مسکن در فاز استراحت

گروه راه و شهرسازی|

در شرایطی که مراجع آماری برخلاف قانون حق دسترسی شهروندان به اطلاعات، آمار تحولات بازار مسکن را حبس کرده و فضای غبار آلود و مبهمی را پیش روی متقاضیان مسکن گشوده‌اند، برخی گزارش‌های میدانی و کارشناسی حاکی از افت شدید حجم معاملات مسکن است. در عین حال، اگر چه گزارشی رسمی از قیمت مسکن وجود ندارد، اما به نظر می‌رسد، رشد جهش وار قیمت مسکن در سال جاری متوقف شده و قیمت‌ها به ثباتی نسبی رسیده‌اند.

 این در حالی است که انتظار می‌رفت، پس از تحولات تازه در عرصه سیاست خارجی و تعدیل نسبی انتظارات تورمی که منجر به کاهش قیمت‌های پیشنهادی در بازار مسکن شد، حجم معاملات ملکی در مدار رشد نسبی قرار گیرد و داد و ستد واحدهای مسکونی فزونی گیرد. اما از آنجا که خبرهای مثبت سیاست خارجی پربسامد نبودند و تداوم نیافتند و در برخی حوزه‌ها نیز بار دیگر فضای یاس و ناامیدی چیره شد، نرخ دلار به عنوان نماگر انتظارات تورمی بار دیگر بالای عدد 50 هزار تومان ایستاد و معاملات ملکی نیز به دلیل سیطره تورم و رشد شدید قیمت‌های پیشنهادی، کاهش یافت.

چه آنکه از سویی توان و قدرت مالی متقاضیان مصرفی بیش از همیشه مضمحل شد و از سوی دیگر، بازارهای رقیب و موازی در جذب نقدینگی‌های خرد به دلیل ماهیت خود، به موفقیت بیشتری دست یافتند. در این میان، برخورد قهری با برخی از بنگاه‌های ملکی به ویژه در شهر جدید پردیس، این باور اشتباه را در ذهن برخی از دولتمردان ایجاد کرد که اقدامات آنها منجر به کاهش قیمت‌های پیشنهادی شده است. حال آنکه تغییر معادلات اقتصاد کلان- کاهش انتظارات تورمی با تعدیل نرخ دلار- منجر به تغییر رفتار و پیشنهاد فروشندگان ملکی شد.

علی رغم این کاهش، به نظر می‌رسد، بازار مسکن کمی از فاز رکود تورمی فاصله گرفت و وارد فاز استراحت شده است. در فاز رکود تورمی، با هر جهش تورمی در بازار مسکن، بخش قابل توجهی از تقاضای مصرفی و سرمایه‌گذاری موثر- نه تقاضای سفته بازی- از بازار حذف می‌شد و به همین دلیل، حجم معاملات ملکی به مرور افت کرد و رکود تورمی تعمیق یافت. با این حال، از آنجا که رشد جهش وار قیمت‌ها در سال جاری متوقف شده، به نظر می‌رسد، مسکن وارد فاز استراحت شده و منتظر تحولات سطح کلان اقتصاد است. در این میان، پاییز سال گذشته استثنا بود، چه آنکه همزمان با آغاز روند صعودی نرخ دلار، بخشی از نقدینگی از سوی سفته بازان به این بازار تزریق شد و حجم معاملات از 10 هزار فقره در ماه نیز فراتر رفت.

رصد این روند اما با حبس آمار تحولات مسکن از سوی مرکز آمار و بانک مرکزی برای کارشناسان و تحلیلگران غیرممکن شد. با این حال، شواهد نشان می‌دهد، از ابتدای سال جدید، حجم معاملات بار دیگر به زیر 5 هزار فقره درماه نزول کرده است. بازار ساخت و ساز نیز نه تنها متاثر از این شرایط است که تحت تاثیر جهش‌های قیمتی مصالح ساختمانی با شرایط سخت‌تری مواجه است. تورم مصالح ساختمانی در پایان اسفند سال گذشته 40 درصد گزارش شد. این تورم، انگیزه سازندگان و محاسبات اقتصادی آنها برای تولید مسکن که دستکم به دو سال زمان نیاز دارد را دچار خدشه کرده است. 

   معاملات مسکن قفل شد

در همین رابطه، دبیر اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به رکود سنگین بازار مسکن گفت: به‌دلیل رکود حاکم بر بخش مسکن کشور، معامله‌ای در این بخش صورت نمی‌گیرد.

سعید لطفی در گفت‌وگو با تسنیم درباره وضعیت بازار مسکن اظهار کرد: دولت در حال اجرای برنامه‌ای برای کنترل قیمت‌ها در بازار مسکن است.

وی ادامه داد: بر این اساس چند وقتی است برخورد با بنگاه‌های املاک غیرمجاز با هدف کنترل قیمت‌ها آغاز شده است.

وی با بیان اینکه در بحث ساخت باید دید آیا دولت می‌تواند به وعده 4 میلیون واحدی عمل کند، افزود: در زمان حاضر، معامله‌ای در بازار مسکن انجام نمی‌شود که دلیل آن کاهش قدرت خرید مردم است.

دبیر اتحادیه مشاوران املاک با ابراز اینکه دولت مدیون قشر مستضعف است در واکنش به اعلام میزان کاهش معاملات بر اساس آمار اتحادیه املاک گفت: اتحادیه املاک آماری در اختیار ندارد و آمار معاملات در اختیار وزارت راه و شهرسازی است.

   مشتری نیست!

حسن محتشم، کارشناس مسکن نیز در این رابطه تصریح کرد که مشتری در بازار مسکن نیست.

او گفت: در هفته‌های اخیر قیمت آپارتمان‌های بزرگ متراژ کاهش بیشتری را در مقایسه با واحدهای کوچک تجربه کرده است. در حال حاضر مشتری در بازار مسکن نیست و این بازار در رکود به سر می‌برد. دولت باید در این وضعیت تلاش کند تولید مسکن افزایش یابد تا از جهش آتی قیمت‌ها جلوگیری شود.

محتشم در گفت‌وگو با ایسنا، اظهار کرد: طی حدود دو سال گذشته در شرایطی قرار داشتیم که اقتصاد کلان ما مقداری انقباضی عمل می‌کرد و حجم پول به نوعی در بانک‌ها قفل بود؛ شرایطی که هم‌اکنون نیز تا حدودی وجود دارد. نقدینگی که در بانک‌ها قرار دارد متعلق به سرمایه‌گذاران دانه درشت است که معمولا به هر بخشی ورود می‌کنند آن بخش متورم می‌شود.

وی افزود: با توجه به تعاملات بین‌المللی بین ایران، غرب، عربستان و سایر کشورها مقداری امیدواری نسبت به اقتصاد کشور ایجاد شد. در عین حال سرمایه‌گذاران در بخش‌های مختلف بلاتکلیف هستند و تصمیمی برای ورود به یک بازار مشخص اتخاذ نکرده‌اند. در واقع هر دو بخش مولد و غیرمولد دچار کسادی هستند و به همین علت، پول‌ها فعلا در سیستم بانکی فریز شده است.

این کارشناس مسکن با بیان اینکه بازارهای بورس، خودرو، ارز، طلا و مسکن، همگی دچار ثبات شده‌اند گفت: گزینه خوب آن است که سرمایه‌ها به سمت تولید برود تا گردش مالی و اشتغال ایجاد کند. اگر سرمایه‌ها به بازار مسکن بیاید جز رشد قیمت و دور شدن متقاضیان مصرفی از مسکن مورد نیاز ثمره دیگری ندارد.

محتشم تاکید کرد: برخی از هلدینگ‌ها، شرکت‌های بزرگ و بانک‌ها سرمایه‌های عظیمی را به خرید و فروش مسکن اختصاص داده‌اند. این تقاضای کاذب طی سال‌های گذشته اثرات منفی در بازار مسکن ایجاد کرده که باید کنترل شود. اگر دولت بتواند حجم نقدینگی را به سمت تولید ببرد خوب است. در غیر این صورت ترجیح آن است که سرمایه‌ها در بانک بماند؛ زیرا اگر خارج شود هم بانک‌ها به سمت ورشکستگی بیشتر می‌روند و هم بازارهای غیرمولد دچار حباب می‌شوند.

وی با اشاره به کاهش قیمت مسکن در هفته‌های اخیر گفت: قیمت آپارتمان‌های بزرگ متراژ کاهش بیشتری را در مقایسه با واحدهای کوچک تجربه کرده است. در حال حاضر مشتری در بازار مسکن نیست و این بازار در رکود به سر می‌برد. دولت باید در این وضعیت تلاش کند از طریق مجموعه‌های حرفه‌ای صنعت ساختمان، تولید مسکن را بالا ببرد. افزایش عرضه به پیشگیری از جهش آتی قیمت مسکن منجر می‌شود.

عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران با اشاره به تلاش دولت برای اجرای طرح نهضت ملی مسکن گفت: در حال حاضر ساخت و ساز در دو حوزه فعال است؛ یکی بخش خصوصی است که تقریبا سالانه ۴۰۰ هزار واحد مسکونی تولید می‌کند. حوزه‌ دیگر به برنامه دولت برای ساخت سالانه یک میلیون واحد مربوط می‌شود که در این بخش در هفته‌های اخیر وزارت راه و شهرسازی همکاری خوبی با مجموعه‌های انبوه‌سازی آغاز کرده که امیدواری را به افزایش عرضه مسکن ایجاد کرده است.