عقب‌نشینی از قیمت‌های پیشنهادی مسکن

گروه راه و شهرسازی|

در شرایطی که طی 6 ماهه گذشته هیچ گونه گزارش آماری رسمی درباره تحولات بازار مسکن تهران و کشور منتشر نشده، هر گونه اظهارنظر درباره اینکه قیمت‌های معاملاتی و ثبت شده کاهش یافته است حتی اگر از سوی مسوولان دولتی عنوان شود، فاقد اعتبار لازم است.

در عین حال، بررسی‌های میدانی حاکی از کاهش قیمت‌های پیشنهادی املاک در برخی از مناطق تهران است که نشان می‌دهد، برخی از فروشندگان ملک که دستی در کار ساخت و ساز یا سرمایه‌گذاری در بازارهای موازی دارند، با هدف تبدیل ملک خود به نقدینگی و سرمایه‌گذاری دوباره آن، از قیمت‌های پیشنهادی خود عقب‌نشینی کرده‌اند.

این عقب‌نشینی با هدف آزادسازی پول‌های حبس شده در املاک که احتمالا از این پس، خواب بیشتری در بازار ملک به ویژه املاک لوکس خواهد داشت، صورت گرفته و می‌گیرد. بی‌گمان، عرضه آسانتر این واحدها، موجب جلب و جذب مشتریان و مخاطبان خاص خود خواهد شد، اما در بخش مصرفی بازار، همچنان عرضه و تقاضا نامتناسب است و توان مالی متقاضیان بالقوه همچنان به تقاضای موثر تبدیل نشده است. چه آنکه فتح قله‌های قیمتی در بازار مسکن با عقبگردهای 15 تا 20 درصدی قیمت‌ها تحت تاثیر تعدیل نرخ ارز در روزهای اخیر، نیرو و توان خاصی به توان مالی متقاضیان مصرفی اضافه نخواهد کرد و بار هزینه تامین مسکن را برای آنها سبک نمی‌کند.

    توصیه اتحادیه املاک به مردم

در این حال، داوود بیگی‌نژاد، نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک در خصوص وضعیت بازار مسکن و کاهش قیمت‌ها در این بخش، اظهار کرد: کاهش قیمت مسکن به دلیل تخفیفی است که مالکان می‌دهند. وی با بیان اینکه هیچ اتفاقی نیفتاده که با استناد به آن بگوییم قیمت مسکن کاهش یافته است، ادامه داد: رکود بازار مسکن به قدری فرسایشی شده که یک عده‌ای نیازمند سرمایه هستند و باید سرمایه در گردش ایجاد کنند. نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک در گفت‌وگو با تسنیم افزود: نمی‌توانیم درصد مشخصی را برای کاهش قیمت مثلا 20 درصد اعلام کنیم، اما قیمت مسکن به‌قدری افزایش یافته که توانایی خرید را کاهش داده است.

کسانیکه می‌خواهند از موجودی در اختیار (املاک) سرمایه جذب کنند، مجبورند متفاوت‌تر از قبل درباره قیمت‌ تصمیم‌گیری کنند. بیگی‌نژاد با بیان اینکه نمی‌توانیم این کاهش قیمت را به همه مناطق کشور تعمیم دهیم، گفت: ‌اما رکورد در بازار مسکن به دلیل قیمت‌های بالا حاکم شده است. اقتصاد مسکن تابعی از اقتصادهای دیگر است؛ نرخ دلار کاهش یافته و تردد افراد زیاد شده که می‌تواند دلیلی برای این مقدار کاهش قیمت باشد.

وی در عین حال با اشاره به اینکه کاهش قیمت مسکن به واسطه نیاز مالکان اتفاق افتاده و شاهدیم در مصالح ساختمانی کاهش قیمت نداشته‌ایم، در پاسخ به این پرسش که توصیه شما به مردم در شرایط کنونی بازار مسکن چیست، اضافه کرد: مردم باید احتیاجات خود را در همان مقطعی که نیاز دارند در بازار مسکن تامین کنند. چراکه نوع نگاه مردم به مسکن سرمایه‌ای نیست و مصرفی است. وقتی اینگونه است باید نیاز را برطرف کنند.

به گفته وی، اما وقتی کسی می‌خواهد در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کند باید به سایر بازارهای اقتصادی توجه کند تا ببینید آیا ورود به این بخش صرفه اقتصادی دارد یا خیر. نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک همچنین با یادآوری اینکه به اندازه‌ای عرضه در بازار مسکن اجاره‌ای کاهش یافته که مستاجران حق انتخابی ندارند، اظهار کرد: اگر مشاور املاک پیشنهادی -برای اجاره- داشت قطعاً مستاجر فایل بهتر با قیمت مناسب‌تر را انتخاب می‌کرد، امروز این اتفاق در بازار اجاره نمی‌افتد. وقتی یک مستاجر به بنگاه املاک مراجعه می‌کند و فایل بهتری وجود ندارد مجبور به ادامه با موجر قبلی است. در این مسیر نیز از ضرایبی که برای افزایش سقف اجاره‌بها استفاده کرده و قرارداد تمدید می‌شود.

بازار مسکن به دنبال دلار در سراشیبی

رصد آخرین وضعیت بازار مسکن شهر تهران گویای آن است که روند کاهشی قیمت آپارتمان‌ها پس از افت نرخ ارز در ابتدای هفته جاری ادامه پیدا کرده است. از ابتدای ماه جاری مجموعه عواملی همچون ثبات و پایین آمدن نرخ ارز، کاهش تورم و کاهش ریسک‌های غیراقتصادی باعث توقف روند قیمت‌های پیشنهادی در بازار ملک شده است. بررسی‌ها از بازار مسکن شهر تهران، به‌ویژه مناطق شمالی نشان می‌دهد نرخ‌های جهش یافته مسکن تا ۲۵ درصد افت کرده است. در این میان، نقش عوامل اقتصادی بر این بازار را نمی‌توان نادیده گرفت. تحولات بازارهای موازی از یک طرف و نوسان قیمت مصالح ساختمانی از سوی دیگر نقش محرک را در بازار مسکن دارند.

به گزارش ایسنا، برخی واسطه‌های ملکی می‌گویند، کاهش اخیر قیمت مسکن را نمی‌توان تخلیه حباب دانست بلکه برخی مالکان از قیمت‌های اعلامی خود که تا بیش از ۵۰ درصد افزایش داده بودند کوتاه آمده‌اند. با این وجود اگر رکود معاملات و انتظارات کاهشی دامن بازار مسکن را بگیرد می‌توان به منطقی شدن این بازار خوشبین بود. دولت اقداماتی را برای ساماندهی بازار مسکن آغاز کرده که از جمله آن می‌توان به افزایش ساخت و ساز از طریق طرح نهضت ملی مسکن، اعمال مالیات خانه‌های خالی از ۱۵ شهریور، برخورد با مشاوران املاک متخلف و نظارت بر قیمت‌سازی در سایت‌های درج آگهی مسکن اشاره کرد.

    چه خبر از بازار ساخت و ساز؟

فعالیت‌های ساختمانی در اردیبهشت ماه سال جاری پس از خروج رکود ناشی از تعطیلات نوروزی در فروردین ماه، دوباره به مدار رونق نسبی ماه‌های پایانی سال 1401 نزدیک شد. تولید مسکن و ساختمان طی سال‌های اخیر به دلیل نوسان‌های موجود در اقتصاد کلان به‌شدت آسیب دیده و کاهش یافته است، با این حال، فعالیت‌های ساختمانی در اردیبهشت و خرداد هر ساله، به دلیل تغییرات فصلی جان دوباره‌ای می‌گیرد و در ماه‌های انتهایی سال نیز زمینه‌های این تنفس دوباره فراهم می‌شود. در عین حال، اشاره به این نکته ضروری است که میزان تکاپوی صنعت ساختمان در اردیبهشت ماه سال جاری به میزان فعالیت این صنعت در سال‌های قبل نبوده است.

به باور فعالان صنعت ساختمان، بالا بودن و عدم تثبیت قیمت خرید مواد اولیه، اصلی‌ترین عامل در کاهش میزان رشد شامخ کل ساختمان در اردیبهشت سال 1402 در مقایسه با ماه‌های مشابه در دوره‌های گذشته است و از مهم‌ترین نکات حایز اهمیت در نتایج حاصل از این دوره می‌توان به خطر ادامه‌دار شدن کاهش ظرفیت یا تعطیلی واحدهای تولیدی و در نتیجه آن، از دست دادن ظرفیت اشتغال در حوزه صنعت ساختمان اشاره کرد، چه آنکه مولفه «میزان استخدام و به‌کارگیری نیروی انسانی» برای سومین ماه پیاپی با رقم 42.22 رکوردی جدید را به عنوان پایین‌ترین میزان این شاخص در دو سال گذشته به ثبت رسانده است. آنگونه که اتاق تعاون ایران با استناد به مجموع اظهارات فعالان ساختمانی 90شرکت بزرگ فعال در حوزه ساخت و ساز اعلام کرده است، شاخص کل ساختمان در اردیبهشت ماه سال 1402 با 18 واحد افزایش به رقم 52.22 رسیده که نشان‌دهنده شروع فعالیت‌های ساختمانی پس از تعطیلات ابتدای سال به شمار می‌رود.

البته از آنجا که این عدد بالای مرز رونق و رکود (عدد50) است، می‌توان گفت که در اردیبهشت ماه صنعت ساختمان از رکود خارج شده و به رونق نسبی اسفند ماه نزدیک شده است. بر اساس این گزارش، در این ماه افزایش قابل توجه مولفه‌های «سرعت انجام و تحویل سفارش یا فرایند کار» و «مصرف حامل‌های انرژی» در نتیجه افزایش مولفه های«میزان سفارشات جدید مشتریان» و «میزان فروش کالاها و خدمات»، همچون ماه‌های مشابه در دوره‌های گذشته بیانگر از سرگیری مجدد فعالیت‌ها پس از تعطیلات ابتدایی سال است.

مولفه «قیمت خرید مولد اولیه یا لوازم مورد نیاز» علی رغم کاهش ناچیز حاصل از ثبات نسبی نرخ ارز در اردیبهشت ماه، همچنان برای ششمین ماه پیاپی بالاترین رقم در میان سایر مولفه‌ها را به خود اختصاص داده است. کاهش مولفه «میزان استخدام و به‌کارگیری نیروی انسانی» برای سومین ماه پیاپی با رقم 42.22 رکوردی جدید را به عنوان پایین‌ترین میزان این شاخص در دو سال گذشته به ثبت رساند. مولفه «انتظارات تولید در ماه آینده» با ثبت رقم 53.33 بیانگر پیش بینی فعالان اقتصادی مبنی بر عدم تغییر در وضعیت موجود فعالیت‌های ساختمانی در خردادماه است.

از نظر فعالان اقتصادی بالا بودن و عدم تثبیت قیمت خرید مواد اولیه اصلی‌ترین عامل در کاهش میزان رشد شاخص کل در اردیبهشت سال 1402 در مقایسه با ماه‌های مشابه در دوره‌های گذشته است و از مهم‌ترین نکات حایز اهمیت در نتایج حاصل از این دوره می‌توان به خطر ادامه‌دار شدن کاهش ظرفیت یا تعطیلی واحدهای تولیدی و در نتیجه آن، از دست دادن ظرفیت اشتغال در حوزه صنعت ساختمان اشاره کرد.