پالس غلط اعلام متوسط قیمت مسکن تهران/ میانگین قیمت ملک در کشور چه مزایا و معایبی دارد؟

گروه راه و شهرسازی| اعلام میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان از سوی دو مرجع آماری رسمی طی سال‌های اخیر که با جهش‌های مکرر قیمت مسکن مواجه بوده‌ایم، با انتقاد همراه بوده است. در دو سال آخر دولت دوازدهم، مدیران وقت وزارت راه و شهرسازی با اشاره به قیمت‌های بسیار متفاوت و بالای مسکن در مناطق شمالی پایتخت، این قیمت‌ها را نه تنها عامل افزایش بی‌مورد میانگین قیمت مسکن در تهران بلکه در کل کشور اعلام می‌کردند و قول دادند که با انتشار میانگین کشوری این نقیصه را جبران کنند. به این وعده اما صرفا یک بار جامه عمل پوشانده شد و انتشار میانگین قیمت مسکن در سطح کشور از سوی وزارت راه و شهرسازی ادامه نیافت.

این ایده بار دیگر نه از سوی کارشناسان یا مدیران دولتی که از سوی یک کارشناس اقتصاد مسکن در گفت‌وگو با یکی از خبرگزاری‌های داخلی مطرح شده است. البته این کارشناس به جای تاکید بر وزن زیاد قیمت مسکن مناطق شمالی تهران در میانگین قیمت در این شهر، روی قیمت مسکن در کل شهر تهران انگشت گذاشته است.

بررسی‌های «تعادل» نشان می‌دهد، اگر چه چنین اظهاراتی از زاویه علم آمار درست به نظر می‌رسند اما راه‌حل‌هایی که از سوی کارشناسان دولتی یا غیردولتی ارایه می‌شود، علمی نیستند و به‌طور مثال، تدوین و محاسبه متوسط قیمت مسکن در کل کشور نیز خود عددی ناقص خواهد بود که واقعیت بازار مسکن در گوشه و کنار ایران را وارونه جلوه می‌دهد. در علم آمار برای اینکه اثرات اعداد بسیار بزرگ و بسیار متفاوت را از روی جامعه آماری حذف کنند، خود این اعداد حذف می‌شوند.

به‌طور مشخص، در محاسبه میانگین قیمت مسکن در شهر تهران، می‌توان با حذف قیمت در منطقه یک و دو، میانگین دقیق‌تری از شهر تهران به دست آورد. یا برای محاسبه میانگین قیمت مسکن کل کشور، یا حذف قیمت مسکن شهر تهران، می‌توان میانگین دقیق‌تری از کشور به دست داد. اما مرکز آمار ایران از سال گذشته، برای ارایه میانگین دقیق‌تری از قیمت مسکن در شهر تهران، از تکنیک «هدانیک» استفاده کرده و می‌کند. به این صورت که به جای جمع میانگین قیمت مسکن همه مناطق و تقسیم آن بر 22 منطقه، از شاخص قیمت استفاده می‌کند. به این ترتیب، فراز و فرود این شاخص در گزارش‌ها مورد توجه قرار می‌گیرد.

دیروز اما فرشید ایلاتی، کارشناس اقتصاد مسکن اظهار کرد: در بازار مسکن چنانچه آمار دسترسی در حوزه خرید و فروش، مالکیت‌ها و نحوه توزیع آن داشته باشیم به سیاست‌گذار کمک می‌کند تا سیاست‌های درستی را در این بخش اجرا کند.

وی در گفت‌وگو با تسنیم، ادامه داد: سیاست‌گذار بر این اساس می‌تواند متناسب با نیازهای بازار اهداف و برنامه‌ها را تنظیم کند. اما اگر دقت کافی نشود و آمار به درستی و به‌صورت جامع تهیه نشود باعث انحراف در برنامه‌ها خواهد شد. به عنوان مثال گفته می‌شود بانک مرکزی و مرکز آمار ایران برای محاسبه سبد تورمی خانوار باید آمارگیری ماهانه انجام دهند. وی با تاکید بر اینکه این حرف درستی است، افزود: برای آنکه بتوانیم فرآیند و انعکاس اقتصاد را رصد کنیم لازم است سبد هزینه‌های خانوار کنترل و احصا و در این سبد هزینه خانوار در بخش مسکن به صورت میانگین کشوری حساب شود.

کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه هزینه خوراک تا حد زیادی برای کل کشور یکسان است، تاکید کرد: در بخش مسکن قیمت‌ها متفاوت است؛ به عنوان مثال در شهر تهران قیمت مسکن (هر مترمربع) از 30 میلیون تا 250 و 300 میلیون تومانی را داریم. این تفاوت خیلی زیادی است و نمی‌توانیم مثلاً فقط در فرشته قیمت مسکن را اعلام کنیم.

ایلاتی اضافه کرد: بنابراین باید در بحث قیمت مسکن به‌صورت کشوری اطلاع‌رسانی کنیم و در بحث محاسبه هزینه خانوار متوسط کشوری قیمت مسکن را ملاک محاسبات در نظر بگیریم. این کار به سیاست‌گذاران برای برنامه‌ریزی کمک زیادی می‌کند.

وی یادآور شد: اینکه بگوییم آمار معاملات دسترسی نداریم و فقط برای برای تهران اعلام قیمت کنیم برای کشور تبعات سنگینی به دنبال دارد. تغییرات قیمت مسکن تهران با تاخیر زمانی به کلان‌شهرها، شهرهای کوچک و حتی روستاها تسری پیدا می‌کند.

وی با اشاره به اینکه همواره اعلام می‌شود کشور منابع ارزی در دسترس مناسبی دارد، بیان کرد: این در حالی است که به دلیل جوسازی فضای مجازی و دامن زدن به تورم انتظاری، شاهد نوسانات نرخ ارز در بازار هستیم.

کارشناس اقتصاد مسکن تاکید کرد: دیگر نباید دستگاه‌های رسمی کشور این اتفاق بیفتد که به فضای نااطمینانی دامن بزنیم و فضایی را ایجاد کنیم تا سرمایه‌ها به سمت تهران بیاید. ایلاتی با اشاره به لزوم تجدیدنظر در انتشار گزارش ماهانه متوسط قیمت مسکن در تهران، گفت: باید متوسط قیمت کل کشور اعلام شود تا با محاسبه هزینه مسکن تمام شهروندان در تورم عمومی به درستی درباره آن برنامه‌ریزی کنیم.