قیمت‌گذاری منصفانه برای املاک مردم

مجید اعزازی|

مداخله دولت در بازارها از طریق قیمت‌گذاری روی کالاهای خصوصی (در مالکیت افراد) روز به روز در اقتصاد ایران آشکارتر می‌شود. یکی از تازه‌ترین مداخله‌های قیمتی که البته هنوز به «مصوبه» تبدیل و اجرایی نشده، «طرح ساماندهی بازار اجاره‌بهای مسکن» است. جزییاتی که از این طرح از بهارستان به بیرون درز کرده، نشان می‌دهد، مجلس با طراحی مکانیسم‌های قانونی و البته مبتنی بر فناوری‌های نوین تلاش دارد، دولت را مکلف کند روی املاک متعلق به مردم «قیمت» بگذارد تا از این طریق، اجاربها که خود تابعی از قیمت مسکن است نیز مهار شده و در کنترل دولت درآید.

به گزارش «تعادل»، قیمت‌گذاری مستقیم روی کالاها و خدمات خصوصی یا سرکوب قیمت کالاها و خدمات خصوصی از طریق وضع برخی «مصوبه»ها، داستانی تقریبا قدیمی در اقتصاد ایران به شمار می‌رود و دستکم پیشینه‌ای به طول 5 دهه دارد. با این حال، این بحث طی هفته گذشته و در پی مناظره دکتر موسی غنی‌نژاد، اقتصاددان با علیزاده، پژوهشگر سیاسی ساکن لندن در یک برنامه تلویزیونی داغ شد و نمونه‌های متعددی از مداخله قیمتی دولت در بازارهای مختلف در محافل رسانه‌ای و غیررسانه‌ای از سوی مردم بازگو شد و مورد اشاره قرار گرفت. 

واقعیت این است که دولت‌ها متولی تولید و توزیع «کالاهای عمومی» همچون امنیت، بهداشت، خدمات شهری و نظایر آن هستند و نسبت به سایر کالاها شأن سیاست‌گذاری دارند و مجاز به دخالت در ساز و کار بازار کالاها و خدمات بخش خصوصی از طریق «قیمت‌گذاری» نیستند. چه آنکه با قیمت‌گذاری، ساز و کار طبیعی بازارها دچار اختلال می‌شود و خاصیت و ویژگی اطلاع‌رسانی «قیمت» به طرف‌های عرضه و تقاضا از بین می‌رود. از این رو، بر اساس منطق علم اقتصاد، هر گونه مداخله دولت بر قیمت‌گذاری، نه تنها سود و فایده‌ای برای مصرف‌کنندگان نخواهد داشت که باعث از بین رفتن توان و بنیان‌های تولید آن محصول یا خدمت نیز خواهد شد.

در چنین شرایطی است که تمایل مجلس به مکلف کردن دولت به تعیین «قیمت منصفانه» برای املاک مردم حایز اهمیت است، چه آنکه هم تجربه و هم علم اقتصاد نشان داده است که تمایل نمایندگان مجلس به تصویب این مساله نه تنها بحران اجاره نشینی را حل نخواهد کرد که به وخامت اوضاع دامن نیز خواهد زد. قیمت منصفانه چیست؟ آیا بر اساس، نرخ مصالح ساختمانی به‌کار رفته در ملک به قیمت روز محاسبه خواهد شد؟ آیا منظور ارزش منطقه‌ای ملک است که هم اینک در مراجع قانونی مورد استفاده قرار می‌گیرد؟ فاصله این قیمت تا «قیمت مبادله‌ای» که از بطن تحولات درونی مکانیسم بازار حاصل می‌شود، چقدر خواهد بود؟ آیا می‌توان برای ملک که یک کالا «غیرهمگن» است و نه‌تنها موقعیت مکانی که حتی موقعیت طبقاتی آن نیز روی قیمت اثر گذار است، قیمت منصفانه تعیین کرد؟ بی‌تردید، مداخلات متعدد در قیمت کالاها و خدمات خصوصی، به این دلیل انجام می‌شود که دولت‌ها طی 50 سال گذشته نخواسته یا نتوانسته‌اند عامل اصلی جهش‌های قیمتی مسکن و سایر کالاها یعنی «رشد نقدینگی و در پی آن تورم» را مهار کند. دولت از سویی با خلق اعتبار بدون پشتوانه، به جامعه تورم تزریق می‌کند و از سوی دیگر با مداخلات متعدد تلاش دارد تا افزایش قیمت‌های ناشی از تورم را مهار یا بی‌اثر کند. این نوع برخورد، نه تنها مشکلات و مسائل را حل نمی‌کند که روز به روز بر پیچیدگی معضلات اقتصادی می‌افزاید. 

قیمت‌گذاری روی مستغلات  برای نخستین‌بار

اقبال شاکری، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی درباره اهداف طرح ساماندهی بازار اجاره‌بهای مسکن، با بیان اینکه این طرح به دنبال تنظیم‌گری بازار اجاره مسکن است تا بازار اجاره را از این آشفتگی نجات دهد، خاطرنشان کرد: محور اصلی این طرح مدیریت و کنترل عوامل اصلی است که بر بازار مسکن تاثیر می‌گذارد؛ از جمله این عوامل قیمت خود ملک است، در این طرح یک سامانه پیش‌بینی شده است که باید قیمت منصفانه روز هر پلاک مسکونی تعیین و اعلام عمومی شود.

تا حالا برای زمین و ملک قیمت‌گذاری نشده بوده و برای اولین‌بار این قیمت‌گذاری صورت خواهد گرفت. وی در گفت‌وگو با ایسنا اظهار کرد: از سوی دیگر در این طرح یک تسهیلات جدیدی پیش‌بینی شده است که اگر مردم نخواهند در مشاورین املاک و دفاتر ثبت اسناد هزینه کنند، می‌توانند در یک پلتفرم و سکویی که ایجاد خواهد شد ثبت کنند. از سوی دیگر بر اساس این طرح تعرفه مشاورین املاک از قیمت ملک و اجاره‌بهای آن جدا شده و برای آن مکانیزم دیگری پیش بینی شده است. بدین‌ترتیب دیگر بحث تعارض منافع پیش نمی‌آید.

    شرط دریافت خدمات دولتی 

نماینده مردم تهران در مجلس تصریح کرد: همچنین بر اساس این طرح هر فردی که خدماتی را از هر جایی در کشور دریافت کرده و برای گرفتن آن خدمات باید آدرس ارایه کند، دیگر این آدرس به صورت دستی گرفته نخواهد شد بلکه این آدرس از سامانه املاک گرفته خواهد شد. اگر فرد در سامانه املاک ثبت نام نکرده باشد، دیگر آدرس را به صورت دستی از فرد قبول نخواهند کرد، در نتیجه این امر سبب می‌شود تا مردم اطلاعات خود را در سامانه املاک ثبت کنند.

این عضو کمیسیون عمران مجلس تاکید کرد: همچنین در این طرح مالیات بر زمین‌های بایر پیش‌بینی شده است و به شهرداری‌ها اجازه داده شده تا زمین‌های خالی که در شهرها افتاده را شناسایی کرده و به مرجع مالیاتی معرفی کنند. مالکان این زمین‌ها نیز باید عوارض پیش بینی شده را به شهرداری‌ها پرداخت کنند که برای توسعه حمل و نقل شهری هزینه خواهد شد. با این سیاست یک تنظیم‌گری بازار صورت خواهد گرفت. شاکری افزود: همچنین بر اساس این طرح کسانی که قراردادهای اجاره دو یا سه ساله می‌بندند یا قراردادهای اجاره را تمدید می‌کنند یا خانه‌های خود را به خانواده‌های دارای دو و سه فرزند اجاره می‌دهند، از تسهیلاتی بهره‌مند خواهند شد.

    بازار مسکن تابع دستور نیست

مجلس در حالی تلاش دارند، تا زمینه مداخله قیمتی دولت در بازار مسکن را فراهم آورد که به گواه کارشناسان بازارها از جمله بازار مسکن تابع دستور نیستند. در همین رابطه، بیت‌الله ستاری، کارشناس مسکن در خصوص تأثیر مصوبه سقف اجاره‌بها که نوعی مداخله در قیمت‌گذاری در بازار اجاره است، گفته، مصوبه ۲۵ درصدی اجرایی نمی‌شود چرا که این بازار دستوری عمل نمی‌کند و توافق دو طرف است که هیچگاه توافق دستوری نیست. این مصوبه در خانه‌های ارگانی قابل اجرا است اما برای عوامل خیر و قراردادها توافقی است. او در خصوص چرایی افزایش اجاره‌بها به مهر گفت: تورم در اقتصاد باعث شده تا همه کالاها از جمله مسکن روند افزایشی پیدا کند، از سوی دیگر این بازار با انباشت تقاضا رو به رو است که این دلیلی بر افزایش قیمت اجاره‌بها است.

وی افزود: بازار مسکن برای رسیدن به تعادل نیاز دارد سالانه یک میلیون و ۲۰۰ هزار واحد ساخته شود اما فقط ۴۰۰ هزار واحد در سال ساخته می‌شود آن کسری مسکن باعث انباشت تقاضا در بخش مسکن می‌شود و تا وقتی که عرضه با مشکل رو به رو است، این افزایش‌ها دومینو وار ادامه دارد و مستأجران از مناطقی به مناطق پایین‌تر یا از خانه‌ای به خانه‌ای کوچک‌تر نقل مکان خواهند کرد و این کوچ معکوس هر سال بدتر از سال قبل خواهد بود. این کارشناس مسکن در خصوص تأثیر مصوبه سقف اجاره‌بها نیز گفت: مصوبه ۲۵ درصدی اجرایی نمی‌شود چرا که این بازار دستوری عمل نمی‌کند و توافق دو طرف است که هیچگاه توافق دستوری نیست. این مصوبه در خانه‌های ارگانی قابل اجرا است اما برای عوامل خیر و قراردادها توافقی است. بیت ستاری بیان کرد: راهکاری جز ساخت مسکن آن هم سالانه یک میلیون واحد برای به تعادل رسیدن بازار وجود نخواهد داشت.