پیش‌فروش مسکن - به سود یا ضرر سازنده؟

رضا حسینی

در فرآیند مشارکت در ساخت واحدهای مسکونی برخی سازندگان در مرحله ساخت، اقدام به پیش‌فروش بخشی از واحدها می‌کنند.

از دید مشارکتکنندگان، پیش‌فروش ملک توسط سازنده مطلوب نیست. زیرا معتقدند با پیش‌فروش ملک، کیفیت کار سازنده برای اتمام کار کاهش و حتی زمان اتمام کار نیز افزایش می‌یابد.

آیا نهایتاً پیش‌فروش مسکن به سود سازنده تمام می‌شود؟ برای بررسی این موضوع احداث یک شهرک مسکونی 850 واحدی با سرمایه‌گذاری 3000 میلیارد تومان طی 3 سال را در نظر می‌گیریم. متوسط قیمت پیش‌فروش ملک نیز بر حسب تابعی از زمان پیش‌فروش بین 60درصد تا 70درصد قیمت فروش تکمیل شده نهایی می‌باشد. نرخ بازده اقتصادی سازنده (IRR) در سه سناریو مختلف بر حسب نرخ‌های متفاوت تورم هزینه‌های ساخت و تعدیل درآمدها (حاصل از فروش یا پیش‌فروش ملک) محاسبه شده است. 

سناریوی اول: بدون در نظر گرفتن نرخهای تورم و تعدیل، نرخ بازده اقتصادی پروژه (IRR) با فرض پیشفروش واحدها برابر 41درصد و با فرض فروش نهایی واحدها 44 درصد خواهد شد. 

سناریوی دوم: با فرض نرخ تورم هزینه‌ها و تعدیل درآمدها برابر 35درصد، نرخ بازده اقتصادی با انجام پیش‌فروش واحدها برابر 65درصد و با فروش نهایی واحدها برابر 94درصد خواهد شد.

سناریوی سوم: با فرض نرخ تورم هزینه‌ها برابر 40درصد و تعدیل درآمدها برابر 30درصد، نرخ بازده اقتصادی با انجام پیش‌فروش واحدها برابر 33درصد و با فروش نهایی واحدها برابر 75درصد خواهد شد.

همانطور که ملاحظه می‌شود در تمامی سناریوها بازده اقتصادی سرمایه‌گذار (سازنده) با فروش نهایی و تکمیل شده واحدها بیشتر خواهد شد. این موضوع در مشارکتهای ساختمان‌های کوچک‌تر با تعداد واحدهای کمتر نیز صادق می‌باشد. بنابراین سازندهای که توان مالی لازم برای ساخت را داشته باشد، پیش‌فروش واحدهای مسکونی برایش جذابیت اقتصادی کمتری خواهد داشت و لذا می‌توان با اطمینان بالاتری در موضوع کیفیت ساخت و زمان مناسب اتمام پروژه با آن سازنده مشارکت نمود.