سازندگان مسکن هم ساز مهاجرت کوک کردند

گروه راه و شهرسازی|

 در حالی که شهروندان ایرانی همچنان پس از شهروندان روسی، در جایگاه دوم فهرست خریداران خارجی مسکن ترکیه به شمار می‌روند، آنگونه که نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک اعلام کرده است، میزان مهاجرت سازندگان مسکن ایرانی به ترکیه افزایش یافته است. اگر چه آماری در این رابطه وجود ندارد، اما احتمالا سازندگان ایرانی مهاجرت کرده به ترکیه، در صدر فهرست سازندگان مهاجر قرار دارند. بر اساس آمارهای منتشرشده توسط دولت ترکیه، از سال 2015 تا آوریل 2023 در مجموع 38 هزار و 564 واحد مسکن در ترکیه توسط اتباع ایرانی خریداری شده و پس از عراق و روسیه، بیشترین میزان سرمایه‌گذاری در بازار مسکن ترکیه از سوی شهروندان ایرانی صورت گرفته است.

به گزارش «تعادل»، طی 5 ماهه نخست سال 2023، شهروندان ایران 2 هزار و 324 واحد مسکونی ترکیه را خریداری کرده‌اند. بر این اساس، ایرانی‌ها در ماه‌های ژانویه، فوریه، مارس، آوریل و مه ‌به ترتیب، 526؛ 446؛ 472؛ 377 و 503 واحد مسکونی در کشور همسایه شمال غربی خریده‌اند. از آنجا که حداقل میزان لازم برای سرمایه‌گذاری در املاک ترکیه برای کسب تابعیت از 13 ژوئن سال 2022 به 400 هزار دلار افزایش داده شد، حداقل 930 میلیون دلار طی 5 ماهه نخست سال جاری میلادی برای خرید ملک در ترکیه از کشور خارج شده است. با توجه به هزینه‌های جانبی و با توجه به علل پیدا و پنهان دیگر، به‌طور قطع این رقم بیش از یک میلیارد دلار بوده است.

این در حالی است که شهروندان ایرانی در سال 202 نیز 8 هزار و 223 خانه خریداری کردند که با در نظر گرفتن حداقل 400 هزار دلار بابت تامین هزینه خرید از این واحدهای مسکونی، هزینه صرف شده توسط ایرانی‌ها در سال گذشته میلادی دستکم به عدد 3 میلیارد و 289 میلیون دلار رسیده است.

    علت افزایش مهاجرت سازندگان؟

نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه تعداد قابل توجهی از سازندگان مسکن ایران به کشورهای ترکیه و گرجستان مهاجرت کردند، گفت: معاملات ملک خارجی در مشاوران املاک تخلف و همچنین نگارش دلاری در قراردادها ممنوع است. داود بیگی‌نژاد، نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به افزایش مهاجرت سازندگان مسکن از کشور گفت: تعداد قابل توجهی از سازندگان مسکن از کشورمان به کشورهای ترکیه و گرجستان مهاجرت کردند و دلیل مهاجرت سازندگان این بود که کشورمان شرایطی ایجاد شده که سازنده به هدف مالی خود دست پیدا نمی‌کند.

بیگی‌نژاد افزود: در این شرایط اگر سرمایه سازنده به اندازه مهاجرت برسد، مهاجر خواهد شد و امکانات و سرمایه خود را در سایر کشورها به کار می‌گیرد. در غیر این صورت وارد بازارهای موازی و دلالی می‌شود، بازارهایی که برای حاکمیت مزاحمت ایجاد می‌کند.  او در گفت‌وگو با ایلنا با بیان اینکه معاملات ملکی خارجی در بنگاه و مشاوران املاک داخل کشور ممنوع و تخلف است، اظهار داشت: به دلیل اینکه کار برای مشاوران املاک نیست و بازار مسکن ایران در رکود قرار دارد شاهد این تخلف و معاملات املاک خارجی بین برخی از مشاوران املاک هستیم.  وی ادامه داد: این اقدام تخلف است و ما هم از خروج سرمایه‌های کشور در قالب خرید ملک خارجی استقبال نمی‌کنیم. به هر مقدار که بازار ملک کشورهای خارجی را رونق بدهیم به همان اندازه دلار از کشورمان خارج می‌شود و این خروج سرمایه در آینده برای کشورمان بسیار خطرناک است. 

نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به افزایش مهاجرت سازندگان مسکن از کشور گفت: تعداد قابل توجهی از سازندگان مسکن از کشورمان به کشورهای ترکیه و گرجستان مهاجرت کردند و دلیل مهاجرت سازندگان این بود که در کشورمان شرایطی ایجاد شده که سازنده به هدف مالی خود دست پیدا نمی‌کند.

بیگی‌نژاد افزود: در این شرایط اگر سرمایه سازنده به اندازه مهاجرت برسد، مهاجر خواهد شد و امکانات و سرمایه خود را در سایر کشورها به کار می‌گیرد. در غیر این صورت وارد بازارهای موازی و دلالی می‌شود، بازارهایی که برای حاکمیت مزاحمت ایجاد می‌کند. 

وی تاکید کرد: البته مشاوران دارای پروانه کسب نمی‌توانند نسبت به معامله ملک خارجی اقدام کنند چراکه حتی نگارش دلاری هم در قراردادها تعریف نشده و تخلف محسوب می‌شود و عمده معاملات املاک خارجی در دفاتر خصوصی انجام می‌شود.

واگذاری رتبه اول خرید ملک از ترکیه 

بررسی‌های «تعادل» نشان می‌دهد، در سال 2022 ایرانی‌ها، رتبه اولی خرید ملک در ترکیه را به روس‌ها واگذار کرده‌اند. بر این اساس، طی 10 سال اخیر، روند فروش املاک ترکیه به خارجی‌ها همواره صعودی بوده و حتی در این دوره زمانی دچار جهش نیز شده است به گونه‌ای که تعداد فروش ملک به خارجی‌ها از 12 هزار و 181 فقره در سال 2013 با رشد 454 درصدی، به 67 هزار و 490 فقره در سال 2022 رسیده است. این در حالی است که بازار مسکن ترکیه در سال گذشته میلادی، به میزان 0.4 درصد افت معاملات را تجربه کرده و این شاخص به یک میلیون و 458 هزار 622 فقره رسیده است.

علی رغم این افت 0.4 درصدی، میزان فروش املاک به خارجی‌ها در سال 2022 نسبت به سال قبل از آن، 15.2 درصد رشد یافته و از 58 هزار و 576 فقره در سال 2021 به 67 هزار و 490 فقره در سال گذشته میلادی رسیده است. بررسی‌های «تعادل» نشان می‌دهد، طی سال‌های 2019، 2020 و 2021 ایرانی‌ها در صدر خریداران بازار ملک ترکیه قرار داشته‌اند. طی این سال‌ها، عراقی‌ها و روس‌ها به ترتیب در جایگاه دوم و سوم بوده‌اند. در سال 2022 اما ناگهان روس‌ها با فاصله معناداری در جایگاه نخست خریداران بازار مسکن ترکیه قرار می‌گیرند و ایرانی‌ها و عراقی‌ها نیز به ترتیب به رتبه‌های دوم و سوم نزول می‌کنند.  نکته جالب توجه این است که طی سال‌های مورد بررسی، عراقی‌ها تحت هر شرایطی، در رتبه دوم لیست خریداران خارجی ملک ترکیه قرار داشته‌اند. 

به گزارش «تعادل»، در سال میلادی گذشته، روس‌ها با خرید 16 هزار و 312 مسکن در ترکیه در صدر فهرست خریداران خارجی این بازار جای گرفته‌اند. ایرانی‌ها با 8 هزار و 223 باب منزل و عراقی‌ها نیز با 6421 باب منزل رتبه‌های بعدی را به خود اختصاص داده‌اند. این در حالی است که در سال 2021، ایرانی‌ها با 10 هزار و 56 باب منزل، عراقی‌ها با 8 هزار و 8661 باب منزل و روس‌ها با 5 هزار و 379 باب منزل به ترتیب در رتبه‌های اول تا سوم قرار گرفته بودند.

اینک این سئوال مطرح است که چرا روس‌ها در صدر فهرست خریداران خارجی ملک در ترکیه قرار گرفته‌اند؟ آیا ایرانی‌ها و عراقی‌ها در این بازار ضعیف ظاهر شدند یا پای علت دیگری در میان است؟ بررسی‌های «تعادل» نشان می‌دهد، طی سال‌های اخیر، تعداد املاک خریداری شده توسط اتباع ایران و عراق با نوسان اندکی در زیر 10 هزار فقره در سال بوده و این مساله در سال 2022 نیز تکرار شده است. 

همچنین روس‌ها سالانه در حدود 5 هزار باب منزل از بازار ترکیه خریداری می‌کرده‌اند اما در سال گذشته به ناگهان تقاضای معاملاتی روس‌ها به بالای 16 هزار فقره جهش کرده است. ریشه این مساله را می‌توان در آغاز جنگ روس‌ها علیه اوکراین جست‌وجو کرد. با شعله ور شدن جنگ اوکراین در ابتدای سال 2022 گویی اشتهای اتباع روسیه برای فرار از ناامنی احتمالی در کشور خود فزونی گرفته است و نتیجه این بوده است که آنها در سایر کشورها و از جمله در ترکیه اقدام به خرید ملک کرده‌اند. 

البته خرید ملک در ترکیه صرفا نوعی سرمایه‌گذاری اقتصادی نیست، بلکه به نوعی سرمایه‌گذاری سیاسی و اجتماعی نیز محسوب می‌شود. چه آنکه با خرید ملکی با حداقل قیمت 400 هزار دلار در این کشور، می‌توان تابعیت ترکیه را به دست آورد. این رقم تا پیش از اردیبهشت سال 1401، حداقل 250 هزار دلار بود اما در پی تغییر سیاست‌های کلان ترکیه به 400 هزار دلار افزایش یافت. شاید همین افزایش نرخ دست یابی به تابعیت ترکیه منجر به افت توان خریداران ایران و در پی آن، کاهش حدود 2 هزار معامله توسط ایرانی‌ها در سال 2022 نسبت به سال قبل از آن شده باشد.