سال گذشته بیش از 6 میلیون درصد بوده است. درصدی که نشان‌دهنده سبقت تورم مسکن از تورم عمومی و سایر بازارهای موازی بوده است و این بازار به خوبی توانسته پناهگاهی برای نقدینگی سرگردان و سفته بازی و دلالی باشد.

جزییات تغییرات جمعیتی

محمدهادی منصوری، مشاور اسبق معاون رییس‌جمهور ‌در مورد حاشیه‌نشینی و مهاجرت از روستاها بیان کرد: در سال ۵۵ با شروع اصلاحات ارضی و اوج‌گرفتن مهاجرت روستاییان به شهرها، ۳ میلیون و ۲۶۵ هزار خانوار در مناطق شهری و ۳ میلیون و ۴۴۶ هزار خانوار در مناطق روستایی زندگی می‌کردند که بر اساس سرشماری سال ۹۵ تعداد خانوارهای شهری نسبت به خانوارهای روستایی ۳ برابر شد و به‌ازای ۱۸ میلیون و ۱۲۵ هزار و ۴۸۸ خانوار شهری، ۶ میلیون و ۷۰ هزار خانوار در مناطق روستایی زندگی می‌کنند که این آمار بیانگر رشد ۳۰۰ درصدی مهاجرت از شهرها به روستا است.

به گزارش ایسنا، وی افزود: در حال حاضر از ۸۴ میلیون نفر جمعیت کشور حدود ۲۶ درصد معادل ۲۰ میلیون نفر را جمعیت روستایی و یک میلیون نفر را جمعیت عشایری تشکیل می‌دهد و ۷۴ درصد مابقی جمعیت حدود ۶۹ میلیون نفر جمعیت شهری هستند.

جمعیت میانگین هر روستا ۳۰۰ نفر

منصوری که در یک برنامه رادیویی سخن می‌گفت، در ادامه با تأکید بر اینکه در حال حاضر بر اساس آمار، رقم میانگین جمعیت هر روستا حدود ۳۰۰ نفر است، بیان کرد: ۲۶ درصد جمعیت غیرشهری کشور در ۶۲ هزار آبادی و روستا ساکن هستند که از این تعداد روستا، ۳۹ هزار روستا جمعیت بالای ۲۰ هزار نفر و ۲۳ هزار روستا دارای کمتر از ۲۰ خانوار است.

وی تصریح کرد: روستاهای کمتر از ۲۰ خانوار به دلیل نبود امکانات و عدم تأمین نیازهای ساکنین مستعد مهاجرت هستند. مشاور اسبق معاون رییس‌جمهور ادامه داد: در بازه سال‌های ۹۵ تا ۹۸ به دلیل رشد جاذبه‌های گردشگری در روستاها و توسعه اقامت‌های روستایی و بوم‌گردی نیز مهاجرت معکوس رشد داشته؛ ولی با شیوع کرونا و تحت شعاع قرارگرفتن گردشگری این رشد متوقف شد.

منصوری اظهار کرد: بر اساس آمار و سرشماری سازمان نفوس و مسکن در سال ۹۰ برای اولین‌بار بعد از سال ۵۵ مهاجرت از شهر به روستا منفی و مهاجرت معکوس را در کشور شاهد بوده‌ایم، به‌گونه‌ای که در سال ۹۰ تعداد افرادی که از شهرها به روستاها مهاجرت کردند ۷۵۵ هزار و ۵۶۴ نفر بوده و تعداد افرادی که از روستاها به شهرها مهاجرت کردند ۶۵۵ هزار و ۲۵۱ نفر بوده است.

وی با تأکید بر ضرورت ایجاد امکانات آموزشی و بهداشتی در روستاها برای کاهش مهاجرت، افزود: رابطه معناداری بین سطح توسعه روستا و سطح مهاجرت وجود دارد و هر چه در روستاها سطح توسعه افزایش یابد میزان مهاجرت به شهرها کاهش می‌یابد.

بیماری مزمن «بزرگ‌سری» شهری

دکتر محمود مشفق، مدیرگروه جمعیت دانشگاه علامه طباطبایی نیز گفت: مشکل اساسی کشور در بحث سکونت، بیماری «ماکروسفالی یا بزرگ‌سری» شهری است.

وی افزود: در این بیماری مزمن اقتصادی، فرهنگی و اجتماعی که کشور گرفتار آن شده است، کلان‌شهرها به‌اندازه جمعیت، رتبه، سرمایه و امکانات خود بر فضای ملی و جغرافیای کشور مسلط می‌شوند و بخش اعظم منابع داخلی را به خود اختصاص می‌دهند.

مدیرگروه جمعیت دانشگاه علامه طباطبایی ادامه داد: در قوانین و برنامه‌های توسعه کشور برنامه‌ها و تکالیفی در مورد مهاجرت، انتقال پایتخت، تقویت شهرهای مختلف، تقویت روستاها و... وجود دارد؛ ولی متأسفانه هیچ‌کدام اجرایی نشده است.

مشفق تصریح کرد: در برنامه‌های دوم، چهارم و ششم توسعه برنامه‌هایی اعم از بازتولید فضای جمعیت برنامه‌ریزی در سطح ملی، بررسی قابلیت‌های هر منطقه، تهیه سند ملی آمایش سرزمینی، تقویت مبادی مهاجرت و... وجود دارد که اگر اجرایی شود می‌توان جلوی مهاجرت از روستاها به شهرها را گرفت.