نشت آمار بازار اجاره
مجید اعزازی|
بنا به اعلام معاون وزیر راه و شهرسازی ۱۱ هزار و ۵۷۴ قرارداد اجاره در سامانه املاک و مستغلات بین موجران و مستاجران ثبت شده است. «خوب، بد، زشت» اگرچه اسم یک فیلم وسترن است اما تنها کلماتی است که با دریافت آمار تعداد قراردادهای اجاره در سامانه املاک و مستغلات در ذهن نقش می‌بندد. از سویی، «خوب» است که در شرایط حبس آمار تحولات بازار مسکن طی 6 ماهه گذشته از سوی بانک مرکزی و مرکز آمار ایران، حالا وزارت راه و شهرسازی پیش قدم شده و بخش کوچکی از تحولات این بازار در خرداد سال جاری را اعلام کرده است. از سوی دیگر «بد» است، چه آنکه آمار اعلام شده بسیار ناقص و منحصر به دوره زمانی 3 خرداد تا روز گذشته است. در این آمارها صرفا حجم قراردادهای ثبت شده و تکمیل نشده ارایه شده است و هیچ اشاره به میزان اجاره بها ثبت شده در این قراردادها نشده است.
معلوم نیست چه تعداد از اجاره نامه‌های ثبت شده برای تمدید اجاره نامه و چه تعداد اولین قرارداد میان مالک و مستاجر بوده است؟ همچنین مشخص نیست که این قراردادها برای شهر تهران بوده یا همه مناطق شهری کشور؟ «زشت» نیز هست، چرا که در غیاب آمارهای رسمی بانک مرکزی و مرکز آمار از تعداد کل اجاره نامه‌های ثبت شده در دوره مورد نظر، میزان استقبال از این سامانه قابل مقایسه و تشخیص نیست. بی‌گمان، اعلام چنین آمارهای گنگ و مبهمی از سوی مسوولان نمی‌تواند جایگزین آمارهای رسمی از تحولات مسکن شود و بهتر آن است که در کنار اعلام گزارش‌های یادشده، این آمار نیز به صورت «گزارش مکتوب»، با ذکر تمام جزییات از جمله همراه با نمودار و جدول‌های مربوطه منتشر شود.
216 هزار بازدیداز سامانه 11 هزار ثبت قرارداد
آنگونه که هادی عباسی اصل، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی براساس اطلاعات دریافتی از سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور اعلام کرده است، تعداد مراجعه‌کنندگان این سامانه ۲۱۶ هزار و ۴۹۹ نفر و تعداد کل قراردادهای ایجاد شده در این سامانه ۴۲ هزار و ۱۴۲ مورد است، اما تاکنون ۱۱ هزار و ۵۷۴ قرارداد در آن نهایی شده است. به گزارش فارس، عباسی‌اصل در خصوص وضعیت درج اطلاعات قراردادهای موجران و مستاجران در سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور و دریافت کد رهگیری رایگان در این سامانه توضیح داد: این سامانه به صورت شبانه‌روزی و رایگان بستر ثبت قراردادهای اجاره را بین موجران و مستاجران فراهم کرده است.
او تصریح کرد: سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور که سوم خردادماه سال جاری رونمایی شد این امکان را فراهم می‌کند تا موجران و مستاجران قرارداد خود را در سامانه ثبت کرده و کد رهگیری رایگان از این سامانه اخذ کنند. براساس این گزارش، در سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور امکان ثبت و استعلام قراردادهای ثبت‌شده برای قرارداد اجاره‌ای مسکن در حالت یک به یک (یک مالک شش دانگ به یک مستاجر) به صورت برخط فراهم شده است. موجر (صاحب ملک) و مستاجر می‌توانند قرارداد اجاره واحد مسکونی مورد اجاره خود را در این سامانه منعقد و پس از تایید دو شاهد به صورت الکترونیکی با استفاده از پیامک رمز یک‌بار مصرف، کد رهگیری رایگان و نسخه الکترونیکی آن را دریافت کنند.
سرنوشت 6 میلیون اجاره‌نامه؟
به گزارش «تعادل»، 20 میلیون نفر در قالب 6 میلیون خانوار، در کشور مستاجر هستند. خانوارهایی که هر سال یا هر چند سال یک بار، بالاجبار به هنگام عقد قرارداد اجاره، موظف به پرداخت حق کمیسیون بنگاه‌های املاک و 9 درصد مالیات ارزش افزوده هستند. این جمعیت با راه‌اندازی سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور، بدون مراجعه به بنگاه، تنها با درج اطلاعات خود و موجر در این سامانه می‌توانند نسبت به ثبت اجاره‌نامه‌های خود و دریافت کد رهگیری به صورت قانونی، رایگان و بدون پرداخت مالیات اقدام کنند.
به این ترتیب، در صورتی که استفاده از این سامانه فراگیر شود، هم درآمد مشاوران املاک به‌شدت دچار افت خواهد شد و هم درآمدهای مالیاتی دولتی آسیب خواهد دید. بی‌تردید، تعداد معاملات اجاره همواره از تعداد معاملات ملکی بیشتر است. به ویژه در دوران رکود معاملاتی، بخش قابل توجهی از درآمد بنگاه‌های ملکی از محل دریافت حق کمیسیون اجاره تامین می‌شود. از این رو، پیش بینی می‌شود که تعداد بنگاه‌های ملکی کشور که طی دو دهه اخیر به‌شدت افزایش یافته بود، طی سال‌های آتی، کمتر و کمتر شود و مشاوران کنونی مجبور به فعالیت در سایر مشاغل شوند.
تکرار سرنوشت پیش‌فروش ساختمان؟
در نخستین واکنش به راه‌اندازی سامانه ثبت رایگان اجاره نامه در اولین روزهای خردادماه سال جاری، داود بیگی‌نژاد، نایب‌رییس اول اتحادیه مشاوران املاک نسبت به تضعیف این صنف هشدار داد و تاکید کرد، ریل استیت
(Real estate) همیشه بازوان پرتوان بازار مسکن بوده که باعث شده‌اند سرمایه‌های خُرد به سمت تولید مسکن حرکت کند. از این رو تضعیف این صنف به کسی کمک نمی‌کند و خُسران را به همراه دارد. در قانون پیش‌فروش ساختمان، قانونگذار مشاوران املاک را حذف کرد بعد از این اتفاق آیا پیش فروش رونق پیدا کرد؟ این نوع ساخت و ساز متاسفانه از بین رفت و یکی از راهکارهای جذب سرمایه از کف بازار بلااستفاده مانده است.نایب‌رییس اول اتحادیه مشاوران املاک با تاکید بر اینکه «ما حذف شدنی نیستیم»، گفت: با حذف مشاوران املاک از فرآیند پیش‌فروش ساختمان، این راهکار جذب سرمایه‌ها از بین رفت.
نفوذ کلاهبردارهای ملکی در سامانه املاک
چند روز پس از هشدار اولیه، نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران نسبت به تکثیر موجران تقلبی در این سامانه نیز هشدار داد. داوود بیگی نژاد گفت: امکان دارد در ساز و کار سامانه ملی اسکان و املاک طرف قرارداد اجاره، موجر تقلبی باشد و در اسناد کاداستر نشده و وکالتی امکان تشخیص وجود ندارد. وی درباره احتمال موجر تقلبی در ثبت قراردادهای اینترنتی در بستر سامانه تاکید کرد: مشاوران املاک دارای پروانه دوره سندخوانی را می‌گذرانند و مدارک را بررسی و پیگیری می‌کنند اما تشخیص اسناد برای افرادی که تخصصی در این زمینه ندارند دشوار است و معتقدم از این پس شاهد کلاهبرداری‌ها در این حوزه خواهیم بود.
امکان دارد در سازو کار این سامانه طرف قرارداد موجر تقلبی باشد و پول رهن در اختیار موجر تقلبی قرار بگیرد . نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران درباره راهکار وزارت راه برای تشخیص موجر تقلبی از طریق تطابق دادن کد ملی که به شماره همراه مالک اتصال دارد با کد ملی درج شده در اسناد، گفت: این مورد درباره اسنادی که کاداستر نشده چگونه به اجرا خواهد رسید؟ برای اسناد وکالتی چطور ممکن خواهد بود ؟ شاید تطابق شماره همراه با کد ملی مالک در اسناد تک برگی و کاداستر شده برای تشخیص موجر واقعی کمک کند اما سوال این است در مورد اسناد قدیمی و وکالتی چطور می‌خواهند این راهکار را به اجرا برسانند؟ وی افزود: از سوی دیگر بخش قابل توجهی از اسناد در کشور قولنامه‌ای است این اسناد را چگونه رصد می‌کنند؟ بیگی‌نژاد ادامه داد: اگر یک طرف از قرارداد، فهم درستی از محتوای قرارداد نداشته باشد، کار و امور مربوطه توسط مشاوره املاک انجام شود و ابهامات موجود توسط مشاوره املاک پیگیری و رصد قرار می‌گیرد و واقعیت این است که سواد عمومی جامعه در حوزه قرارداد نویسی و انعقاد قرارداد کافی نیست و اساسا مگر هر فرد می‌تواند قرارداد تنظیم کند و ریسک آن را بپذیرد؟
رفع بحران مسکن با اصلاح سیاست‌های کلان
چرا دولت با در اختیار داشتن همه ابزارهای نظارتی و کنترلی از مهار بحران مسکن ناتوان است و به گفته برخی نمایندگان مجلس، نه تنها مردم عادی که کارمندان دولت نیز برخلاف تسهیلاتی که دریافت می‌کنند، نمی‌توانند خانه دلخواه خود را خریداری کنند و این کار به 50 سال زمان نیاز دارد یا حتی در برخی مواقع کارمندان دولت از اجاره خانه مطلوب خود ناتوان هستند. پاسخ این سوال بارها از سوی کارشناسان، رسانه‌ها و مراکز پژوهشی معتبر مانند مرکز پژوهش‌های مجلس در قالب‌های مختلف ارایه شده است، اما متاسفانه تاکنون نه تنها دولتمردان که نمایندگان مجلس نیز یا این پاسخ‌ها را نشنیده و نخوانده‌اند یا توجه لازم را به این راهکارها نداشته‌اند. در مقابل، با توجه به تحلیل‌های غیردقیق در دسترس، دولتمردان و نمایندگان مجلس راهکارهای «نظارتی» و «کنترلی» را برای بحران مسکن توصیه کرده و می‌کنند و حتی از تجربه‌های کنترلی و نظارتی سابق نیز درس نمی‌گیرند که اعمال این نظارت‌ها و کنترل‌ها صرفا موقتی، مُسکن و التیام بخش مشکلات بخشی کوچکی از بازار مسکن بزرگ کشور است. چه آنکه اساسا ارایه راهکارهای نظارتی و کنترلی بدون ریشه یابی اصل مشکل و مساله صورت گرفته و می‌گیرد.
کنترل و نظارت بر بازارها و از جمله بازار مسکن در شرایطی مطلوب خواهد بود که اقتصاد کلان در شرایط باثبات و کم نوسانی قرار داشته باشد. حل این مساله نیز در سیاست‌های کلان دولت در عرصه‌های مختلف از جمله در عرصه اقتصاد ریشه دارد. از این رو، تا زمانی که این سیاست‌ها و ساختارهای معیوب اصلاح نشوند، طبعا هر گونه برخورد نظارتی و کنترلی موقتی و ناکارآمد خواهد بود. بحران مسکن ایران، معلول وضعیت اقتصاد کلان کشور است. اقتصاد نفت سوزی که یا متاثر از قیمت‌های جهانی نفت و مکانیسم تبدیل دلارهای نفتی به ریال است، یا اینکه زیر سایه تحریم‌های گاه و بیگاه امریکا علیه ایران، از دست یابی به دلارهای نفتی باز می‌ماند و حتی دلاری برای تبدیل به ریال در دسترس ندارد. در چنین شرایطی، «تورم» ناشی از خلق پول بدون پشتوانه برای پوشش کسری بودجه دولت، امری محتوم است و روز به روز قشر حقوق بگیر را از خانه مطلوب خود دورتر می‌کند و حالا به گفته یک نماینده مجلس به 50 سال رسانده است.
این در حالی است که دوره انتظار برای دستیابی به خانه مطلوب در میان قشر کارگر که دسترسی به رانت‌های دولتی را نیز ندارند، بنا به برخی محاسبات رسانه‌ای حتی از 100 سال نیز عبور کرده است. از این رو، بهتر است مدیران دولتی و نمایندگان به جای ابداع ابزارهای تازه برای کنترل و نظارت بر بازار مسکن، مکانیسم‌های قانونی موجود برای نظارت بر سیاست‌های کلان کشور را فعال کنند تا نه تنها بازار مسکن که سایر بازارها روی آرامش را ببینند.
